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[전문가칼럼]2008년 지방 부동산시장 전망

[김부성 2007/12/24 - 조회:5992]

2008년도에는 수도권뿐만 아니라 지방 부동산시장에도 어느 정도의 변화가 예상된다. 그동안 정부의 지속적인 고강도 규제정책에 의해 고사(枯死)직전에 놓여있던 지방 부동산 시장이 지난 2007년 9월 7일 건교부가 발표한 지방 투기과열지구 해제 및 2007년 9월 20일에 재정경제부가 발표한 주택투기지역을 해제한데 이어 지난달인 11월 28일 추가로 발표된 지방투기과열지구해제조치에 따른 영향으로 인해 다소나마 막혔던 숨통이 트일것으로 전망되기 때문이다. 현재 지방의 투기과열지구는 부산 해운대구와 울산남구, 울산울주군 3곳을 제외하고 전부 해제된 상태다.

투기과열지구에서 해제된 지역은, 분양가상한제가 적용되는 아파트에 대해서만 6개월간의 전매제한 조치가 부과되며 나머지 물량에 대해서는 계약즉시 분양권 전매가 허용되고 1가구 2주택자나 5년내 아파트 당첨자도 1순위 청약자격이 주어지므로 이번에 투기과열지구에서 해제된 해당 지방 대도시권역 중심으로 미분양물량 감소 및 거래활성화를 기대할수 있게 된다.
아울러 주택투기지역에서 해제된 지역 역시, 종전에 분양가의 40%까지만 허용되던 중도금 대출 비율이 60%까지 확대되고 복수대출 제한 규제도 없어져 다른 집을 담보로 대출받았더라도 추가 대출을 받을 수 있고, 6억원 초과 아파트에 대해 연소득의 40%로 대출을 제한하는 총부채상환비율(DTI)도 적용받지 않아 지금보다 자금운용이 쉬워질것으로 전망돼 결국 지방 부동산시장에는 거래활성화 및 투자성 자본유입이 점차 가시화될것으로 보인다.

그동안 지방부동산 시장은 수도권과 달리 수요보다 공급이 많아 다량의 미분양물량에 신음하면서 정부의 투기과열지구 지정과 투기지역 지정 등의 규제로 이중고에 시달려야 했다.

정부가 투기과열지구로 지정한 이후 지방의 미분양 물량은 빠른 속도로 증가했고, 2007년 하반기에는 대구등 지방사업장에서 주택공급에 주력하던 중견업체 (주)신일이 부도를 맞았고 그 이후 동도, 세종등의 부도가 연쇄적으로 발생하게 되었다.

이들 부도업체들의 공통점은 지방사업장에서의 대규모 미분양으로 인해 미수금이 증가하고 자금난이 심화되어 결국 부도로 이어졌다는 점이다. 다시 말해, 공급이 충분하여 시장상황이 불안하지 않은 지방시장에까지 정부가 무리하게 투기과열지구및 투기지역 지정등의 고강도 정책을 펴 오히려 역효과를 낸것이다.

이러한 상황을 인식한 정부에서 부랴부랴 지방투기과열지구및 투기지역해제를 통해 지방부동산시장을 활성화시키려고 하고 있는데 그나마 다행이라고 판단된다. 그러나 지방의 경우 주택보급률이 수도권보다 월등히 높아 투기과열지구 해제같은 단편적인 조치로는 근본적으로 시장자체를 활성화시키기에는 무리가 따를것으로 본다.

현대경제연구원의 2007.8월 20일자 '건설경기 급랭을 막자'는 보고서에 의하면 건설업체의 매출액이 2003년 21.1%에서 2006년 상반기 0.3%로 증가세가 급속히 둔화되고 있으며 특히 지방의 건설업 상황이 심각했다. 이 보고서에 의하면 현재 우리나라의 주택 보급률은 2006년 전국 기준으로 평균 107.1%를 기록하고 있으며 이 가운데 서울과 수도권의 경우 에는 주택보급률이 100%에 채 미치지 못해 여전히 공급이 부족한 반면, 지방은 무려 126.6%에 달해 주택 보급률이 포화 상태에 근접하고 있음을 알수 있다.

따라서 이와같은 지방의 극심한 부동산시장의 침체상황이 지속되면서 지방을 중심으로 미분양 증가및 중소형 건설업체의 부도가 이어지는 상황이 계속될 경우 2007년 12월 대선이 끝나고 2008년도에 친 시장주의를 표방하는 새로운 정권이 들어서면 추가적인 규제완화조치가 더 나올것으로 전망된다. 특히 투기과열우려가 거의 없는 지방시장을 중심으로 투기과열지구 전면해제, 투기지역 전면해제 및 ‘분양가 상한제’나 ‘청약가점제’ 유보같은 추가 규제완화조치가 나올 가능성도 있다. 이렇게 되면 지방 부동산시장도 2008년을 기점으로 차츰 회복될것으로 전망된다.

