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[전문가칼럼]분양권 전매금지가 만든 '그늘'

[김부성 2007/05/18 - 조회:8757]

A씨는 2004년 경기도 화성 동탄신도시에서 분양받은 30평대 분양권을 2006년 초반경 불법으로 전매하다 단속에 적발되어 분양계약서를 취소당하고 거액의 벌금까지 물었다.

그 분양권을 매수한 B씨는 분양계약이 취소되자 분양권 매수당시 지불하였던 거액의 프리미엄을 회수하기가 난감해졌고, 전매를 중개한 공인중개사는 벌금형과 함께 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법령’위반으로 행정적인 제제를 받았다.

이같은 사례들은 공식적인 언론의 발표에 의하면 대략 동탄에서만 100여명에 육박하는 것으로 알려지고 있다.

분양권 불법전매하다 적발되는 사례 빈번해져

과거 분양권을 손쉽게 거래하면서 단기차익을 취하거나 투자가치가 있다고 생각되는 분양권을 일정액의 프리미엄을 주기만 하면 쉽게 매수할 수 있었던 분양권전매시대가 끝난후로 분양권을 불법으로 전매하다 적발되어 큰 낭패를 보는경우가 많아졌다.

더구나 얼마전 주택법이 최종 통과되면서 수도권지역 공공택지중 전영면적 25.7평이하 물량에 당첨될 경우 10년간 전매금지되고, 중대형이라 일컫는 25.7평 초과물량에 당첨된 경우에도 전매금지기간이 7년으로 늘어났다.

공공택지가 아닌 민간택지에도 중소형의 경우 7년이나 전매가 금지되며, 중대형물량역시 5년간 전매금지로 묶이게 된다. 심지어 지방에서 분양하는 공공택지 중소형물량도 5년간 전매가 금지되는등 아파트를 분양받아 투자금을 회수할수 있는 기간과 소유권행사를 할수 있는 기간이 대폭 길어져 투자자들은 물론 실수요자들조차 전매금지라는 복병에 장기간 노출될수밖에 없게됐다.

분양권전매금지 최고 10년, 민간택지도 7년, 5년간 전매금지

과거 2-3년전 분양한 수도권일대 신도시나 택지지구 물량의 경우 대부분 등기 시점까지만 전매가 금지된 단지들이므로 분양권 불법전매로 단속되는 경우들은 대부분 이들 분양권을 소유한사람들이다.

그러나 등기전까지 전매가 금지된 이들 분양권도 주택법(41조의 2)에 의해 부득이한 사정이 인정되는 경우 사업주체의 동의를 얻어 예외적으로 전매가 가능하다.

가령, △세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권제외)으로 이전하는경우나, △상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, △세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우, △이혼으로 인하여, 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는경우에는 분양받은자가 관련 증빙서류등을 사업주체에 제출하고 부득이한 사정을 인정받는경우에 전매동의서를 발급받아 비로소 합법적으로 분양권을 전매할수 있는것이다.

문제가 된것은 이러한 부득이한 사정이 발생하지 않았는데도 불구하고 지방으로의 위장취업이나 허위 사업자등록증발급하는 방법으로 합법적인 전매를 가장한 불법전매를 시도하여 적발되었다는 점이다.

지방이전, 해외이주등 부득이한 사유 발생해야 합법적 전매가능

한편, 이러한 부득이한 사유가 없음에도 불구하고 전매를 시도하는경우가 많은데, 대표적인 케이스가 바로 일명 ‘복등기(複登記)’ 수법이다.

복등기란, 입주시점에 원계약자명의로 등기를 한후 등기이후 전매가 가능한점을 이용, 같은날 혹은 약간의 시간차를 두고 곧바로 당초의 (불법복등기)매수자에게 매도하는 형식을 취하는 방법을 말한다.

이러한 복등기는 서류를 허위로 만들어 지방이전하는 방법과는 달리 단속이 상대적으로 쉽지 않다. 왜냐하면, 매도자와 매수자, 공인중개사간 3자가 공증형식을 취해 매수자에게 최소한의 권리확보를 해주면서 암암리에 거래가 이루어지는데다 복등기시점에는 서류상으로는 실질적으로 원계약자가 등기를 마친 것으로 표시되고, 이 원계약자가 사정상 아파트를 급히 처분하는 형식을 취하기 때문이다.

이런 경우 양도세는 매수자가 부담하는것이 원칙이고, 양도세를 낮추기 위해 다운계약서를 쓰는경우가 태반이다.

