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[전문가칼럼]‘MB’ 이후 부동산 투자 상담 다시 증가세

[박상언 2008/03/10 - 조회:5717]

‘MB’ 이후 부동산 투자 상담 다시 증가세
이명박 대통령취임식과 때를 같이하여 부동산 투자 상담이 쏟아지고 있다. 실제로 주식시장은 연일 대외적인 악재로 인해 바닥을 ？아 헤매고 있는 반면에 부동산시장은 조금씩 꿈틀거리는 징조를 보이고 있다.

지난해 주식시장 상승세와 더불어 부동산시장에서 주식시장으로 몰렸던 시중의 부동자금이 올해 주식시장 침체속에 주식시장에서 다시 부동산으로 재 유턴하는 머니 무브(money move)현상이 일어나고 있는 것이다.

우선 부동산투자상담건수만 보더라도 대선전만 하더라도 상담이 고작 일주일에 1~2건이었는데 올해 들어 4~ 5 건씩 늘고 있는 실정이다.

올해 들어 예전과 다른 점은 대출 및 세금 규제가 강화되면서 고가 부동산보다는 소액으로 부담 없이 투자할 수 있는 소형아파트나 빌라,다세대,오피스텔에 대한 문의가 증가하고 있다. 게다가 수도권 규제완화와 맞물려 그린벨트내의 토지나 대운하 착공시 수혜를 볼 수 있는 주변토지에 대한 관심도 대폭 증가하고 있다.

뚝섬發 주변 부동산 시장 상승세
뚝섬 상업지역에서 3.3㎡당 4598만원이라는 역대 최고가 고급 주상복합 분양을 앞두고 주변 부동산 시장도 호가가 덩달아 오르고 있다 . 두달전에 8~9억원가량 했던 성수동 일대 105㎡ 연립주택이 지금은 11~12억원을 호가하기도 한다.
또 뚝섬과 다소 떨어진 성동구 행당역 일대의 일반아파트매물과 재개발 지분까지 매물이 일시적으로 들어가 매도 호가가 오르고 있다.
강남 압구정동 구현대 아파트 178㎡의 경우도 24억원으로 2주 만에 호가가 5000만원 올랐고. 또 다른 강남권 일부 단지에서도 매도자가 양도세 완화예고와 때를 같이해서 급매물을 거둬들이고 있다.


경매 시장 낙찰가율 증가세
우선매매시장의 선행지표라고 할수 있는 법원경매 시장을 보면 저가.고가주택 할것없이 낙찰가율이 증가하고 있다.

특히,감정가 1억원 이하 소액 물건 같은 경우 뉴타운 개발이나 교통망 신설 등 호재가 있는 지역의 연립•다세대 등 저가 경매물건에 수십명씩 투자자가 몰리고 있다.

한 민간 경매정보업체 자료만 보더라도 올들어 감정가 1억원 이하 수도권 경매 물건 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 98.2%로 전년 동기(93.3%) 대비 4.9%포인트 상승한 걸로 나타나고 있다.
특이할만한 사항은 올해들어 6억원 이상 고가 아파트에 대해서도 투자자들이 몰리고 낙찰가율이 높아지고 있는데 고가주택에 대한 양도세 완화책이 발표된 이후부터다. 얼마전 경매에 부쳐진 강남구 대치동 타워팰리스 A동 5405호 238㎡형은 감정가의 85.5%에 팔렸는데 이전 타워팰리스 평균 낙찰가율이 70%대 후반이었던 것에 비하면 높아진 것이다.

민간 경매정보업체 조사만 보더라도 대선 이전(2007년 11월19일~12월18일)과 대선 이후(2007년 12월20일~1월22일) 6억원 고가 아파트 경매동향을 살펴보면 낙찰가율은 79.8%에서 82.2%로, 평균 응찰자 수도 4.4명에서 7.1명으로 늘었을 정도다.

