[김인만 2012/06/29 - 조회:6184]
 |
김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
수도권 최대 신도시인 동탄2 신도시 분양의 첫 시작이 임박했다.
커뮤니티 시범단지 6개 블록 5519가구가 첫 분양 선두주자로 나서는데 당초 6월말로 예상했는데 조금 더 늦어져서 7월에 분양을 시작할 것 같고 올림픽과 여름휴가를 감안해서 9월로 연기될 가능성도 배제할 수 없다.
동탄2신도시 개요
동탄2신도시는 화성시 석우동, 반송동, 동탄면 일대 24,014,896㎡(약 728만평) 115,323가구, 285,878명 수용목표로 2015년 말까지 개발 완료할 예정인 수도권 최대 신도시이다.
동탄2신도시는 규모가 가장 눈에 띄는데 기 개발이 완료된 동탄1신도시까지 합치면 약 1000만평 15만 가구의 최대규모가 되는데 판교와 분당신도시를 다 합쳐도 12만 가구임을 감안하면 엄청난 규모임을 알 수 있다.
특히 용적률을 높여 전형적인 성냥갑 아파트인 1기신도시의 단점을 보완하여 쾌적성을 강화한 2기 신도시임을 감안하면 규모의 경제가 충분히 먹힐만한 신도시임에는 분명하다.
단순 베드타운의 신도시 개념으로는 경쟁력이 떨어지는데 동탄신도시의 최대 강점은 풍부한 산업단지의 배후수요다.
당당히 글로벌 기업으로 자리잡은 삼성전자를 비롯하여 LG전자, 협력제조업체, 일반산업단지 등 산업시설이 너무 풍부하여 자족기능이 충분한 것은 동탄신도시의 최대 강점 중 하나이다.
장점만 있는 것은 아니고 분명 단점도 존재하는데 지하철이 없고 물리적 거리로만 보면 강남기준 40km 정도 떨어져 있어서 강남접근성이 문제가 될 수 있다.
하지만 경부고속도로뿐만 아니라 용서고속도로 이용 시 40분 내 진입 가능하고 강남-동탄2로 연결되는 광역급행철도가 예정되어 있어서 단점으로 지적 받는 강남 접근성은 어느정도 해소될 수 있을 것으로 예상한다.
동탄2신도시 청약전략
동탄2신도시는 7개의 특별계획구역이 있다.
커뮤니티 공간조성을 특화한 공동주택단지인 커뮤니티 시범단지, 광역 교통 환승센터 등이 있는 광역비즈니스 콤플렉스를 비롯하여 문화디자인밸리, 동탄테크노밸리, 워트프론트 콤플렉스, 신주거문화타운, 의료복지시설이 있는데 이중 커뮤니티 시범단지와 광역비즈니스 콤플렉스는 관심을 가질 만 하고 규모가 너무 크기 때문에 관심을 받지 못하는 단지들은 미분양이 날 가능성도 크다.
다행히 이번 첫 시범분양 6개 블록 물량이 커뮤니티 시범단지여서 일단 첫 관문은 통과한 것 같다.
A15블럭 : 우남건설, 59~84㎡, 1442가구
A10블럭 : GS건설, 72~84㎡, 559가구
A22블럭 : 호반건설, 84㎡, 1002가구
A28블럭 : 롯데건설 101~241㎡, 1416가구
A25블럭 : 모아건설 85㎡, 460가구
A27블럭 : KCC건설 84㎡, 640가구
신도시 동시분양에서는 여러 개의 블록이 동시에 나오기 때문에 어느 블록을 선택하는 것이 가장 중요하다.
교통, 편의시설, 교육의 외부환경 3요소와 세대수, 브랜드, 평형구성 내부환경 3요소가 잘 맞아떨어져야 가치가 높은 단지가 된다.
교통은 지하철 역 접근성과 버스 특히 강남으로 가는 광역버스 접근성이 좋아야 한다.
편의시설은 도보 10분 내 상가시설 이용이 가능해야 하는데 각종 편의시설 뿐만 아니라 학원가가 형성되기 때문에 더욱 중요한 부분이다.
교육은 초, 중학교 접근성이 가장 중요한데 초등학교는 도보 5분 이내, 중학교는 도보 10분 이내 거리가 가장 이상적이며 너무 큰 길을 건너야 하는 것은 큰 단점이며, 학원가는 앞서 언급했듯이 상가시설 접근성을 따져봐야 할 것이다.
세대수는 500세대 이상이면 무난하고 1000세대 이상이면 더욱 좋다.
브랜드는 요즘 더욱 중요한 요소인데 같은 값이면 브랜드 아파트를 하는 것이 좋고 앞서 언급한 교통, 편의시설, 교육에서 차이가 난다면 브랜드보다는 입지를 선택하는 것이 좋다.
평형은 요즘 트랜드에 맞춰서 중소형으로 구성된 단지가 향후 매매를 하거나 P형성에도 유리한 측면이 있다.
처음에는 표시가 잘 안 나지만 입주 후에는 이런 요소들에 따라 분양가는 같았지만 단지별 가치는 점점 차이가 날 것이다.
그리고 언급하지 않은 것이 있는데 바로 조망권이다.
친환경적인 요소가 중요해서 조망권은 분명 프리미엄 형성에 큰 역할을 하지만 조망권만 보고 하면 잘못된 판단을 할 수 있다.
무슨 말이냐면 조망권은 앞서 언급한 그런 외부환경 3요소와 내부환경 3요소가 먼저 확보가 되고 난 후 조망권이 확보가 되어야 날개를 다는 것이지 다리도 없는데 날개만 다는 것은 큰 의미가 없다는 의미다.
그리고 무엇보다 가장 중요한 것은 자신의 청약조건을 먼저 살펴보고 자신의 상황에 맞는 청약전략을 세우는 것이 중요하다.
청약가점점수가 높다면 앞서 언급한 요소들이 모두 만족하는 선호도 높은 단지를 선택하여 청약하는 것이 좋고, 반대로 가점점수가 낮거나 1주택이어서 추첨물량밖에 되지 않는다면 가장 마음에 드는 단지는 피하고 차선의 단지를 선택하는 것이 좋다.
그리고 세상일이라는 것이 계획처럼 되지 않는 경우도 많기 때문에 자금계획은 충분히 보수적으로 세우는 것이 좋겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소
