[부동산뱅크 2009/07/21 - 조회:4345]
현관명 제가 놓친 부분이 있었네요. 그러면 김지운씨처럼 급하지 않으신 분에겐 나중에 경기 좋아지면 팔라고 설득하셨나요?
송상진 그렇게 손님을 돌려보내면 중개업을 하지 말아야죠.(웃음) 우선 지운씨의 불안한 마음을 달래놓을 필요가 있었습니다. 일단 불경기에 의한 집값 하락은 경기가 좋아지면 반등한다고 말했습니다. 특히 지난해 미국 금융위기에 의한 주택시장 침체는 시장에 의한 영향이 아니라 시장외적인 요인이기 때문에 현재 떨어지더라도 반드시 반등한다고 말했습니다. 그래서 이런 경제위긴 오히려 기회가 될 수 있으니 49평형의 대형 면적을 사라고 권했던 거죠.
송상진 예, 그 때는 면적을 넓혀서 갈아타기에 정말 좋은 시기였습니다. 대형면적의 수요가 급감하면서 49평형의 가격이 많이 떨어지고 있었거든요. 물론 32평형도 떨어지고 있었지만 아무래도 경기가 불황일 때는 가격이 비싼 곳이 더 떨어지게 됩니다. 그래서 32평형과 49평형의 가격차이가 줄어들고 있었죠. 투자는 바로 이럴 때 하는 거에요. 그래서 우선 32평형을 팔고, 49평형으로 매입하라고 권했죠.
현관명 불경기인 상황에서 김지운씨가 쉽게 수긍하지는 않았을 것 같은데요. 어떻게 설득하셨나요?
송상진 음 제가 시장을 판단하는데 몇 가지 확신이 있습니다. 우선 불경기에는 집값 바닥을 점쳐야 합니다. 그래야 매수나 매도를 권할 수 있거든요. 불경기로 인해 집값이 급락하게 되면 최대 바닥으로 내려갈 수 있는 가격이 생산원가의 80% 수준까지입니다. 그 이상 내려가게 되면 경제가 망하는거나 다름없지요. 여기서 제가 말하는 생산원가는 토지비와 건축비를 합한 분양가를 말합니다. 그런데 현재 올림픽훼밀리아파트는 오래된 아파트로 그 당시 분양가 수준의 80%까지 내려가는 것은 현실성이 없는 이야기구요. 주변 분양가로 예측을 하는 겁니다. 지난해에는 잠실 재건축 단지들의 일반분양이 많았기 때문에 그 분양가로 바닥을 예측할 수 있었죠.
현관명 그러면 김지운씨에게도 그 당시 잠실재건축 분양가의 80%수준으로 매도하라고 권했겠네요?
송상진 아니요. 분양가의 80%의 가격이 바닥이란 이야기지 그 가격에 팔아준다는 이야기는 아닙니다. 김지운씨에게는 그 당시 33평형 재건축 분양가가 7억 5,000만 원 수준이었습니다. 따라서 이 분양가의 80% 수준인 6억 원이 바닥이라고 보고 이 이상은 안 떨어질 것이라고 말했죠. 그리고 현재 32평형의 가격이 7억 5,000만 원 수준이기 때문에 조금 저렴한 7억 원에 매도하자고 제안했습니다.
현관명 올림픽훼밀리 32평형이 8억 원 정도 하는 걸로 알고 있습니다. 그보다 1억 원이나 싸게 매도를 하자고 하는데 김지운씨의 반응이 어땠는지 궁금하군요.
송상진 말도 마세요. 지운씨가 너무 싼 거 아니냐면서 그 가격이면 절대 팔지 않겠다고 하더라구요. 그래서 제가 말했습니다. 앞으로 매도한 후 두 달 이내에 7억 보다 비싸게 팔린 곳이 있으면 나머진 내가 보상해주겠다고 말했죠.
현관명 여기서 궁금한 게 있는데요. 왜 두 달이죠? 두 달이란 의미는 뭔가요?
송상진 지난해 금융위기가 시작되면서 세계적으로 경기가 침체해 있었어요. 그 때 우리나라뿐만 아니라 전 세계가 불황을 이겨내기 위해 시장에 돈을 풀고 금리도 내리고, 세금도 없애는 등 경기부양책을 내놓았습니다. 그 동안 경험상으로 비춰볼 때 어떤 정책이 발표되면 그 영향이 시장에 미치는 기간이 두 달 정도가 지난 후였습니다. 따라서 그 당시 경기활성화 대책이 발표됐어도 집값은 두 달 동안 계속해서 빠질 가능성이 높았죠. 그래서 두 달이라고 이야기한 겁니다.
☞ 제3화로 이어집니다.
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