그러나 같은 지방이라 하더라도 지역적인 특색과 호재가 제각각인 상황이므로 <대전,충청권>과 <부산,대구,경상권>, 그리고 <광주,전라권>, <강원권역>의 부동산시장 전망은 각기 다르다.

대전, 충청권역

대전충청권역에서는 2007년 9월 7일 충남 천안시, 계룡시, 아산시 및 충북 청주시, 청원군, 대전 동구,중구,서구,대덕구가 각각 투기과열지구에서 해제됐다. 대전에서 유일하게 투기과열지구로 남은 유성구의 경우 유성구일대에서 지방 2기 ‘대전서남부신도시’가 개발중에 있어 계속 투기과열지구로 남아있다 지난달 말 지자체의 강력한 요구에 의해 건교부의 실사결과 투기우려가 적은 것으로 판단되어 유성구 역시 투기과열지구가 해제된 상태다.

대전충청권역은 타 지방권역보다는 시장상황이 비교적 나은편이다. 미분양 물량 역시 타지방 권역보다는 훨씬 적은편이며 호재가 있는 지역 중심으로 꾸준하게 미분양물량이 소화되는 추세다. 이는 투자자들과 실수요자들이 충남연기군 일대에서 추진중인 행정중심복합도시 건설로 인한 개발기대감, 아산신도시및 대전서남부신도시등 대규모 신도시사업이 추진되고 있어 향후 교통과 인프라가 급속도로 개선될것으로 보고 있기 때문이다.

이를 반영하듯 정부의 투기과열지구해제와 이같은 호재들의 기대감이 맞물려 2007년 10월 말에 분양된 아산신도시 1단계 배방지구내 주상복합단지인 ‘펜타포트’가 주변시세보다 분양가가 훨씬 높아 순위내에서 미분양될것이라는 당초 예상과 달리 천안,아산지역 거주자들에게 100% 공급되는 청약조건에도 불구하고 평균 4.8대 1이라는 비교적 높은 경쟁률로 순위내 마감됐다.

지방을 중심으로 미분양 물량이 쏟아지고 있는 상황에서 수도권이 아닌 지방 분양시장에서 비교적 높은 청약경쟁률을 기록하며 순위 내 마감을 했다는것은 시사하는바가 크다. 만약 정부의 투기과열지구해제조치가 없었다면 펜타포트의 순위내마감은 어려웠을것이다.

펜타포트의 분양 성공은 역세권, 랜드마크급 등 입지 여건이 크게 작용했다. 펜타포트의 분양가가 인근 시세에 비해 20~30%가령 높게 책정됐지만 주거·업무·상업시설이 함께 들어서는 복합단지 내 초고층 주상복합아파트라는 메리트로 인해 주변지역에서 단연 랜드마크가 될 것으로 예상한데다 KTX 천안·아산역이 도보 5분 거리로 서울과의 접근성도 양호해 수요자들로부터 인기가 높았던 것으로 분석된다.

그러나 펜타포트의 분양성공에 결정적인 영향을 미친것은 정부의 투기과열지구 해제로 인해 계약 후 곧바로 전매가 가능하다는 점때문이었다. 분양가가 높았지만 계약금 5%의 소액을 투자하여 계약 후 언제든 프리미엄을 받고 되팔수 있다는 매력적인 장점 때문에 투자자들이 청약을 망설일 이유가 없었던것이다.

또한 12월초 분양된 대전서남부신도시의 랜드마크라고 할수 있는 9블럭에서 2000세대 가까운 대규모 분양물량이 분양면적에 따라 최고 12대 1, 평균 2:1이 넘는 높은경쟁률로 대부분 청약이 마감되는 이변이 벌어지기도 했다.

이렇듯 대전충청권역에서는 정부의 투기과열지구해제의 효과가 점차 가시화되고 있으며 2008년부터는 대전,충청권역의 대규모 신도시(대전서남부신도시) 및 행정중심복합도시(세종도시)를 중심으로 청약열기가 살아나고, 기존 재고주택시장 시장에서도 거래가 점차 활성화되면서 가격도 상승세로 반전될것으로 전망된다.

부산,대구,경상권역

부산과 대구, 경상권역의 경우 2008년도에도 공급과잉, 그리고 아직 소화되지 못하고 있는 다량의 미분양 물량 등의 여파 및 여전히 해제되지 않고 남아있는 부산,대구,울산의 투기과열지구 여파로 인해 대전,충청권과 같이 시장이 살아나기에는 역부족일것으로 전망된다.

대구,경상권역에서는 2007년 9월 7일 부산 영도구, 대구 동구가 각각 투기과열지구에서 해제됐고 지난달 말 부산 수영구와 대구의 수성구등이 추가해제됐다.

부산지역의 경우 미분양 물량이 2007년 11월을 기준으로 이미 1만 세대를 넘어서며 사상 최고치를 기록하고 있다. 이로 인해 부산지역 주택건설업계는 미분양을 해소하기 위한 중도금 무이자 융자 혜택, 샤시 등 편의시설 무료 제공은 물론 장기 미분양 아파트의 경우 분양가 할인조건까지 내걸고 있는 상황이다. 더구나 민간택지가 아닌 대규모 정관신도시에서조차 1년넘게 미분양이 발생하는등 여건이 매우 좋지 않다.