오피스텔까지 투자문의 급증
그동안 외면을 받았던 오피스텔의 경우도 투자수요가 몰리고 있는데 주택에 대한 투기억제 정책과 연 6~8%가량의 안정적인 수익이 가능하기 때문이다.
3~4천만원 있으면 전세를 끼고 소형 오피스텔을 매입할 수 있다는 점도 오피스텔에 대한 투자수요를 부추기고 있다.

기존 오피스텔 반사이득 받을 듯
'건축물의 분양에 관한 법률' 개정안이 19일 국회 본회의를 통과함에 따라 시행하도록 돼 있어 빠르면 8월말 이후 분양 공고하는 오피스텔부터 전매가 제한될 것으로 보인다.

구체적인 내용을 보면 수도권 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔을 분양 받은 경우 '사용 승인 후 1년 이내'에서 전매를 제한하도록 하고 있다. 전매제한기간은 시행령에서 정하도록 했다. 건교부는 입주 때까지 전매를 제한하는 방안을 검토하고 있다. 개정안은 또 전체 오피스텔의 20%를 해당지역 거주자에게 우선 공급하도록 했다.

오피스텔 분양을 준비하는 건설사들은 오피스텔 전매제한이 본격화 시행 되기전에 분양을 마치려고 인허가를 서두를 수 밖에 없어 오는 8월말까지 대거 물량이 공급될것으로 보인다. 또한 단기적인 시세차익을 노리려 오피스텔에 청약하려는 투자자들은 법이 개정되기전에 끝물 투자에 나설 것으로 보인다.

오피스텔 전매제한법 시행이 예고됨에 따라 반사이득으로 기존 오피스텔에 대한 투자수요가 몰려들 것으로 본다. 특히 교통 여건이 좋은 강남권,용산권,마포권,분당권 도심 신규 오피스텔에 관심을 기울여볼 만 하다.
그 중에서도 복합단지 개발 예정이 계획되어있는 서초동 남부터미널 인근 현대슈퍼빌 오피스텔이나 분당정 자동(3.3 제곱 미터당 1200만원대) 오피스텔에 비해 저평가되어있는 분당 수내동 일대 오피스텔(3.3 제곱 미터당 800만원대)을 추천할만하다.

도심 오피스텔이 상승세 쭈~욱
주택에 대한 투기억제 정책으로 오피스텔이 대안 상품으로 떠오르고 있다. 또한 수억원의 오피스텔을 업무용으로 보유시에도 바뀌는 청약가점하에서는 무주택으로 보기 때문에 틈새 투자상품으로 부각되고 있는 것이다.

서울지역 오피스텔 입주물량은 ,2004년을 기점으로 꾸준히 줄고 있어 투자성이 부각되고 있다. 또한 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 관심이 상대적으로 오피스텔로 이동하고 있다.
통계청의 조사만 보더라도 1인 가구 비중이 계속 높아져 오피스텔 투자성이 높아지고 있는데 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등이다.

수익형 부동산으로 분산투자하라
올해 경제성장율이 이명박 대통령 공약대로 견실하게 성장한다고 봤을때 포트폴리오 차원에서 규제가 촘촘한 주택, 특히 아파트만 전적으로 매달리는 투자보다는 상가나 오피스텔, 오피스 등의 수익형부동산 투자로 포트폴리오를 다양화 할 필요가 있다.

특히 오피스텔,오피스　같은 상품은 전체적으로 공급부족현상을 보이고 있기 때문에 적어도 1~2년동안은 임대료 상승속에 가격 상승세도 기대된다.

당분간 실수요위주로 접근하라
결론적으로 미국의 금리인하 분위기와 함께 한국의 정책금리도 하향분위기로 대세가 기울고 있다. 주택에 대한 거래세 인하와 토지에 대한 규제완화가 본격화되면 주식•예금에 만족 못하는 시중자금이 부동산시장에 더욱더 몰릴 것으로 기대된다. 하지만 12만가구수에 이르는 미분양 물량과 늘어만 가는 입주물량,또한 정치적으로 보면 총선 전까지 부동산 규제가 계속되리라 예상되기 때문에 실수요위주로 당분간 신중히 접근해야 한다.

<유엔알 컨설팅 박상언대표>