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[전문가칼럼]허망하게 무너진 ‘반값아파트의 환상'

[김부성 2007/10/19 - 조회:5302]

대한민국의 무주택 서민들의 꿈이었던 ‘반값아파트’의 꿈이 얼마전 경기 군포 부곡지구에서첫선을 보인 이후 평균청약률 0.16대 1이라는 극도로 저조한 경쟁률로 마감되면서 서민들은 물론 정부마저 허망한 꿈을 접게 되기에 이르고 말았다.

필자는 올해 초부터 각종 부동산포탈 칼럼이나 투자상담을 통해 반값아파트는 실패로 끝날수밖에 없으며 ‘용두사미(龍頭蛇尾)’로 막을 내릴수밖에 없는 태생적 한계를 함포한 이같은반값아파트에 목을 메기보다는 때를 가리지 말고 무주택자의 경우에는 수도권 유망지역위주로 적극적인 청약이나 저평가된 기존 재고주택 매입에 임할것을 권장하였었다.

“...반값아파트는 실패할 확률이 매우 높고 용두사미로 끝날 가능성이 큰만큼 무주택서민들은 반값아파트에 목메기보단 내집마련을 서두르는것이 좋다(중략)...서민들에게는 쾌적한 임대아파트등 서민들에게 맞는 적절한 주택을 꾸준히 공급하면 되고, 좀더 고급의 입맛을 찾는 시장의 고급수요자들에게는 스스로 선택의 권리를 주면 되는 것이다. 이들에게 선택의 폭을 강제적으로 막으려하는 것은 결코 바람직하지 않다.

결국 내집마련을 원하는 실수요자들은 반값아파트라는 달콤한 유혹에 넘어가서는 안되며 신기루에 가까운 반값아파트만 바라보고 내집마련을 계속 미루기보다는 청약가점제를 고려하여 당첨가능성이 낮다고 판단되면, 2기신도시및 택지지구 분양물량을 중심으로 적극적인 청약이나 저평가된 기존아파트의 매입으로 내집마련을 앞당기는 것이 바람직하다.

정부는 정치논리에 다름아닌 반값아파트라는 허상을 ？을 시간이 없다. 적재적소에 고품질의 아파트를 어떻게 하면 제때 공급할것인지에 대한 고민을 하기에도 바쁠 때인데 반값아파트를 공급한다는것은 시장의 참패만을 불러올뿐이다”

필자가 올해 초 무렵 위와 같은 취지의 글들을 기고하고 있을 무렵, 일각에서는 반값아파트에 대한 성공가능성을 조심스레 점치는 전문가들과 실수요자들이 적지 않게 있었다.

반값아파트만 성공하면 집값안정은 따논 당상이며, 집이 더 이상 투자수단이 될수 없다는 강력한 기대감이 있었던게 사실이다.

그러나, 시장에서는 처참한 결과를 낳고 말았다. 도대체 반값아파트라는것이 세상 어디에 있단말인가? 세상에는 공짜가 없는 법이며 만약 공짜라면 반드시 그 대가가 수반되는것이 므로 이역시 진짜 ‘공짜’는 아니다.

더구나 반값아파트는 애초에 있지도 않았다. 왜냐하면 실수요자들이 원하는것은 순수하게 말해, 현재 주변의 멀쩡한 집값의 반토막 가격으로 내집마련을 하는것이고, 거기에는 함정이나 커다란 대가가 없는 말 그대로 ‘내집인데, 가격만 주변시세의 반값’을 기대했기 때문이다.

그러나 정부가 추진한 반값아파트의 실체는 무엇이었나? 말만 반값이지 사실은 반값이 아니었기 때문이다.

소위 반값 아파트는 지난해 한나라당이 발의한 ‘토지임대부 주택’과 당시 열린우리당이 추가한 ‘환매조건부 주택’을 정치적으로 타협하여 합쳐논 기형아였다.