대구역시 사정은 마찬가지다. ‘해피트리’ 브랜드의 신일건설이 대구에서 무리하게 분양사업을 펼치다 다량의 미분양에 발목이 잡혀 이미 2007년 6월초 부도가 난바 있고 수요가 공급보다 적어 정부의 투기과열지구 해제만으로는 2008년도에도 여전히 부산,대구,경상권역에서는 시장이 살아나기 힘들것으로 보인다. 부산과 대구에서 일부 남아있는 투기과열지구를 전면 해제하거나 미분양물량 해소를 위한 특단의 대책이 나오지 않는 이상 2008년 이후 향후 2~3년간은 이곳 부동산시장 자체가 맥을 못추는 형국이 지속될것으로 전망되므로 정부의 추가적인 투기과열지구 해제및 대책이 절실히 요구된다. 한편, 이지역 실수요자들이라면 파격적인 조건으로 미분양을 털어내려는 업체들의 전략을 역이용하여 좋은조건으로 내집마련을 하는것도 나쁘지 않다.

광주,전라권역

광주,전남의 경우 2007.9월 7일에 투기과열지구 추가해제는 이루어지지 않았다가 11월28일 유일하게 남아있던 광주 남구가 투기과열지구에서 전격 해제되었다. 물론 그 이전에 남구를 제외한 동구, 서구, 북구, 광산구를 투기과열지구에서 해제한적이 있었지만 해제된 이후에도 부동산경기의 변화움직임은 미미하였다. 오히려 부동산경기 침체가 걷혀지기는 커녕 더욱 심화되고 있는 양상이다.

광주의 경우 인구유입보다 인구유출이 더 많은데다 이렇다할 개발호재가 빈약하여 부동산시장 자체가 원래부터 투자자본이 아닌 실수요자중심의 시장을 형성해온 대표적인 지역이다. 따라서 현재 아직까지 남아있는 투기과열지구인 광주 남구를 투기과열지구에서 추가해제한다고 해도 부동산시장에는 그 여파가 매우 제한적일것으로 판단되며 2008년 이후에도 철저하게 실수요자 위주로만 거래가 이루어지는 양상이 한동안 지속될것으로 전망된다. 더구나 미분양 물량이 점점 증가하고 있는데 반해 수요자들의 움직임은 보조를 맞추지 못하고 있는 상황이 지속될것으로 보여 부산,대구,경상권역과 상황이 별반 다르지 않을것으로 전망된다.

강원권역

춘천, 원주를 중심으로 한 강원권역 주택시장의 경우도 현재까지는 비교적 약세를 면치 못하고 있는 상황이다. 국민은행이 발표한 <춘천지역 주택 가격 지수>에 의하면, 지난 2005년 11월부터 2007년 7월까지 20개월 연속 하락 곡선을 그리고 있는 것으로 나타났다.

하지만 강원권역중에서 춘천과 원주는 교통망이 대거 확충되고 있는데다 특히 원주의 경우 에는 기업도시에 이어 혁신도시까지 선정된 상황인만큼 2008년 하반기부터는 주택시장및 토지시장 중심으로 살아날 가능성이 높다.

경춘선 복선화 전철은 늦어도 2010년 상반기에는 완공될 예정인데, 경춘선 복선전철이 개통되면 수도권 접근성이 획기적으로 개선될것으로 보인다. 이 구간이 완공되면 서울에서 춘천까지 1시간여만에 주파가 가능하고 출퇴근 직통전철의 경우에는 서울까지 불과 40여분이면 도달하게 된다. 복선전철 이외에도 서울~춘천간 고속도로가 2009년 개통될예정이며 이렇게 되면 서울에서 춘천까지 자가용으로 40분대에 출퇴근이 가능해져 그 파급효과가 상당해질 전망이다.

원주의 부동산시장도 2008년 이후부터는 점차 활기를 띌것으로 전망된다. 기업도시와 혁신도시로 지정되어 향후 개발에 대한 기대감이 상당한데다 중앙선 덕소~원주구간이 이르면 2010년 하반기 무렵 개통될 예정으로 있고, 경기 광주 초월읍~원주시 가현동까지 제 2영동고속도로도 건설될 예정이어서 주택시장뿐만 아니라 토지시장도 꿈틀거릴 가능성이 높다.

이상으로 2008년도 지방부동산시장 전망을 정부의 규제완화움직임과 연계하여 검토해보았다. 앞서 언급한바와같이 2008년도에는 정부의 규제완화움직임이 가시화되면서 지방을 중심으로 시장이 차츰 기지개를 펼것으로 전망되지만, 경상권역과 전라권역은 공급과잉과 호재의 한계로 인해 내년에도 힘겨운 한해가 될것으로 보이며, 충청대전권역과 강원권역의 경우에는 대규모개발과 교통호재등에 힘입어 시장이 점차 살아날가능성이 높다고 전망된다.

<부동산富테크연구소 김경우 소장>