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[전문가칼럼]분양권 전매금지, 완화해야할 시점됐다

[김부성 2007/06/26 - 조회:5831]

올 9월부터 당장 분양가 상한제가 시행된다. 분양가 상한제가 적용되는 공공택지지구에서는 어김없이 분양권 전매금지 10년~7년이 적용되고 민간이 분양하는 물량에도 7년~5년이라는 기간동안 전매금지가 적용된다.

그러나 한편에서 전매금지를 강화하고 있는 사이 한 중견건설사인 신일(주)이 투기과열지구로 지정된 지방에서 사업을 벌이다 결국 부도를 맞게 됐다.

한편, 작년 판교신도시 분양가 상한제아파트(전용면적 25.7평이하)당첨자 발표직후 당락자들간 희비가 크게 엇갈렸다. 판교보다 먼저 분양한 동탄신도시의 경우에도 치열한 경쟁률을 뚫고 당첨된 자와 떨어진 자의 희비가 크게 교차하는 모습을 볼수 있었다.

공공택지 분양가 상한제적용 물량 10년~7년, 민간물량 7년~5년간 전매금지

그러나, 분양가 상한제 아파트의 경우 판교에서는 계약일로부터 10년간 전매가 금지되며, 부득이한 사정 등으로 전매의 불가피성이 인정되더라도 주택공사에서 우선매수권을 행사함으로써 사인간(私人間)의 전매거래가 원천봉쇄 되었다. 따라서 판교의 경우 당첨자들은 전매가 금지되는 10년의 기간동안 재산권을 행사하는것은 사실상 불가능하다.

동탄의 경우 가장 늦게 분양된 1단계 일부단지의 경우, 전매제한규정이 적용되기는 하지만 일부단지에 불과하다. 대부분의 단지에서 분양권전매의 불가피성을 인정받은 당첨자들은 사업주체의 동의를 얻어 사인간 전매거래가 가능하다.

한편, 분양가 상한제아파트의 경우, 또하나 알아두어야할점은 "사업주체가 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 당해 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다"[주택법 제 41조의 2 (4)항 참조]는 사실이다.

이러한 사실은 "제4항의 규정에 의한 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 '이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 주택법 제41조의 2 제1항에서 정한 기간이 경과하기 전에 대한주택공사(제41조의 2 제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 일체의 행위를 할 수 없음'을 명시하여야 한다"[同法 제 41조의 2 (5)항 참조]는 조항으로 명백하게 규정되어 당첨자들 또는 일반인들조차도 분양가 상한제 아파트의 사인간 전매가 불가능하다는 사실을 인지할수있게 하여 정부의 투기수요차단의지를 단호히 공표한 셈이 되었다.

최장 10년에 걸친 전매금지가 투기차단의 특효약 될까?

그러나 이러한 법의 취지가 재산권의 지나친 제한이라는 논란을 불러일으키는 문제가 있다는 사실을 논외로 하더라도 과연 정부가 의도한대로 투기수요가 사라질까? 또한 떡고물이 풍성하게 나오는 물건에서 투자자들과 투기꾼들이 고개를 돌리고 과연 10년동안 그 물건에 눈길을 안주고 순순히 물러설까? 이런점을 고려하여 분양권 전매금지 규정의 헛점과 전매금지 규제완화의 필요성은 없는가에 대한 문제제기가 필요할것이다.

판교보다 먼저 분양한 동급규모의 신도시인 동탄의 경우에는 가장 늦게 분양한 극히 일부단지를 제외하고 판교처럼 분양가 상한제 적용아파트(중소형)의 10년 전매금지규정이나 채권입찰제아파트(중대형)의 5년 전매금지규정이 적용되지 않아 당첨자들은 등기후 곧바로 전매가 가능하다.

만일 등기전이라도 "세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우(다만 수도권으로 이전하는경우 제외)나, 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우, 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우, 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우"-[주택법 시행령 제 45조의 2 (4항)참조]-등 부득이한 사정이 생기면 사업주체의 동의를 얻어 얼마든지 전매가 가능하다. 이런 예외규정에 의해 일부 투기세력들과 투자자들은 불,편법으로 서류를 만들어 전매를 하는경우가 많다.

