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일정 구역 안의 토지 이용도를 높이기 위해 합리적이고 효율적인 고도 이용을 추진, 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하여 향상된 도시기능을 회복하기 위한 사업이다. 재개발 사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 의미한다.  |
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| 지난 2002년 7월부터 주택건설촉진법과 도시개발법으로 각각 분리돼 오던 재건축과 재개발 사업이 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 통합, 운영되고 있다. 이전까지 재건축 사업은 주로 노후 공동주택 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 등 민간주도의 성격이 강했다. 반면 재개발은 전반적으로 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 데 주력했다. 한마디로 노후도심 활성화를 목표로 이뤄지는 관(官)주도의 사업이었다.그러나 2002년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행 이후부터는 재건축과 재개발 모두 정비기본계획을 수립하도록 하고 있다. 또 이처럼 기본계획에 올라 있는 정비대상구역들은 향후 시의회심의를 거쳐 구역지정을 받아야만 사업추진이 가능하다. 이에 따라 구역지정절차를 따로 거칠 필요가 없던 재건축 사업도 정비기본계획수립을 해야만 사업추진이 가능하고, 건축 연면적 증가분에 따라 임대아파트 건립이 의무화됐다. 이는 재건축 사업의 공공성을 강화해 고분양가 책정에 따른 주변 아파트 값 상승을 막고, 무분별한 사업추진을 막으려는 포석으로 해석된다. 한편 정부는 기반시설부담금제도를 신설해 재건축, 재개발사업 시행자에게 도로, 공원, 학교 등 기반시설 설치에 따른 표준공사비와 주변 용지매입비용을 더해 산출된 원단위비용을 기초로 부담금을 부과하는 방안을 추진하고 있다. 아울러 2006년 1월 1일 이후부터 관리처분인가가 나는 재건축, 재개발 조합원 입주권의 경우 세법상 주택으로 간주돼, 멸실 이후 분양권 취급을 받던 기존 혜택을 누릴 수 없게 됐다. |
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| 재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러 가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익 비례율, 단지 규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다. 그런데 이들 요인 가운데 어느 한 가지만 충족됐다고 해서 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다. 가령 사업추진 속도가 빠른 구역이라도 매입한 땅의 감정평가액이 낮거나 교통여건이 나쁘다면 투자가치가 좋을 리 없기 때문이다. 따라서 아래의 요소들을 모두 감안하여 재개발 지분을 매입해야 한다. 첫째, 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다. 둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다. 넷째, 넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다. 다섯째, 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다. 여섯째, 이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다. 일곱째, 교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다. |
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재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져 있다고 할 수 있다. 그 다음 숙지하고 있어야 할 점이 해당 물건 감정평가액 예상 및 조합원 평형별 배정순위, 매매타이밍 포착이다. 투자자는 구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도 매입 전 구역에 대해 서울시 및 구청에 반드시 문의 |
