1. 임대를 줄 수 있는 물건을 구입해라
오래된 단독주택을 구입할 경우 임대를 줄 수 있는 것은 아주 좋은 여건이 되며 투자로 손색이 없다. 보통 너무 낡은 주택을 구입하면 임대를 주어야 하지만 주택이 낡으면 수리를 해야 하기 때문에 수리비를 생각 안 할 수 없다. 또 개발기간을 기다리는 동안 임대를 주면 돈도 묶이지 않아 큰 돈이 아닌 실투자액으로 2억 원 이내에 투자가 적당하며 해당 물건을 융자 받아 구입하면 더 좋은 투자가 될 것이다.
2. 대지 지분이 많은 것이 유리하다
재건축 아파트 투자에서 가장 중요한 것은 대지지분이 넓어야 한다는 점이다. 대지지분은 실제 아파트 전체 부지 면적을 각 세대별로 분양면적에 따라 일정비율로 나눈 것을 말한다.
단독주택 구입을 생각하면 지은 지 7년 이내인 주택은 건물을 보는 것이 중요하지만 그 이상 주택은 건물외관보다는 토지 지분이 많은 주택을 구입하는 것이 현명한 것이다. 늘 개발이 될 때는 토지 평수가 많은 사람들이 목소리가 크고 결정하는데 중요한 역할을 하며 그만큼 보상받는 측면에서도 유리하다.
3. 목적을 다르게 사용방법을 찾아야 한다
오래된 주택들을 주거용으로 고집하는 것은 부동산 투자에 바람직하지 않다. 거주용으로 임대를 하기 위해서는 많은 부분을 정교하게 수리를 해야 하지만 주거용이 아닌 오피스/사무실용으로 임대를 생각한다면 리모델링은 한결 쉽고 간편하게 할수 있다. 요즘은 자영업자 건축사 사무실 등 20여평 미만의 소호 사무실을 단독주택으로 활용하는 사례가 많이 늘어나고 있다.
4. 개발밀도가 높은 곳을 골라라
투자를 잘 하려면 확실하고 정확한 정보가 있어야 하고 재건축이든 재개발지역이든 2종 일반주거나 3종 일반주거 토지를 사는 것이 더욱 투자를 안정되게 하는 것이다. 서울의 경우 용적율이 2종 일반주거지역은 200%. 3종 일반주거지역은 250%까지 재건축이 가능하다. 이러한 지역은 시행사나 시공사들이 눈독을 들이고 있으며 그들이 관심을 가지고 있는 지역은 개발될 가능성이 크다. 시행사나 시공사 모두 오래된 단독주택지를 모아 새 아파트를 지으면 막대한 부가가치를 창출할 수 있기 때문이다.
5. 시공사의 브랜드 지명도가 높은 곳이 유리하다
브랜드 파워가 있는 시공사를 선정한 재건축 단지일수록 프리미엄이 높다는 것은 이제 상식이 됐다. 브랜드 인지도가 높은 건설사가 시공을 맡으면 가격 상승도 유리하고, 입주 후에는 프리미엄도 높게 형성된다. 뿐만 아니라 브랜드 인지도를 갖춘 건설사는 대부분 재정이 건실한 만큼, 신속한 사업추진을 통해 시간과 금융비용을 크게 줄일 수 있다.
6. 땅값이 높아야 한다
일반적으로 땅값이 높을수록 분양가를 넉넉하게 책정할 수 있고, 이에 따라 개발이익도 상대적으로 크다. 조합원들의 추가분담금을 줄일 수 있는 가능성도 높아져 유리하다. 땅값이 높은 지역의 재건축 아파트를 골라잡는 것도 중요한 투자지침이다.
7. 조합원 거주비율이 높은 곳이 유리하다
조합원 거주비율이 높을수록 재건축 사업은 신속한 추진이 가능하다. 재건축 사업은 그 특징상 조합원 총회나 동의서를 받는 절차가 계속된다. 때문에 조합원 거주비율이 높을수록 주민들 사이에 재건축 공감대 형성에 유리하고, 추진속도가 한층 빨라질 수 있다. 뒤집어 말하면 전세비율이 높을수록 불리하다는 것으로, 세입자가 많을수록 동의절차나 공감대 형성이 어려워 추진이 뒤쳐질 수 있다.
8. 기반시설이 잘 갖춰진 아파트를 잡아라
재건축 아파트가 시공후에도 제 값을 받으려면 인근지역의 기반시설과 여건이 중요한 역할을 한다. 고지대에 있거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데에 위치한 단지는 입지 심의, 건축심의를 통과하기 어렵기 때문이다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축 후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 한다. 이때 조합원들의 개발이익은 줄고 부담은 가중된다. 기반 시설 및 도로가 갖추어져 있는 곳이라고 할지라도 공공 시설 용지 부담이 낮은 곳을 선택해야 한다.
9. 재건축 계획이 현실적인지 살펴봐야 한다
최근 재건축이 확산되면서 무리하게 재건축을 추진하려는 경우가 많아졌다. 주민들의 동의를 얻기위해 건설사나 조합이 비현실적인 조건이나 계획을 내놓으면 추진을 유도하는 경우가 종종 있다. 예를 들어 최근 서울지역 재건축 아파트는 용적률 250%를 받기가 불가능한데도 300% 이상으로 과다하게 책정하기도 한다. 조합원의 부담이 늘어날 것은 뻔한 사실이다.
10. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다
매매가 대비 전세가 비율이 높은 지역에 투자하는 것은 초기비용을 적게 할 수 있어 투자자로 하여금 자금순환에 유리한 이점을 제공한다. 전세수요가 높은 지역이므로 재건축 이후에도 세입자 유치걱정을 할 필요가 없다는 것도 장점이다.
