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재건축 사업절차

기본계획 수립

이제부터 재건축은 도시 및 주거환경 정비기본계획이 수립돼야만 사업이 가능해진다.
특별시, 광역시 등은 도정법에 따라 10년을 주기로 한 도시 및 주거환경정비기본계획 (주거환경정비계획)을 수립해야 한다. 서울시의 경우 3년 이내(2006년 6월, 연장가능)에 정비계획을 수립해야 한다.
기본계획에서는 개략적인 정비구역의 범위와 토지이용계획, 단계별 추진계획, 용적률 등을 포함해야 하며 5년 마다 타당성을 분석해 이를 반영해야 한다. 특별, 광역시장은 직접 기본계획을 작성, 의결하고, 시장이 작성한 기본계획은 도지사의 의결을 받아야 한다.

정비구역지정

정비계획 수립과 정비구역 지정도 도정법에 새롭게 추가된 규정이다.
재건축의 경우 300세대 이상, 또는 부지 면적이 1만㎡ 이상인 곳은 서울시에 정비계획과 함께 정비구역 지정을 신청하고 정비구역으로 지정이 돼야 재건축 사업이 가능해진다. 반면 정비구역 지정대상이 아닌 20세대 이상 300세대 미만, 부지규모 1만㎡ 이하 재건축의 경우 사업계획 승인신청과 승인을 통해 사업을 추진하게 된다.
여기서 300세대는 기존 세대수나 새로 지을 아파트단지의 세대수 중 어느 한가지라도 300세대를 넘으면 300세대로 간주된다.

추진위 설립 인가

도정법에 따라 결성되는 재건축 추진위원회는 종전 재건축사업에서의 추진위원회와는 달리 준 조합의 성격을 지닌다. 또 과거와 다른 점은 복수 추진위원회가 인정되지 않는다는 점이다.
토지 등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 조직된 재건축 추진위원회는 구청에 신청하여 설립인가를 받아야 한다. 기존 추진위원회의 경우 6개 월 내에 소유자 1/2의 동의를 얻어 구청에 승인신청을 해야 한다. 추진위원회는 재건축 정비사업 전문관리업자 선정, 안전진단 지정 신청, 조합설립인가 준비 등 조합이 설립될 때까지 재건축에 관한 제반 업무를 추진하며, 조합이 설립되면 추진위원회의 모든 업무는 조합으로 이관된다.

안전진단

새 법에서 가장 강화된 규정이다. 기존까지 안전진단은 뚜렷한 기준이 없었던 것에 비해 도정법에 따라 새롭게 규정된 안전진단은 설비, 구조, 주거환경, 경제성 등 구체적인 항목을 지정했다.

-안전진단 신청 추진위원회는 해당 시장, 구청장에게 안전진단을 신청한다. 안전진단을 수행하는 기관은 시설물안전관리에 관한 특별법에 따른 안전진단전문기관이나 시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등이다. 이 때 시도지사가 필요하다고 판단한 경우, 예비안전진단 이전에 사전평가를 할 수 있다.

-예비안전진단 예비안전진단에서는 안전, 설비, 주거환경 세 항목에 대해 최소 5인의 전문위원이 평가하며 전원합의제로 결정한다. 단기(2일)에 실시하는 만큼 경제성분석 부분은 제외된다. 예비안전진단 결과 평가위원들은 '안전진단실시'와 '유지보수' 둘 중 한가지 판정을 내린다.

-안전진단 예비안전진단이 실시되고 이를 통과하면 곧 본 안전진단을 실시한다. 다만 시도지사는 재건축 사업으로 인해 주변지역 주택가격 또는 주택임대차가격이 상승하거나 주택에 대한 투기가 우려되면 안전진단 실시 시기를 조정할 수 있다. 예비안전진단 평가위원회가 표본을 선정해 구조, 설비, 주거환경 등 예비안전진단에서 평가된 항목 이외에 경제성분석도 추가해 종합적으로 안전진단을 실시한다.

-안전진단결과 재검토 안전진단이 통과되면 시도지사는 이의 적정성 여부를 평가할 수 있다.

-재건축 허용여부 결정 시장, 구청장 등은 안전진단 평가 위원회의 결과 보고를 통해 재건축 허용 여부를 판정한다.

