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[지역집중정보] 상봉재촉지구, ‘기지개 펴나’

[부동산뱅크 2009/08/28 - 조회:18,402]

상봉•망우동 일대는 서울에서 상대적으로 도시핵심기능이 상대적으로 취약한 지역이다. 유망 기업체도 없고 유적지, 관광지, 공원 등 문화시설도 전무해 유동인구도 낮다는 게 이 지역 부동산 관계자들의 목소리다.

기반시설이 열악하고 저밀도의 토지이용, 교육편의시설의 부재 등으로 오랫동안 개발의 필요성이 제기됐던 지역이기도 하다.

그러나 서울시가 ‘상봉재정비촉진지구 재정비촉진계획’을 결정•고시함에 따라 중랑구 상봉동, 망우동 일대가 동북부권의 새로운 전략거점지로 거듭날 전망이다. 총 505,596㎡ 면적에 6,069세대 규모로 조성되는 상봉재정비촉진지구는 신상봉역거점, 망우역거점 및 도심주거거점 등 3곳의 복합거점을 중심으로 개발이 진행된다.

이들 거점에 랜드마크 빌딩들이 속속 들어서며 교통편의시설, 광장이나 공원, 보행 녹지 네트워크 등도 조성된다. 상봉커뮤니티센터, 소극장, 문화공연장 등 문화복지시설이 건립되고 망우역과 신상봉역 앞에는 대규모 광장이 조성된다.

이 같은 대규모 개발뿐 아니라 교통호재도 줄줄이 기다리고 있다. 특히 중앙선 신상봉역과 지하철 7호선 상봉역이 환승될 예정이어서 강남권 접근성도 높아진다. 또 망우역, 상봉역, 신상봉역이 위치한 트리플 역세권으로 새로운 교통 인프라를 열어갈 것으로 보인다.

인근 부동산 관계자는 “용마산 터널공사(사가정역~강동구 암사동)와 신내~청량리간 경전철 노선이 완공되면 강북 투자지역으로 급부상할 것”이라며 “추후 재정비촉진구역이 주상복합타운으로 건립되면 중랑구 랜드마크 거점이 될 것”으로 내다봤다.

<상봉재정비촉진지구 구역도 모습>

그러나 이 같은 호재에도 불구하고 일대 주민들의 개발의지는 그리 높지 않다.

젊은 시절부터 이곳에서 30년 이상 쭉 살아온 터줏대감이 많고 실입주민들이 많은 탓이다. 연령대는 60대 이상이 대부분이다. 그러다 보니 시의 이번 발표가 반갑지만은 않다. 지난 2005년 12월 균형발전촉진지구로 지정된 후 2006년 상봉재정비촉진지구로 대체 지정됐고 이번에 상봉재정비촉진지구로 결정되는 등 개발호재가 여러 차례 있었지만 이 지역의 움직임은 여전히 둔하다.

오히려 강남권에서 투자자들의 시세탐방이 이어지고 있는 추세다. 인근 공인 대표는 “이 지역 개발은 최초고 시범지역이라 사업 진행은 빠를 것으로 예상되며, 단타로 매입해 추진위• 조합설립인가를 받으면 매도하려는 투자자들의 문의전화가 걸려오고 있다”고 전했다.

이번에 발표된 상봉재정비촉진지구는 총 25개 구역. 촉진구역(6개 지역), 존치정비구역(5개 지역), 존치관리구역(14개 지역)으로 나뉜다. 촉진구역은 오는 2017년까지 우선순위로 사업을 진행해 입주완료 예정이며, 이후 존치정비구역, 존치관리구역이 순차적으로 개발된다.

촉진구역에는 총 3,700세대(일반 3,170, 임대 530)가 들어서며 8구역은 2012년부터, 3, 6, 7구역은 2015년, 1, 5구역은 2017년 입주한다.

3, 5, 7구역은 상업지역으로 개발되며 이 구역을 제외한 지역들은 주거지역 중심으로 꾸며진다. 5구역을 제외하고는 대지지분이 커서 조합원들의 수익성도 높다. 19.8㎡(6평) 정도만 있어도 107㎡(30평) 이상을 배정받을 수 있고, 전 조합원은 더 넓은 평형대가 보장된다.

구역별로 재개발 관심도는 다르지만 가장 규모가 큰 6구역은 추진위의 적극적인 대응에 분주한 모습이다. 상가 비율이 높은 5, 7구역은 상대적으로 진척도가 늦다.

(좌) 3구역에 있는 지하철 7호선 상봉역 (우) 그 맞은편 중앙선 신상봉역 공사현장

6개 구역 중 단연 눈에 띄는 구역은 지하철 7호선 상봉역과 오는 2010년 12월 개통을 앞둔 신상봉역(중앙선, 경춘선 연결) 초역세권인 3구역. 상봉동 101번지 일대로 주거지역과 상업지역이 혼합된 모습으로 탈바꿈한다. 현재 대로변으로 상가들이 즐비하며 골목 안쪽으로 상봉성당과 신축빌라들이 곳곳 눈에 띈다. 더 안쪽으로는 오래된 빨간 벽돌 다세대 주택들이 늘어서 있다. 조합원수는 250명 정도이며 2개의 예비 추진위원회가 활발한 활동을 하고 있다.

이 구역 평균 시세는 3.3㎡당 1,200~1,500만원 사이. 대지지분 107㎡(30평)짜리 다세대 주택은 3.3㎡당 1500만원, 26㎡ (8평)짜리 빌라는 3,000만원 이상 선이다. 대로변 상가의 경우 호가가 높아 많게는 5,000만원까지 시세를 형성하고 있다.
총 29,609㎡ 면적에 최대 용적률 550%, 160m 높이까지 건물이 들어서며 경관녹지, 광장 등이 조성된다. 2011~2015년까지 652세대(임대 110세대)가 건립될 예정이다. 증가세대수는 243세대 정도다.

 추진위 활동이 가장 활발한 6구역 모습. (좌) 대로변 상가 (우) 대로변 안쪽 주택가 모습

3구역 뒤쪽으로 길다란 모양의 6구역은 6개 구역 중 규모가 가장 크다. 그만큼 추진위 활동이 활발한 지역이기도 하지만 850여 명에 이르는 조합원들의 이견차이 또한 많은 곳이다. 이 구역의 평균 시세는 3.3㎡당 1,500만원에 책정돼 있다.

대지지분 107㎡(30평)짜리 다세대 주택은 1,500~1,700만원 선이며 안쪽 골목 주택은 1,000~1,100만원으로 낮은 시세를 형성하고 있다. 26㎡(8평)짜리 빌라는 2,500~3,000만원 이상으로 지난해보다 500만원씩 오른 가격을 유지하고 있다.

향후 개발이 진행되면 100% 주거지역으로 꾸며지고 용적률 400%, 140m 높이까지 지어진다. 상봉중앙공원이 6~7구역에 걸쳐 조성될 예정이며 철거 후 450개동, 1,835세대(임대 308세대)가 들어선다.

 부동산뱅크 신영주 기자