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재개발 투자 가이드
- 재개발구역 내 토지만 소유하고 있을 경우 입주권은 어떻게 배정받나요?
- 재개발 구역 내 토지만 갖고 있다면 토지의 면적이 90㎡(27.2평) 이상일 때 분양자격이 주거지게 됩니다. 이때 재개발 구역 내 여러 개의 토지를 갖고 있다고 해도 각각의 필지를 합산해서 계산할 수 있습니다. 토지면적이 30㎡이상, 90㎡미만이라면 무주택자에 한해 분양자격이 주어집니다. 다만 이때는 한 필지의 면적만을 기준으로 하게 됩니다.
무주택 기준을 만족시키기 위해서는 재개발 사업시행인가 고시일부터 공사완료 신청일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 토지 면적이 30㎡(9.1평) 이하인 경우에는 분양자격이 주어지지 않고 현금으로 청산하는 것을 원칙으로 합니다.
- 재개발구역 내 무허가 건축물을 소유하고 있을 경우 입주권은 어떻게 배정받나요?
- 건축법에 의한 중공검사 제도가 생기기 이전에 건립된 무허가 건축물의 경우 신규 무허가 건축물과 달리 몇 가지 요건만 갖추면 지상권을 인정받을 수 있습니다. 이 요건으로는 ▲무허가 건축물 대장에 등재된 건축물 ▲1981년 항공사진촬영에 수록돼 있는 무허가 건축물 ▲재산세 납부 등으로 1981년 12월 31일 이전에 존립된 확증이 있는 건축물 ▲1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물로, 1982년 항공사진 촬영에 수록돼 있거나 재산세 납부 등 1982년 4월 8일 이전에 건립된 확증이 있는 건축물 등이 있습니다.
- 다가구주택을 다세대주택으로 전환할 경우 입주권은 어떻게 주어지나요?
- 2003년 12월 30일 이전에 전환한 경우에만 분양자격을 인정받을 수 있습니다. 또 전용면적 60㎡(18.1평) 이하 분양아파트나 임대아파트만 배정되므로 다세대 투자에 앞서 세심한 주의가 필요합니다. 단 전환을 했더라도 전용면적이 60㎡이상인 경우에는 이러한 제한을 받지 않습니다.
2003년 12월 30일 이후에 다가구 주택을 다세대주택으로 전환했거나 한 필지의 땅을 여러 필지로 나누는 지분 쪼개기를 했을 경우 현금청산으로 분류해 입주권이 나오지 않게 됩니다.
- 조합원 분양신청간 중 분양신청을 하지 않을 경우 어떻게 되나요?
- 분양신청 기간 중 분양신청을 하지 않으면 미동의자로 분류돼 수용절차를 거치게 됩니다. 미동의자는 사업에 동참할 의사가 없는 사람으로 간주되기 때문에 조합원도 될 수 없습니다.
사업시행자(조합)는 분양신청을 하지 않은 토지 등에 대해 토지수용위원회에 수용재결신청을 하게 되고 토지수용위원회는 수용신청 토지 소재지의 시·군·구에 관련 서류를 송부해 열람 공고를 지시하게 됩니다. 그러면 토지수용위원회로부터 열람공고 지시를 받은 시·군·구의 장은 이를 14일간 게시판에 공고하는 동시에 토지 소유자에게 개별적으로 공고 내용을 통지해 열람하도록 하고 있습니다.
토지 소유자는 열람공고기간 중에 수용신청서류를 열람하고 의견서를 토지수용위원회나 열람 공고한 시·군·구에 제출해야 합니다. 수용보상금은 2개의 감정평가기관이 토지 소유자가 제철한 의견서를 참고해 평가한 평가액을 산술평균해 결정하게 됩니다.
- 넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 큰가요?