-안전진단 기준 구조안전 45%, 설비성능 30%, 주거환경 10%, 경제성15% 30점 이하 재건축, 31~55점 조건부재건축, 56점 이상 유지보수

※조건부 재건축 : 안전에는 문제가 없으나, 설비·주거환경 또는 비용분석결과 재건축으로 정되는 것으로 시·도지사, 시장·군수·구청장이 주택가격동향 및 지역여건 등으로 고려하여 재건축시기를 결정 (시도지사, 시장·군수·구청장간 이견이 있는 경우 시도지사의 결정에 따름)

재건축 조합설립인가

-창립총회 안전진단을 실시해 재건축이 허용되면 조합설립 요건을 갖춰 창립총회를 개최한다. 창립총회에서는 재건축결의와 조합규약승인, 조합장 및 임원선출, 사업계획 등을 의결한다.

-재건축 조합설립인가 도정법은 종전까지 시공사가 사업초기부터 조합과 함께 공동사업자로 재건축사업에 참여해 재건축사업을 부추기거나 각종 비리 등을 유발하는 관행을 막기 위해 재건축 조합의 단독사업시행을 명문화했다.

-조합설립 요건 각 동별 구분소유자 및 의결권 2/3 이상 동의와 전체 구역 내 구분 소유자 및 의결권 4/5의 동의를 얻어 시장, 군수, 구청장에게 신청한다. 정관작성은 기존 추진위가 한다.

-조합설립인가시 검토사항 시장, 군수, 구청장이 조합설립 인가를 검토할 때는 조합원 자격 적정성 여부, 창립총회시 조합원 의사록, 재건축 동의서 등과 진입로, 위험시설과의 거리 등을 살피는 현장확인이 병행된다.

사업시행계획 승인

사업시행인가는 재건축조합이 추진하고 있는 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(예컨대 조합원의 확정, 주택이나 복리시설의 규모 배치와 배분기준, 잉여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 행정처분절차를 말한다. 기존까지는 주택건설촉진법에 따라 사업승인이 이루어졌지만 이제부터는 주택법에 따른 규정 적용을 받는다.
우선 교통영향 평가, 건축심의 등을 승인 받은 후 최종적으로 사업승인을 받는다.

-건축심의 정비구역지정 결정내용 (건폐율, 용적률, 시행시기, 도시경관, 환경보전 등)에 따라 서울시가 결정한다.

절차

-교통영향평가 교통영향평가는 서울시가 심의한다.

-사업계획승인 신청 조합 등 사업주체는 주택법에 따라 단독 및 공동주택을 20호 이상 건설할 시 건교부장관의 (건교부장관은 구청장 또는 시장에게 사업계획을 승인을 위임할 수 있다) 받아야 한다. 구청장 및 시장은 신청일 이후 5일 이내에 실무종합 심의를 개최하고 특별한 사유가 없는 한 30일 이내에 이의 결과를 사업주체에게 통보해야 한다.

시공사 선정

종전 재건축사업에서는 재건축 추진위 설립과 동시에 시공사를 선정할 수 있어 이에 따른 부작용도 적지 않았다. 도정법에서는 시공사 선정을 사업계획승인 이후로 가능하게 해 재건축 과열을 막고자 했다.

-시공사 선정 절차 및 유의점
조합은 사업승인을 받은 이후 조합정관이 정하는 바에 따라 경쟁입찰 방식을 통해 시공사를 선정해야 한다. 시공사 선정 시 유의할 점은 회사별 단가 비교에만 그쳐서는 안되고 시공사의 능력 및 신뢰도, 주택 품질과 서비스 품목, 공사수준, 입주 후 부가이익 등을 종합적으로 고려해야 한다.

-시공보증
재건축 시 조합원에게 분양되는 주택은 청약을 통한 일반분양과 달리 보증이 되지 않는 주택이기 때문에 만약 시공사가 부도가 날 경우 조합원들의 피해가 발생했다. 이러한 문제점을 해결키 위해 도정법은 재건축사업에 참여하는 시공사가 시공보증을 의무화하도록 명시했다.

※도급제와 지분제
재건축 사업 방식으로는 도급제와 지분제 두 가지 방식으로 크게 나눌 수 있다. 우선 도급제는 사업 시행자인 조합이 직접 재건축 사업에 충당되는 비용과 수익을 모두 관리 하는 것이다. 이 경우 시공사는 공사비만 받고 사업에 참여한다. 반면 지분제는 시공사가 사업을 주도하는 성격이 강하다.
시공사는 비용과 수익을 관리하는 등 사업 제반을 수행하며 조합원에게는 무상지분을 제공하는 방식이다. 지분제 방식은 사업기간 연장 및 공사비 인상 등 무상지분율 변동 여부에 따라 확정지분제와 변동지분제로 나눠볼 수 있다. 지분제는 조합원들의 무상지분이 확정돼 조합원의 추가부담금액이 크지 않은 대신 도급제는 물가인상 등 가격상승 요인에 따라 조합원의 추가부담금이 높아질 우려가 있다.

