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[전문가칼럼]황금알을 낳는 거위, 청약통장!

[김부성 2007/07/06 - 조회:8658]

올 9월부터 분양가 상한제와 청약가점제가 주택시장에 본격 선보인다. 분양가 상한제는 공공택지와 민간택지, 심지어 재건축 물량에까지 적용됨으로써 그 파급효과는 실로 막대할것으로 전망된다.

올 9월부터 분양가상한제와 청약가점제 본격 시행

우선 시장에 주는 충격파가 상당할것으로 보여지는데 이번글에서는 이러한 분양가 상한제와 청약가점제 도입으로 청약통장이 얼마만큼 중요해졌고 또한 청약통장 하나가 아파트 재테크의 성패를 어떻게 가르게 되는것인지에 대해 얘기해보고자 한다.

2-3년전 ‘청약통장 무용론(無用論)’이 한창 제기된적이 있었다. 과거 주변시세보다 저렴하게 새아파트를 분양받아 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 한방에 해결해주던 청약통장의 가치가, 분양가 자율화로 인해 주변시세보다 더욱 높게 책정되는 현상이 지속되자, “이젠 청약통장은 쓸모가 없어졌다”거나 “청약통장을 써서 분양받을필요가 없이 기존 재고주택을 싸게 구입하면 된다”는 인식이 한동안 실수요자들과 무주택자들에게 심어져온적이 있었던것이다.

그러나 이제는 세상이 달라졌다. 분양가 상한제로 주변시세대비 최고 30% 가까이 저렴한 새아파트가, 그것도 입지여건이 뛰어난 대규모 신도시와 택지지구, 그리고 재건축단지에서까지 대거 쏟아지게 되는것이다. 다시말해 무주택자들의 천국이 도래한것이다.

주택시장 침체의 원인은 분양가 상한제와 청약가점제가 결정적 역할

지금 시장이 잠잠한것은 물론, 작년 수도권일대의 집값급등에 따른 시장의 자율적 조정장세에서도 그 원인을 찾을수 있다. 더구나 정부의 강력한 규제정책이 계속해서 시장을 지배하고 있는 탓도 기인한다.

그러나 시장침체(필자는 시장안정이라고 얘기하지 않고 시장침체라고 설명하려고 한다. 왜냐하면 시장안정이라는것은 원활한 거래가 정상적으로 수반되면서 가격이 조정되어야하는데, 지금의 상황은 극심한 거래공백이 지속되면서 심각한 거래실종 상태가 계속 지속되어오기 때문이다)의 결정적인 요인은 정부의 대책 핵심이기도 한 분양가 상한제와 청약가점제를 들수 있다.

분양가 상한제가 정착되면 적어도 상한제가 지속되는 기간만큼은 좀처럼 신규분양단지에서 고분양가를 통해 물량을 공급하면서 주변시세를 같이 견인했던 악순환이 생기기 어려워진다.

고분양가가 주변시세 자극하던 악순환, ‘상한제’로 전격 차단

시세보다 훨씬 저렴한 분양가 상한제 공급물량으로 인해 기존주택의 메리트는 그만큼 반감되고 시장의 실수요자와 무주택자들은 상한제물량에 낙첨되더라도 상한제로 인해 신규 새아파트보다 가격이 비싸보이는 기존 재고주택시장에 쉽게 인입하기를 꺼려하고 계속해서 청약시장을 맴돌기를 선호하게 된다.

즉 청약과열양상이 빚어질것이 불보듯 뻔한것인바, 정부는 이같은 청약과열을 차단하고, 가능한한 무주택기간이 길고, 부양가족수가 많으며 청약통장가입기간이 긴 무주택자들에게 당첨가능성을 많이 부여하기위해 일종의 특권제인 청약가점제를 도입하게 된것이다.

다시말해 분양가 상한제와 청약가점제는 별개의 정책이 아니라 분양가 상한제를 시행함으로써 나타나는 부작용을 차단하기위해 필연적으로 수반되는 보완책인것이다.

이렇게 되면서 청약통장의 가치는 그 어느때보다 귀해졌다. 좀 과장하여 말하면 청약통장 하나로 부자가 될수도 있고 그렇지 못할수도 있다는 말이다.

가령, 강남권일대에 공급될 예정인 위례(송파)신도시에서 분양가 상한제로 당첨되면 시세차익만 당첨즉시 수억원을 챙길수 있게 된다. 광교신도시의 경우에도 평당 900만원대에 공급되면 그보다 입지가 떨어지는 수원, 용인, 화성동탄1 지역의 평당가 수준인 1500만원내외보다 시세가 훨씬 저렴하여 당첨즉시 30평대 기준 2억원안팎의 프리미엄을 향수할수 있는 권리를 확보하게 되며 타 2기신도시인 동탄2, 파주, 검단, 김포등등의 지역에서도 그 액수의 차이만 날뿐 당첨자들은 분양가 상한제로 인한 특권을 거머쥐게 되는 시스템이 보장되는것이다.

청약통장이 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈하게 되는 경우 많아질것

따라서 청약통장은 무주택기간과 부양가족수를 포함한 청약가점요소와 복합적으로 작용하여 향후 5~10년간을 바라볼때 황금알을 낳는 거위가 될수도 있는 귀하신 몸이 됐다.

