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[전문가칼럼] 바보들아, 바로 DTI야

[김인만 2012/05/22 - 조회:5433]

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갖은 방법을 다 동원해도 삼손의 괴력을 제거할 수가 없어서 고민하다가 데릴라라는 미인을 이용하여 삼손의 힘이 긴 머리카락에서 나온다는 것을 알게 되고 결국 삼손의 머리카락을 제거함으로써 비로서 삼손의 괴력을 제압할 수 있었다는 이야기는 다 알고 있을 것이다.

삼손의 머리카락과 같은 것이 부동산시장에서는 DTI(총부채상환비율)다.

노무현 정권 말기 급등하던 부동산시장을 잡은 것이 어떻게 되었든 DTI였다.

집을 살 때 자기 돈을 다 주고 사는 사람은 많지 않고 대출을 많이 활용하는데 DTI라는 대출규제를 함으로써 실질적인 돈 줄을 틀어막았고 결국 부동산시장의 상승을 멈출 수 있었다.

그 후 DTI는 부동산을 잡는 해병 같은 이미지가 생겼고, 호랑이가 곶감 말만 들어도 도망가듯이 DTI말만 들어도 부동산시장이 얼어붙어 버리는 현상이 생기게 되었다.

2011년 3월 한시적으로 풀어주었던 DTI를 다시 부활시키면서 부동산시장이 다시 긴 침묵 속으로 빠져든 것만 보아도 DTI가 주는 심리적 효과는 크다고 할 수 있다.

사실 DTI를 적용하더라도 2금융권과 집단담보대출이라는 헛점이 있었고, 또 부동산시장 분위기가 좋았던 지방은 DTI 적용이 안되면서 오히려 서울, 수도권 역차별이 되는 마당에 긴 침묵 속에 빠져있는 서울, 수도권에 DTI가 남아있는 것은 전혀 현실에 맞지 않다.

부동산시장 거래를 활성화 시키기 위해서는 위축된 투자심리 회복과 돈줄 회복 두 마리 토끼를 잡아야 하는데 이 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 것은 DTI밖에 없다.

일각에서는 DTI를 풀어주면 금융시장 안정성을 해친다고 우려하는데 지금 분위기에서 DTI를 풀어준다고 무리해서 투자에 나서지는 않고 가계부채증가는 분양의 집단담보대출 증가와 불경기에 따른 담보대출의 전용 때문이다.

확실한 투자수익이 확보되지 않으면 예전과 같이 너도 나도 투자에 나서는 일은 없고 다만 내 집 마련을 하거나 갈아타기가 필요한 실 수요자들은 대출여력이 늘어나기 때문에 거래량은 정상을 찾을 가능성이 높다.

DTI 폐지 또는 완화는 부동산을 급등시키자는 것이 아니라 거래 정상화를 시키자는 의미이다.

그런데 이번에 나온 5.10 부동산 대책을 보면 필요한 DTI는 빠지고 당장 거래활성화에는 큰 도움이 되지는 않고 향후 부동산시장 상승기가 왔을 때 더 큰 상승의 빌미를 제공할 수 있는 규제를 완화를 해주었다.

죽어가는 삼손을 살리려면 삼손의 머리카락만 길러주면 되는데 길러주어야 할 머리카락은 놔두고 손, 발, 몸, 머리에 묶어 둔 밧줄을 모두 풀어준 격이다.

결국 삼손의 머리카락이 다 자라서 다시 힘이 생길 경우 묶여 있는 모든 밧줄을 다 풀려져 있기 때문에 삼손은 더 빨리 더 많이 힘을 쓰게 될 것이고 다시 삼손을 잡으려면 더 많은 시간과 노력이 들어가고 그러는 사이 또 다른 피해가 생길 수 있다.

사실 이번 대책에서 강남투기지구 해제, 양도세 비과세 기간 감면 등의 규제는 그대로 두고 DTI폐지 또는 완화와 취득세 추가감면만 해주어도 거래활성화에 많은 도움이 되었을 텐데 많은 아쉬움이 남는다.

빌클린탄 전 미국 대통령은 ‘바보들아, 바로 경제야 !’ 이 한마디로 무명의 아칸소 주지사에서 미국 대통령이 되었다.

빌클린턴은 대선 이슈의 맥을 정확하게 짚었고, 많은 여자 스캔들이 있었지만 임기 말까지 높은 인기를 유지할 수 있었던 건 핵심인 경제를 정확히 꿰뚫고 있었고 해결을 했기 때문이다.

현재 우리나라 부동산시장 규제의 핵심은 바로 DTI다.

DTI를 폐지하거나 완화하지 않고서는 거래 활성화를 기대하기는 어렵고, 핵심을 잡지 못하고 다른 규제를 폐지하면 할수록 향후 분위기 반전이 되었을 때 지금과는 반대의 상황이 벌어질 가능성도 배제할 수 없기에 다음 부동산 대책에서는 더 이상 핵심에서 벗어난 규제완화 보다는 정확한 핵심을 잡는 규제완화 대책을 기대해 본다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소