관리처분계획

-관리처분 계획이란
관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다. 이제껏 재건축이 진행되면서 막연히 생각했던 조합원의 수익이 구체적으로 드러나고 아울러 자신의 대지지분에 따른 신규 주택의 배정평형 등도 명확히 되는 시점이다. 관리처분계획에서는 조합원 개인이 납부해야 할 분담금이나 돌려 받을 환급금 등이 확정된다.

-관리처분계획 인가
조합은 사업시행인가 이후 21일 이내

-이주·철거 전 관리처분계획 실시
종전까지는 관리처분 전에 조합원들의 이주와 철거를 시작했기 때문에 관리처분이 지연될 시 임시주거비 증가와 시공사의 무리한 추가부담금 제시 등 문제점이 적지 않았다. 도정법에서는 관리처분계획인가 이전에 철거를 금지함으로써 이러한 폐단을 막았다.

※세입자문제 재개발과 달리 재건축은 세입자에 대한 보상이 전혀 이루어지지 않는다. 따라서 기존주택의 이주와 철거는 항상 말도 많고 탈도 많다. 이주 때에는 시공사 측에서 일정부분의 이주비를 지급하는 경우가 대부분이다. 조합원 및 세입자의 이주가 완료되면 기존 주택은 철거에 들어간다. 기존주택의 철거는 사업계획승인 후 철거예정일 7일전까지 해당 지자체장에게 신고해야 하며 이는 주택철거계획서 및 조합규약등에 따라 시행된다. 철거가 끝나면 경계측량을 실시하게 되며 곧바로 신규 주택의 착공에 들어간다.

이주 및 철거 착공

-이주비 지급 및 이주시작 이주비는 무이자 이주비와 유이자 이주비로 나눠볼 수 있다. 일단 무조건 지급이 되는 무이자 이주비는 전세를 얻어나갈 수 있는 자금을 기준으로 지급되는 게 보편적이며 최소한 현재 그 아파트의 전세금으로 산정된다.
명칭이 '무이자 이주비' 이기 때문에 실제로 이자가 없다고 생각할 수 있겠지만 이는 그렇지 않다. 이자는 분양가에 포함돼 있어 조합원 자신이 직접 납부하지 않는 것에 불과한 것이다.
반면 유이자 이주비는 조합원이 직접 납부해야 한다. 보통 이주비의 이자율은 은행 주택담보대출 비율과 유사하거나 낮다. 이주비가 지급되면 약 6개월에 걸친 이주기간이 시작된다. 이주가 대부분 마무리되면 곧장 착공에 들어가게 된다.

분양 및 착공

재건축 분양은 크게 조합원 분양과 일반 분양으로 양분된다. 조합원 분양은 1조합원에게 1주택을 공급하는 게 원칙이며 관리처분계획 등 조합원이 합의한 평형배정 원칙에 따라 구체적인 동, 호수 추첨에 들어간다.
반면 일반 분양은 재건축 조합원에게 공급하고 남는 물량을 일반인을 상대로 분양하는 것으로 초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반분양을 하고, 20세대 미만인 경우는 지역조합원 자격을 가진 자에게 임의로 공급할 수 있다.

입주 및 조합해산(청산)

- 사용검사(준공)
기나긴 재건축의 끝이 보이는 단계다. 건물이 완공된 후 마지막 절차로서 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 그 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 하는 절차다. 시장 등 사업계획승인권자가 시행하며, 건축물의 경우 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 전이라도 완공 부분에 대해 동별 사용검사 신청이 가능하다. 사용검사를 받으면 건축법 관련 규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주한다.

-청산 및 조합해산
드디어 꿈에 그리던 깨끗한 새집으로 입주할 수 있는 시점이다. 조합원이 가장 부산하게 움직이는 단계다. 사용검사가 완료된 후에만 입주가 가능하며 조합이 정한 규약에 따라 시장에게 조합해산에 대한 인가를 신청한다. 조합청산의 절차와 방법은 조합에서 정한 규약에 따라 행해지며, 시장 등이 교부한 인가서에 따라 구체적인 절차가 정해진다.

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