물론 청약통장만 있고 부양가족수가 적고 무주택기간이 짧은 다수의 청약예비군들에게는 그림의 떡이 될 공산이 큰것도 사실이다. 더구나 1주택자처럼 어설픈 주택 1채를 보유한것만으로도 가점제 물량에는 접근조차 금지되어있는 터라 청약가점제하에서의 1주택자들의 청약통장은 그 가치가 상당폭 반감된다.

그러나 다행히 청약가점제 물량의 경우 전용면적 85제곱미터이하에서 25% 정도의 공급물량이 있으므로 그나마 기회가 없는것은 아니며, 더구나 전용면적 85제곱미터를 초과하는 중대형물량에는 공급물량의 절반인 50%가 기존 추첨제방식으로 당첨자를 가리게 되므로 청약 통장만 있다면 얼마든지 당첨의 기회는 있다고 봐도 무방하다.

문제는 청약통장이 없거나 있더라도 5년 재당첨 금지에 걸려 지금당장 1순위로 활용할수 없거나 청약통장가입기간은 길고, 부양가족수도 많은데 소위 어정쩡한 소형주택을 한 채 보유한 사람들이 가장 큰 피해를 볼수밖에 없다는점이다.

물론 기존 1주택을 처분하여 무주택으로 만들면 가점제 물량을 공략할수 있는 길은 열리지만 무주택기간이 극히 짧아져 불이익을 입을 수밖에 없게 된다.

분양가 상한제의 전쟁터에서 청약통장은 필수불가결한 ‘무기(武器)’

이젠 주택시장에서 청약통장이 깡패라는 말이 회자될것이다. 청약통장은 분양가 상한제와 청약가점제라는 전쟁터에서 갖춰야만 하는 최소한의 무기다. 이 무기가 없으면 전쟁터에서 살아남기가 쉽지 않게 될것이다. 지금 청약통장이 없는분들은 내일이라도 당장 청약통장먼저 만들어야 한다. 가능성은 적지만 시장이 극도로 위축되면 인기지역에서도 1순위 미분양이 날 소지가 없지 않다. 그런 기회가 왔는데도 손쉽게 적은 돈으로 만들 수 있는 청약통장이 없어서 ‘천재일우(千載一遇)’의 기회를 놓친다면 그보다 더 뼈아픈 실책은 없을것이다.

결론적으로 말해 9월부터 시행되는 청약가점제와 분양가 상한제는 청약시장은 과열시키고, 기존 재고주택시장은 침체라는 그늘을 당분간 안겨줄것으로 전망된다. 그러나 만일 시장 전체가 혹 활황세를 띄는 경우 청약가점이 낮아 가점제 물량접근이 여의치 않은 사람들이 기존주택시장으로의 진입을 시도하면 철저하게 돈이 될만한 지역 위주로 접근하게 되면서 지역별 양극화는 극에 달할것으로 전망되고 이에따라 신도시나 대규모 택지지구가 아닌 중소형 택지지구나 민간에서 개발하는 민간단지는 더욱 침체일로의 길을 가게될것으로 보인다.

어쨌거나 청약가점제는 이미 점수가 잠정적으로 결정이 된 상태이므로 송파나 광교, 파주, 동탄2, 김포같은 인기지역물량은 사실상 임자가 이미 정해진것이나 다름없다고 봐도 무방하다.

결국 청약통장하나가 아파트시장에서 10년 재테크를 성공이냐 실패냐의 기로에서 갈림길이 되는 요소로 작용하게 될것이 분명한 이상 지금이야말로 청약통장의 가치는 그 어느때보다도 커졌다고 할 수 있다.

무주택, 1주택자 모두에게 청약통장은 필수, 해약해선 절대 안돼

과거 대학입시중 학력고사 시절에 체력장점수를 따기위해 끙끙거리던 시절을 기억할것이다.
그러나 대개의 경우 만점을 받은경우가 많았다. 만일 학력고사점수는 만점에 가까운데 체력장점수가 없다면 그 학생은 경쟁이 치열한 대학에서 낙오되기 십상이다. 가장 기본적으로 준비되지 않으면 그 어떤 조건도 무용지물이 될 수밖에 없는 청약통장을 귀히 여길때가 바로 지금이 아닌가 한다.

청약통장은 가점점수가 높은 무주택자들에겐 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈할것이다. 나머지 1주택자나 가점점수가 낮은분들도 추첨제물량이 있으므로 당첨가능성은 언제든 열려있으므로 청약통장만은 절대로 해약해서는 안된다는점을 명심해야 한다.

*필자 註: 필자는 지금의 주택시장이 ‘시장안정’이라고 얘기하지 않고 시장침체라고 설명하고 싶다. 왜냐하면 시장 안정이라는것은 원활한 거래가 정상적으로 수반되면서 가격이 조정되어야하는데, 지금의 상황은 극심한 거래공백이 지속되면서 심각한 거래실종 상태가 계속 되어오기 때문이다. 지금은 시장안정이 아닌 시장침체의 상황에 더 가깝다.

< R119내집마련 연구소 김경우 소장 >