문제는 계약당시보다 입주시점 복등기를 할 때, 프리미엄이 많이 올라버린 경우 매도자의 변심에 의해 매수자가 추가적인 웃돈을 요구받는다거나 매도자가 등기에 협력하지 않아 낭패를 보는 경우가 많다는 사실이다.

계약당시부터 분양권 명의를 매수자명의로 바꿀수 없기 때문에 입주시점 복등기완료때까지 전전긍긍할 수밖에 없고 설사, 복등기가 무사히 이루어졌다하더라도 향후 단속에 걸릴지 모른다는 불안감은 여전히 남아있기 때문이다.

이런 복등기는 현재 현직 공인중개사들도 꺼리는것이 보통이다. 약간의 중개수수료를 받기위해 복등기를 하는것은 위험부담이 너무 높기때문인데, 이같은 현상은 매도자와 매수자의 복등기 거래의뢰를 미리 차단한다는 점에서 바람직하다고 여겨진다.


공증 통한 불법 복등기(複登記)거래, 단속 쉽지않아 신도시등에서 성행

한가지 덧붙이고 싶은점은, 분양가상한제 적용주택 및 주택공영개발지구에서 분양받은 물량의 분양권에 대하여는 대한주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사)가 당해 주택을 우선 매입할 수 있다는점이다.

이 경우 앞서 언급한 부득이한 사유로 인한 지방발령이나 해외이민등의 사유가 발생해도 사인간(私人間)거래가 불가능하고 주택공사에서 그동안 지불된 계약금이나 중도금등에 시중은행 정기예금평균치를 더해주고 분양권을 우선매수하기 때문에 분양권소유자는 10년~5년간 재산권행사가 사실상 불가능해진다.

더구나 등기부등본상에 일정기간 전매가 금지된다는 내용이 부기되므로 프리미엄을 받고 전매하는 것 자체가 원천봉쇄되는것이다.

다시말해, 전매제한이 풀릴때까지 기다리거나 주택공사에 터무니없는 은행금리수준의 프리미엄(?)만을 받고 헐값에 분양권을 넘기거나 둘중 하나만 선택이 가능한것이다.

주택공사의 분양권 우선매수권 행사...분양권전매 원천봉쇄돼

이 때문에 중간에 급전이 필요한 실수요자들이나 서민들의 경우 분양권전매금지라는 족쇄로 인해 상당한 어려움이 예상되고, 이를 악용, 위 언급한 불법복등기형식으로 분양권을 헐값으로 불법 매수하려는 투기세력이 증가할것으로 보인다.

현재 분양권전매금지로 인해 가수요가 많이 줄고, 투기세력의 활로를 봉쇄하는 효과를 내고 있는것은 사실이다.

다만, 정부가 부득이한 사정에 의해 전매를 허용해주던 방식에서 이러한 사유가 발생해도 분양계약이후 형성되는 분양권의 프리미엄을 인정치 않고 주택공사에서 은행정기예금수준의 보상을 해주고 우선매수권을 행사한다는것은 지나친 이중규제가 아닌가 판단된다.

다급한 사람들, ‘불법전매유혹’ 장기간 노출되는 부작용 커질듯


결론적으로 말해, 현재는 철저한 분양권전매금지 시대이고, 한차원 더 떠서 부득이한 사유가 발생해도 입지가 뛰어난 지역에서 분양받아 프리미엄이 형성된 분양권전매가 원천봉쇄된 이상 판교나, 향후 공급될 투자가치가 높은 신도시나 택지지구에서 분양받게되는 투자자나 실수요자들은 10년(7년)이라는 인고의 시간을 견뎌내야만 비로소 빛을 발하는 ‘자본의 유동화 위험’의 부담을 안게되었다고 할 수 있다.

등기후 전매가능한 분양권보유자, 반드시 합법적으로 거래해야

그리고, 현재 입주시점에 등기를 마치면 곧바로 전매가 가능한 분양권을 소유한분들은 섣불리 허위로 서류를 꾸며 위장 지방전입을 시도하거나 복등기를 하기보다는 입주시점에 정상적, 합법적으로 거래하는것이 소탐대실(小貪大失)하는 우를 피하는 길이라고 당부하고싶다.

왜냐하면, 이같은 불법전매를 하다 적발되면 주택법에 의해 3년 이하의 징역이나 3천만원이하의 벌금에 처해지고 분양계약서가 취소되어 엄청난 손실과 처벌을 받아야 하기 때문이다.

< R119내집마련 연구소 김경우 소장 >