토지임대부 주택이란 땅은 빌리고 건물만 분양하는 것이고, 환매조건부 주택은 20년 뒤에 되파는 조건으로 분양하는 주택을 말하는데, 중요한것은 둘다 정상적으로 분양되는 일반 아파트와는 달리 완전한 재산권을 행사할 수 없는 조건을 붙여 시장에 나오게 된것이다.

다시말해 말이 반값이지 최초 입주금 부담만 조금 줄여준다는 것일뿐 멀쩡한 아파트를 반값에 준다는 게 아니었던것이다.

설상가상으로 여기에 실제 책정된 분양가와 임대료가 주변 시세의 90%에 달할 만큼 비쌌고 재산권행사마저 불가능한 반신불수 아파트에 다름없었으므로 반값아파트를 분양받는것이 오히려 웃기는일이 되버린것이다.

사실 판교의 10년 공공임대아파트도 일면에서는 이와 유사한 케이스에 속한다. 임대아파트를 분양받아 10년간 임대로 살면서 임대보증금만 수억원에 달하는데다 고액의 월 임차금까지 부담하면서 10년 임차인 생활이 끝나면 주변시세의 90%로 분양전환을 해주는 조건이다보니 투자가치가 극히 떨어진다는 인식이 확산되면서 판교라는 인기지역 명성이 무색할정도로 미분양이 났고, 선착순까지 가며, 오랫동안 무주택자로 있다 판교임대를 분양받은 실수요자가 너무나 높은 임대보증금을 성토하며 목숨을 끊는일이 벌어지기도 했다.

그러나 판교임대아파트의 경우 입지가 워낙 좋아 투자가치보다는 뛰어난 환경에서 실거주라도 하고자 하는 실수요자 중심으로 미계약물량을 소화시켰지만 이번 군포지역의 경우에는 투자가치는 전혀 없는 남의 집에 주변시세보다 더 높은 임대료를 내면서 상대적으로 인기지역보다 입지여건(=실거주여건)마저도 떨어져 굳이 이 아파트에 들어가 살 이유가 없었기 때문에 허망하게 실패로 막을 내린것이다.

이번 반값아파트의 참담한 실패로, 오히려 정부정책의 신뢰성이 무너져, 무주택 실수요자들의 심리가 불안해지고 조만간 있을 대선에서 대규모 개발공약, 규제완화, 감세(減勢)정책등 각종 선심성 공약이 남발되어 부동산 시장의 흐름이 변하면 그동안 잠잠하던 집값이 다시 고개를 들 가능성이 높다.

다시 말해, 정부가 현실성 없이 정치논리로만 밀어 부친 반값아파트 정책이 오히려 긁어부스럼만 만든 셈이다.

이번 반값아파트의 실패는 무주택서민들에게 일단 커다란 실망을 안겨주겠지만, 역(逆)으로 좋은 교훈을 얻을 수 있는 계기가 될 수도 있다. 다시말해, 세상에는 공짜나 시세의 절반짜리를 무상으로 제공하는 것은 없으며, 제대로 된 지역에서 제대로 된 자기소유의 주택을 떳떳하게 공급받거나 저평가된 물량을 급매가로 매수하여 수익률을 높이면서 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 잡는 방법 외엔 왕도가 없다는 교훈을 얻을 수 있을것이다.

다행히도 분양가 상한제와 청약가점제가 본격 가동될 예정이므로 가점이 높은 무주택서민들에게는 그나마 인기지역에서 투자와 실거주를 동시에 만족시키면서 자산을 축적할수 있는 기회가 상대적으로 많아진만큼 큰 위로가 될것으로 본다.

필자註:‘환상(幻想)’의 의미는 국어사전에 보면, “1.현실적인 기초나 가능성이 없는 헛된 생각이나 공상”을 의미하며. 2.북한어로 풀이하면 “어떤 사람이나 사실에 대하여 근거 없이 덮어놓고 좋게만 보는 태도”를 의미한다. 반값아파트는 애당초 없었으며 정치논리에 의해 급조된 사상누각과도 같은 이벤트성 정책에 불과하다는것을 무주택 실수요자들이 인식했으면 한다.

< R119내집마련 연구소 김경우 소장 >