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[지역집중정보] ‘여의도시범아파트’, 초고층 개발 최대 수혜지

[부동산뱅크 2009/11/18 - 조회:20,786]

한강 북단에서 원효대교를 건너 여의도를 진입할 때 가장 먼저 눈에 들어오는 시범아파트는 한강변 초고층 개발에 최대 수혜단지로 손꼽히는 곳이다. 지난 1월 서울시의 ‘한강 공공성 회복’ 선언으로 한강변 재건축 단지들의 초고층 개발이 허용되면서 시범아파트가 ‘전략정비구역’으로 선정됐기 때문. 여기에 시범아파트는 제3종 주거지역에서 상업지구로 종변경이 될 가능성도 있어 세간의 관심이 집중돼 있다.

서울시는 지난 10월 도시건축공동위원회를 열어 여의도, 압구정, 청담동 일대를 한강변 전략정비구역으로 지정했다. 전략정비구역으로 지정되면 선도개발이 가능하게 된다. 이는 해당 지역 단지의 재건축이 빠르게 진행될 수 있다는 걸 의미한다.

지난 2008년 5월 조합설립인가를 받은 시범아파트는 같은해 7월 안전진단과 설계를 담당할 업체를 선정하는 등 재건축 사업을 빠르게 추진하는 듯 했다. 그러나 재건축 사업 진행에는 걸림돌이 적지 않았다.

당시 재건축 규제, 사업성 부재 등으로 조합원들의 부담이 높았던데다 여의도 일대가 군사시설보호법상 대공방어망 협조구역이어서 초고층으로 추진할 경우 수도방위사령부와의 협의가 필요했다. 이로 인해 재건축 사업 추진이 난항을 겪게 됐다.

하지만 올 초부터 분위기가 반전됐다. 서울시가 시범아파트가 속한 여의도의 50번지 일대 45만㎡와 28번지 일대 16만㎡ 등이 여의도 전략정비구역으로 지정되면서 초고층 개발이 가능해 졌기 때문이다.

서울시는 한강변에 자리잡고 있는 시범이나 화랑, 삼부, 장미, 목화 등의 지역에 최고 50층, 평균 40층 내외의 초고층 아파트를 건설하겠다고 발표했다. 또 여의도지구는 상업용지인 만큼 기부 채납된 부지에 숙박 및 상업시설, 문화체육시설, 공공문화시설, 공원 등을 조성하는 계획이다.

이 같은 계획이 발표되자 한강변에 위치한 시범아파트의 분위기가 고무되기 시작했다. 재건축 진행이 좀 늦더라도 구체적인 계획안이 발표될 내년 초까지 지켜보자는 여론이 커졌다. 여기에 현재 계획된 재건축 사업도 전면 재검토가 이뤄질 전망이다.

향후 자세한 계획은 드러나진 않았지만 재건축 후 시범아파트의 가치는 상승할 가능성이 높아 보인다. 우선 한강변에 위치한 만큼 조망권과 쾌적한 생활환경 확보에 유리하다. 여기에 상업지구로의 용도변경도 시범아파트의 매력을 높이는 데 일조할 것으로 보인다. 현재 3종일반주거지역인 시범아파트의 용적률은 146%다. 재건축시 서울시의 허용 용적률은 최대 250%, 법정 용적률은 300%까지 받을 수 있다. 하지만 상업지구로 변경이 되면 용적률이 600% 선까지 높아져 투자가치가 높아질 것으로 예상된다.

하지만 서울시는 아직 종변경에 대한 검토는 하고 있지 않다고 밝혔다. 층고 제한을 풀고, 기부체납 부지에 상업, 문화시설 등을 조성할 계획이지만 아직 확정된 것이 아니라는 입장이다.

또 기부채납 비율에도 문제가 있다. 서울시가 상업지구로 용도를 변경해 주는 대신 40%의 기부채납을 요구하고 있기 때문이다. 여의도동 월드부동산의 최종혁 실장은 “기부채납에 대한 주민들의 찬반 투표 등이 이뤄지고 있고 시청에서 설명회를 개최하는 등 여론 수렴 과정을 거치고 있다”며 “기부채납 비율은 주민들의 의견을 충분히 조율한 후 내년 4월께 결정될 것으로 보인다”고 전했다.

하지만 현재 시범아파트에 매입은 고려해 볼만 하다고 인근 중개업자들은 전한다. 현재 시범아파트 119㎡의 대지지분은 21.12㎡로 12억 원 선에 가격이 형성돼 있다. 반면 시범아파트와 함께 전략정비구역에 포함된 삼부아파트는 리모델링 추진으로 가격이 많이 올라 125㎡(대지지분은 21.65㎡)의 가격이 13억 5,000만 원 선에 형성돼 있다. 시범아파트가 대단지인데다 한강변에 위치한 것을 고려하면 실수요자들이 노려 볼만 하다는 것이다.

여의도동 부자공인의 이광훈 대표는 “내년 상반기 세부계획이 발표되면 시범아파트 인기는 더욱 높아질 것”이라며 “한강변에 위치해 있는데다 상업지구로 변경될 가능성이 높아 장기적인 투자가치가 충분하다”고 말했다.

박노엘 기자(noel@neonet.co.kr)