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[지역집중정보] 개포재건축의 틈새시장 ‘시영아파트’

[부동산뱅크 2009/11/17 - 조회:34,740]

부동산시장에 대해 이야기 할 때 강남 일대는 언제나 화두가 되는 곳이다. 편리한 교통과 우수한 학군 등의 요인도 있겠지만 대한민국의 대표적 부촌으로써 부동산 가격의 흐름을 주도해 왔기 때문이다. 특히 강남재건축아파트는 경기에 가장 민감하게 반응해 가격의 척도이자 투자처로도 인기가 많은 곳이다. 

< 시영아파트와 구룡산 전경 >

대지지분 넓은 저층단지, 사업성 높아

특히 개포 시영아파트는사업성이 뛰어날 것으로 보인다. 저층아파트라 대지지분이 많아 차후 발생할 추가부담금이 적고 소형면적위주로 구성돼 재건축 사업 시 중형면적 이상의 아파트를 분양받게 될 가능성이 높기 때문이다. 

< 단지 내부 모습 >

현 용적률은 77%로 2003년 지구단위계획 지정시 177%의 용적률을 받았다. 하지만 재건축규제완화로 2종일반주거지역의 허용용적률이 200%~250%까지 상향되면서 사업성이 좋아질 전망이다. 현재 용적률 상향을 골자로 하는 지구단위계획변경안이 서울시에 상정돼 있는 상태로 240%까지 받아내겠다는게 추진위원회의 주장이다.   

다만 개포시영의 대지지분은 ▲33㎡ 36㎡ ▲43㎡ 53㎡ ▲56㎡ 66㎡ ▲64㎡가 73㎡로 주공1단지가 ▲36㎡ 46㎡ ▲42㎡ 57㎡ ▲49㎡ 69㎡ ▲53㎡가 77㎡ ▲56㎡ 80㎡ ▲59㎡가 89㎡인데 비해 지분이 작다. 하지만 주공2단지 ▲52㎡ 65㎡ ▲62㎡ 75㎡고 주공3단지 ▲43㎡ 53㎡ ▲50㎡ 63㎡와 큰 차이가 없다. 때문에 인근 대치동 은마나 우성, 개포동 현대나 경남 등 중•고층단지에 비해 경쟁력이 높다. 

< 동간 간격이 넓어 쾌적하다 >

개포시영은 개포동 저층 재건축 단지 중 개포주공 1단지 다음으로 사업속도가 빨라 이목이 집중된 곳이다. 이 단지는 현재 추진위원회가 설립돼 있고 안전진단도 통과해 조합설립인가를 준비하고 있지만 경기침체의 영향과 용적률에 대해 강남구와 주민 간 협의가 길어져 사업추진이 잠시 멈춘 상태다.

그러나 이번 12월 말 지구단위계획이 확정될 예정이라 사업추진에 속도가 붙을것으로 보인다. 추진위원회 관계자는 “지구단위계획이 확정되면 내년 중으로 정비계획을 수립하고 조합을 설립할 계획으로 재건축에 대한 주민들의 분위기도 좋아 개포지구에서 가장 사업속도가 빠를 것” 이라며 자신감을 보였다

< 조합설립추진위원회 사무실과 구룡초등학교 전경 >

최고의 입지, 실거주하기 좋아

이 단지는 실거주 측면으로 볼 때 주거환경이 양호하다. 특히 주변 녹지공간이 풍부하다. 북쪽으로 양재천과 남쪽으로 구룡산이 있고, 서쪽으로 달터공원이 접하기 때문이다. 최근 양재천-달터공원-구룡산을 연결하는 에코브릿지 건설이 한창으로 단지 자체가 생태축의 한 부분이 될 예정이다.

< 에코브릿지 공사가 한창이다 >

교육여건도 뛰어나다. 구룡초와 포이초가 단지와 접해 통학이 안전하고 편리하다. 주변 중학교는 대치중, 구룡중, 개포중이 있고 고등학교는 개포고, 숙명여고, 중대부고, 휘문고 등이 있어 8학군의 명문교로 배정 받을 수 있다.

반면 지하철 이용은 다소 불편하다. 단지 인근에 접해 있는 역이 없기 때문이다. 다만 단지 북쪽으로 위치한 매봉역이 도보로 15분 거리라 단지 앞 정류장에서 버스를 이용해 환승이 가능하다. 

< 단지 내 어린이집과 상가 모습 >

가격 낮아, 투자 고려해 볼 만
 
개포시영은 주변 단지에 비해 가격이 저렴한 것이 특징이다. 현재 매매가격이 33㎡가 5억 3,000만 원, 43㎡가 7억 3,000만 원, 56㎡가 9억 3,000만 원, 64㎡가 11억 3,000만 원 선이다. 바로 인근 저층아파트인 주공1단지의 경우 43㎡가 7억 7,000만 원, 50㎡가 10억 원 선 인 것에 비하면 5,000만 원~1억 원 정도 낮게 시세가 형성돼 있다. 이로 인해 강남권 저층재건축아파트를 선호하지만 자금여력이 다소 부족한 투자자들에게는 적합할 것으로 판단된다

현재 거래는 활발하지 않다. 올초에 비해 침체돼 있는데다 정부의 금융규제로 투자심리가 위축됐기 때문이다. 전, 월세 수요도 뜸한 상태나 수능이 끝난 시점에서 학군을 목적으로 문의해 오는 수요자가 늘어났다고 주변 중개업소는 말하고 있다.

< 단지 인근 달터공원 내 산책로 모습 >

개포공인 문석렬 대표는 “최근 동향으로 볼 때 재건축 시장의 불황기인 요즘이 오히려 투자의 기회일 수도 있지만 단기적 이익보다는 장기적인 안목이 필요하다.”며 “개포동은 향후 강남을 대표하는 고급 주거지역으로 조성될 가능성이 커 12월말 지구단위계획이 확정되면 다시 매매수요가 고개를 들 것”이라고 말했다.

부동산뱅크 이서호 기자 adrock83@neonet.co.kr