- 재개발 구역은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 전체 조합주택수의 80%이상 건설해야 하며 전용면적 59㎡ 이하 주택을 전체 건립세대수의 50%이상 건축해야 합니다. 따라서 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트는 전체 가구수의 20% 이내에서 건축할 수 있습니다. 그런데 중대형아파트 50%이내에서 조합원에게 공급되므로 중대형을 분양 받을 수 있는 조합원 수는 제한되어 있습니다. 예컨대, 중대형이 500가구 공급되면 이 가운데 250가구만 조합원에게 분양됩니다. 이처럼 최대평형 입주대상자가 제한되어 있기 때문에 구역 내에 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 규모에 입주하기 쉽지 않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 좋습니다.
- 본인소유 토지 및 건축물에는 압류, 근저당, 가처분 등이 설정되어 있는데 이를 해제하지 않고도 재개발사업이 시행될 수 있는지와 압류된 토지의 경우 조합원은 누가 되나요?
- 재개발사업 시행으로 인하여 그 목적이 실행될 수 없는 소유권이외의 권리자는 사업시행자에게 신고하도록 규정하고 있으며 종전의 토지 건축물에 설정된 각종의 권리는 새로이 건축되는 토지 또는 건축시설에 설정된 것으로 의제처리하고 있습니다. 이러한 일련의 소유권이외의 권리를 정리하지 아니하거나 권리자의 동의 없이도 재개발 사업은 이뤄질 수 있습니다. 압류는 소유권에 관한 권리이나 압류된 경우에도 조합원은 소유권자로 하며, 소유권자인 조합원이 새로이 등기되는 아파트에 압류가 전사되므로 압류권자의 권리를 침해하는 일은 없습니다.
- 권리가액이나 보상가액은 언제 결정이 되나요?
- 관리처분인가 시점으로 실제 조합원의 주택을 철거하기 이전에 모든 내용이 공개되고 보상이나 분양에 대해서도 해당인가권자(시,군,구)의 결정이 난 연후 철거하게 됩니다. 따라서 조합원 재산에 대한 평가, 사업성에 따른 수익률, 분양규모에 대한 부담 및 정산액 등 모든 것이 결정되고 난 후에 비로서 철거가 시작되게 되므로 과거처럼 허위사실에 현혹될 수 없으며, 안심하고 사업에 참여하실 수 있습니다.
- 감정평가에 대한 불만이 있을 수 있는데 어떻게 해결해야 하나요?
- 평가가격에 대한 이의는 감정평가업자 각각의 평가액이 30% 이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이 잘못 적용된 경우 등 이를 테면 지목은 도로이나 실제로 대지로 사용하고 있는 경우에 대지가격으로 평가하지 아니하고 도로로 평가된 때에는 이의 신청 등으로 재산정이 가능합니다.
- 재개발예정구역이 구역지정고시가 되거나 사업시행인가가 난 후에도 토지, 건물 등의 매매가 가능한가요?
- 정비구역지정고시가 나도 토지나 건물은 얼마든지 매매가 가능합니다. 단지 건물의 신축, 증축, 개축에 제한이 있습니다. 하지만 거주에 곤란을 느낄 정도로 증·개축이 필요한 경우에는 가능합니다. 사업시행인가 후 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획 기준시점(조합원 분양신청기간 만료일)까지는 자유로이 토지나 건물을 매매할 수 있으나 중공 뒤 소유권이전고시 이후 시점부터 보존등기 까지는 소유권 이전이 제한될 수 있습니다.
- 조합원의 아파트평형 및 동, 층 호수 결정은 어떻게 이뤄지나요?
- 조합원은 사업시행인가 후 분양기간 내에 분양신청을 하게 돼 있는데 분양신청시 본인의 희망평형을 신청하는 것이 전제요건입니다. 본인이 어떠한 평형을 희망한다 하여도 전체조합원의 희망과 재산가액을 전면 검토해 평형을 결정하게 되며, 관리처분계획이 확정되기 전까지는 알 수 없습니다. 또 분양수입금의 증가나 사업제비용의 절감에 의해 조합원의 이익이 높아질 수 있으며, 층수는 관리처분인가 후 이주 및 착공신고 등 일반분양이 끝난 뒤 동, 호수 추첨을 하고 이때 층수도 결정됩니다.
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