[박상언 2012/06/15 - 조회:7497]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
-실수요자들 비율 높은 방배동, 신대방동,당산동 일대 투자 유망
◆아파트 대신 다가구ㆍ다세대 관심 증가
수년동안 아파트 전셋금이 비싸지면서 아파트보다 상대적으로 전셋금이 저렴한 다가구ㆍ다세대로 눈을 돌리는 분들이 많이 늘고 있다. 5.10 부동산 대책에도 불구하고 수도권 아파트시세는 지속적으로 하락하고 있고 역시 거래도 뜸한 실정이다. 특히 아파트 여러채를 가지고 있는 다주택자의 경우 어느 해보다 잠못이루는 밤을 보내고 있다. 5.10 부동산대책에 대한 실망감으로 주택시장 매수세 부진이 이어지고 가격 상승에 대한 기대감이 꺾이며 실수요자들의 주택 구매심리도 실종됐기 때문이다. 실제 서울 아파트매매가는 지난 1월 28일 이후 지속적으로 하락세를 기록하고 있다.
◆월세 상승률, 경매 낙찰가율 다세대•다가구 주택 ＞ 아파트
미래에셋부동산연구소가 월세지수를 분석한 결과,지난 1년 사이 서울에서 월세 상승률이 가장 높았던 주택 유형은 단독ㆍ다가구주택으로 나타났다. 지난 2월 말 현재 단독ㆍ다가구주택의 연간 월세 상승률은 6.2%였다. 이어 연립다세대(4.1%) 아파트(3.5%) 오피스텔(1.5%)이 뒤를 이었다. 반면 3.3㎡당 월세는 오피스텔이 가장 높았다. 3.3㎡당 월세는 오피스텔 4만3000원, 아파트 3만8000원, 연립ㆍ다세대 3만1000원, 단독ㆍ다가구 2만7000원 순이었다. 월세 수준이 낮을수록 가격 상승률이 높은 것은 세입자들이 월세에 대한 부담이 작은 주거용 부동산을 선호했기 때문인 것으로 분석된다.
◆다가구ㆍ다세대거래량 증가 중
베이비부머의 본격적인 은퇴가 시작되고 동시에 경기상황도 안좋아 지면서 소액으로 투자가능하고 추후 개발이익까지 기대할 수 있는 다가구ㆍ다세대주택투자에 대한 관심이 대폭 증가하고 있다. 일반 투자자입장에서도 아파트보다 투자금액이 대폭 저렴해 대출을 이용하면 불과 수천만에 투자가 가능하다는 점 때문에 다가구ㆍ다세대 주택을 찾는 수요층이 많아지고 거래도 늘고 있다. 실제 민간 부동산 정보업체가 지난 3월까지 단독•다가구 및 다세대•연립의 서울부동산정보광장 실거래 자료를 분석한 결과 3월 전세 거래량이 올 들어 처음으로 아파트 거래량을 앞지른 것으로 나타났다.서울의 아파트 전세 거래량은 올 들어 1월 6801건, 2월 1만3264건, 3월 1만680건으로 거래량이 줄어든 반면 단독•다가구 및 다세대•연립은 1월 5590건, 2월 9220건, 3월 1만989건으로 증가세를 보이고 있다.
아파트 전셋값이 많이 오르면서 부담을 느낀 수요자들이 전셋값이 상대적으로 저렴한 다가구나 다세대를 찾고 있다.결과적으로 다가구ㆍ다세대 주택의 전셋값이 오르면서 매매값도 덩달아 오르는 추세다.
실제 필자가 현장을 둘러보면 전셋값 상승에도 불구하고 매매가가 하락세를 보이며 고전을 면치 못하고 있는 아파트값과는 달리 다가구 및 다세대•연립 매매가는 보합내지 강세를 유지하고 있다.
◆ 임대수익과 개발이익을 동시에
-LH 지원으로 대학가 인근 전세 놓기 더 수월
국민은행 자료에 따르면 지난 3월기준 서울 아파트 평균 전셋값은 2억6000만원, 다세대•연립의 평균 매매가격은 2억4000만원으로 나타났다. 다세대•연립으로 갈아탈 경우 아파트 전셋값으로 내 집 마련이 가능한 셈이다.다세대•연립의 경우 평균 전셋값은 1억2947만원으로 아파트 전셋값의 절반 수준에 불과했다. 서울에서 다가구ㆍ다세대가 밀집한 주요 지역의 주택값은 2억원대 안팎. 아파트 전셋값과 비슷한 수준이거나 조금 더 돈을 보태면 비교적 소액으로도 내집 장만이 가능해 실수요층에게 꾸준한 인기를 끌고 있다.전세를 끼고 매입할 경우 초기 자금 부담도 적은 편이다. 1~2인 가구가 많은 강남권ㆍ대학가 등 일부지역에서는 오피스텔보다 월세 수준이 낮고 관리비 부담이 적은 다가구ㆍ다세대로 임대수요층이 몰리면서 오피스텔보다 높은 임대수익률을 올리는 곳도 있다. 개발호재가 있는 지역의 경우 임대수익률과 더불어 향후 투자가치도 노려볼 수 있어 투자수요층의 관심이 높다.더욱이 대학가 인근 다가구ㆍ다세대 주택의 경우LH에서 대학생들을 대상으로 전세임대주택을 공급해주고 있기 때문에 전월세 놓기도 수월하다.대학생 전세임대주택입주대상자로 선정된 학생이 학교 인근에 거주할 주택을 찾아 LH에 제시하면 LH는 주택소유자와 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 제도다.LH는 전세임대보증금 지원(수도권 7천•광역시 5천•도지역 4천만원), 학생들은 입주보증금(100~200만원)과 월임대료(7~17만원) 부담하게 된다
◆실수요자 많은 방배동, 신대방동,당산동 일대 투자 유망
임대수익과 개발이익까지 기대할수 있는 서초구 방배동과 동작구 신대방동,2.9호선 더블 역세권인 영등포구 당산동일대의 경우 다세대 주택 전세금이 매매가격의 60~70%에 육박할 정도여서 초기투자 시 목돈마련 부담도 적은 편이다. 특히 방배동 일대는 앞으로 단독 주택 재건축이 대거 진행예정중이기 때문에 인근으로 이주수요도 활발해질것으로 보인다. 방배동은 다른 재개발•재건축지역보다 사업속도가 빠르고 강남권임에도 저평가돼 있어 틈새시장으로서의 투자가치가 있다. 특히 국군정보사령부 부지 개발이 거론되는 가운데 장재터널로 불리는 내방역~서초역 터널이 내년 착공된다는 호재까지 겹쳐 강남권에 주택을 마련할려는 분들에게는 제격이다. 추가적으로 양재동일대 다가구ㆍ다세대주택의 경우도 강남 우수학군 통학, 강남 업무지구 출퇴근 등 강남권역이 가진 장점을 소액을 투자해 누릴 수 있다.실제 서초구 양재동 일대 다세대 주택 밀집지역에 위치한 신축 다세대의 경우 51~60㎡형이 2억3900만원~2억5000만원 선에 분양되고 있다. 전셋값은 1억3000만원으로 전세를 끼고 매입할 경우 1억~1억2000만원의 비교적 적은 초기 투자금으로 장만할 수 있다.
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