고강도 전매금지정책, 음지에서 부작용 양산할 가능성 높아

문제는 합법적인든 불편법적이든 이러한 분양권전매를 통해 분양권 매도자와 매수자들은 상호 이해와 요구가 충족되어 각각 수익를 남기고, 남길수 있다는 전제하에 거래가 되는것이며 현실적으로 서류의 허위,위장,불법여부를 판별키 곤란하다는 사실이다.

따라서 동탄이나 유망 지역물량처럼 돈이 되는곳에는 반드시 이러한 불,편법 거래가 성행할수밖에 없다는 것이 문제다. 이를 방지키위해 정부에서는 판교부터 분양권 전매의 원천금지라는 칼날을 뽑아든것이지만 실효성에는 의문이 많다.

예컨대, 만일 A라는 판교당첨자가 계약일로부터 10년의 기간중 어느 한 기간에 갑작스런 이유로 목돈이 들어가거나 앞서 언급한 [주택법 시행령 제 45조의 2 (4항)]에 해당되어 당첨된 판교아파트를 팔아야만 하는 사정이 생겼을때 과연 A라는 사람은 주공측에 그동안의 은행 정기예금 평균치에 해당하는 돈을 받고 원금을 반환받으려고 할까?

당첨즉시 3~4억원안팎의 시세차익을 거머쥔 A가 그러한 거액의 프리미엄을 포기한채 주택공사에 진귀한 보배를 넘겨줄수 있을까? 독자라면 과연 어떻게 하겠는가? 답은 간단하다. A는 불법과 편법을 동원하는수밖에는 선택의 여지가 없을것이다.

이런 상황에 처한 A가 시중에 내놓는 물건은 소위 급한 물건으로 간주되어 제값보다는 많이 깎일것은 분명하다.

소위 판교일대를 어슬렁거리는 투자자들은 이런 물건이 나오면 약간의 위험을 부담하고 큰 투자수익률을 올리려 할것이다.
이때 A와 B간 거래에 중개사나 법무사가 함께 참여할 가능성이 높다. 결국 거래는 매도자가 가격만 어느정도 포기한다면 순식간에 이루질가능성이 높다.

그렇다면 정부가 의도한바, 투기꾼들이 판교일대에서 불법거래를 부치기는것을 방지하고 분양시점부터 10년이라는 긴 기간동안 가수요와 투기수요를 원천적~종국적(終局的)으로 차단하겠다는 소기의 목적은, 잘해야 절반의 성공으로 그치게 될것이 분명하다.

물론 앞서 언급한 동탄처럼 합법적인 사유에 의한 전매를 법으로 보장해주는것보다는 원천금지라는 약효가 더 강한것은 사실이다.

그러나 독버섯은 일반버섯에 비해 보다더 어두운곳, 음침한곳에서 더 잘 자란다. 때문에 전매금지 10년의 기간은 조금 과한 면이 없지 않으며, 판교 당첨자들을 전부 투기꾼으로 몰아세우는것역시 지나친 처사다. 더욱이 당첨자들의 정당한 사유재산권의 침해소지또한 분명한 불씨로 남아있는것이 사실이다.

전매제한제도, 부분적 범위내에서 손질해야할 때

최근 중견건설사 신일(주)의 부도도 투기과열이 없는 지역을 정부가 지나치게 몰아세워 건설사들의 숨통을 조인 탓도 크다.

더구나 앞으로 분양시장은 양극화가 더욱 심해질 전망이며, 특급 분양단지와 지방등 인기를 끌지못하는지역간 청약경쟁은 크게 벌어질것이 분명하며, 사실상 지금과 같은 상황이라면 청약수요를 급감시키는 전매제한제도의 부분적 손질이 불가피한 시점이라고 본다.

정부의 역할은 청약시장을 특급과 비특급으로 점점 구분하는것보단, 실수요자 중심의 청약시장으로의 재편을 통한 분양시장 활성화도 담당해야한다. 지나친 전매금지를 통한 당첨자들의 거래제한은, 이젠 큰 틀을 벗어나지 않는 범위내에서 조금씩 손볼때가 됐다.

< R119내집마련 연구소 김경우 소장 >