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[지역집중정보] 은마아파트, 재건축 사업 ‘탄력’

[부동산뱅크 2009/12/09 - 조회:31,664]

은마아파트는 강남 재건축 시장의 대장주로 언제나 관심이 집중된 곳이다. 특히 지난 3월 5일부터는 안전진단 통과 후 사업이 빠르게 진행될 것이라는 기대감이 높아지면서 수요자들의 발길도 꾸준하다.

최근 은마아파트에서는 빠른 사업진행을 위한 초석을 마련하고 있다. 정밀안전진단 결과가 나와 재건축 사업의 본격적인 추진이 시작될 계획이기 때문이다. 현지 중개업소에서는 이번 안전진단 통과로 은마아파트뿐만 아니라 그 동안 지지부진했던 강남권 재건축 사업들도 활기를 띨 것으로 예상하고 있다.

그 동안 강남권 재건축 사업은 정체된 상태였다. 소형의무비율, 임대의무비율, 초과이익환수, 안전진단 3회 등 정부의 규제가 강력했던데다 해당 지자체의 정비계획 용적률을 적용 받다 보니 사업성이 떨어져 재건축 사업진행이 쉽지 않았기 때문이다.

은마아파트도 과거 세차례 안전진단 예비평가에서 C등급(유지보수)을 받고 낙방하면서 사업진행이 어려웠다. 또 제3종주거지역으로 서울시 허용 용적률인 210%를 적용 받아 재건축을 하더라도 건립가구가 4,527가구에 불과해 조합원들이 면적을 줄여야 하는 문제도 있었다.

하지만 앞으로 은마아파트 재건축 사업은 가속도가 붙을 것으로 보인다. 우선 가장 큰 걸림돌이었던 안전진단을 통과해 올해 하반기 정비구역으로 지정될 전망이다. 또 재건축 시 적용되던 용적률도 오르면서 사업성도 좋아졌다. 제3종주거지역의 경우 최대 250%까지 받을 수 있었지만 최근에는 300%까지 적용 받게 됐다. 여기에 늘어나는 재건축 용적률의 25%를 의무적으로 지어야 했던 임대아파트 의무비율도 오는 5월 폐지되면서 조합원들의 수익성은 더욱 높아졌다.

은마아파트 건축계획을 세우고 있는 BS포럼설계사무소측은 법정용적률 290%를 적용할 경우 약 5,500가구를 건설할 수 있다고 분석했다. 기존 용적률을 적용했을 때보다 1,000가구가 늘어난 것이다.

이 밖에 층고제한 완화와 조합원지위양도 허용 등도 은마아파트 재건축 사업에 청신호가 됐다. 층고제한 완화로 종전 3종주거지에서 35층까지 지을 수 있던 아파트가 50층까지 건설이 가능해졌다. 또 조합설립인가 이후에 매입한 조합원지분은 새 아파트를 준공받을 때까지 팔 수 없던 규정도 매입 후 2년 동안 재건축 진행이 없으면 팔고 나갈 수 있게 됐다. 이 같은 규제 완화로 현재 은마아파트는 2007년 최고점을 90% 이상 회복한 상태다.

하지만 아직 풀어야 할 숙제도 많다. 소형의무비율의 경우 정부는 기존 60㎡이하 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡초과 40%에서 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%로 완화했지만 정작 재건축 사업의 인허가권을 가진 서울시는 기존 원칙을 고수한다는 입장이기 때문이다.

또 용적률 등의 규제가 완화됐더라도 늘어난 법정 용적률의 25~50%까지는 보금자리 주택으로 내놔야 하는데다 분양가상한제나 초과이익환수제 등의 문제가 사업추진에 발목을 잡고 있다. 이 때문에 추친위원회측은 조합원들의 재산권을 지킬 수 있는 방안으로 개발계획을 수립해 사업을 추진하도록 노력한다는 입장이다.

대치동 성창공인 오영재 대표는 “재건축 규제가 풀렸다고는 하지만 사업계획이나 수익성 등 아직 구체적으로 정해진 게 없어 단기 시세차익을 노린 성급한 투자는 금물”이라며 “하지만 재건축을 추진하게 될 경우 입지나 단지규모 등이 뛰어나 장기적인 안목으로 접근한다면 충분한 투자가치가 있을 것”이라고 말했다.

한편, 은마아파트 추진위원회와 삼성물산•GS건설 등은 오는 1월 재건축 여부가 결정되면 조합설립인가를 위한 관련 절차를 적극 추진할 방침이다.

부동산뱅크 김두연 기자 emym283@neonet.co.kr