[박상언 2012/04/27 - 조회:6584]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
청약가점 60점 이상되야 안정권
“판교 알파돔시티 괜찮을까요?”
판교신도시 알파돔 시티 분양을 앞두고 청약전략과 투자성에 대한 고객들의 문의가 증가하고 있다.
신분당선개통으로 판교신도시에서 강남역까지 20분대 주파가 가능해졌다. 이에 따라 투자할곳이 마땅치 않은 강남부자들까지 알파돔 시티 뿐만 아니라 주변 신규 분양상가에 관심을 표명하고 있다.
이런 분위기를 반영하듯 최근 필자가 강사로 참여한 판교테크노밸리 잔여분 상가분양설명회에서는 예상보다 많은 인원이 참여해 대성황을 이뤘다.
판교•광교•동탄신도시 등은 각종 기반시설과 편의시설이 잘 갖춰진 자족 기능을 갖춘 2기 신도시 로서 타 신도시와 달리 아파트 하락폭이 크지 않다는 게 알파돔시티 주상복합파트 투자성을 돋보이게 하는 요소다. 특히 판교 신도시는 정보산업(IT)단지와 최첨단 연구단지와 연구소 등 산업시설을 유치해 지역 내에서 생산과 소비가 함께 이뤄지도록 만들어져 호재꺼리가 끊이지 않은 미래형신도시로 발전가능성이 무궁무진하다. 게다가 경기도가 3조8000억 원을 들여 추진하고 있는 판교 테크노밸리가 곧 들어설 예정인데 실리콘밸리를 표방하는 이 지역에는 삼성테크윈, SK케미칼, 안철수연구소, 네이버, 네오위즈, 엠텍비젼, 아이리버, 엔시소프트, 차그룹 줄기세포연구소 등 국내 유명 300여 개 업체가 올해말까지 입주할 예정이다.
◆알파돔시티 착공앞두고 주상복합 관심집중
부동산 경기 침체로 난항을 겪던 5조원짜리 부동산 개발 사업인 경기도 판교신도시 알파돔시티가 이르면 오는 6월 착공. 7월 분양예정인 주상복합아파트 931가구에 대해 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
알파돔시티 사업은 총 사업비가 4조9000억원에 이르는 대규모 PF개발사업으로 13만8000㎡(4만2000평) 부지에 백화점•호텔•상업시설•아파트 등을 짓는 사업이다.
알파돔시티 사업의 공모자인 한국토지주택공사(LH)와 민간사업자인 대한지방행정공제회의 컨소시엄은 우여곡절끝에 자산 선매각 등을 통해 착공에 필요한 자금 1조5000억원 조달에 성공했다. 컨소시엄은 알파돔시티 자산을 현대백화점과 대한지방행정공제회에 선매각해 6600억원의 자금을 조달했다. 또 LH가 현물로 3400억원을 대납하고 금융권으로부터 2단계 중도금 4600억원을 대출받아 1조5000억원을 마련했다.
컨소시엄은 알파돔시티 사업을 1단계로 분양성이 좋은 주상복합아파트와 업무, 상업시설 2개블럭공사를 우선 시행하고, 2단계로 2015년부터 호텔, 백화점 등 4개블럭 공사 시행하여2018년 모든 공사를 마무리할 예정이다. 이중 호텔부지는 사업성이 떨어져 오피스텔로 용도변경하려는 계획을 준비중이다.알파돔시티의 상업시설은 주상복합 상업시설을 포함해 총 19만㎡(약 5만7,500평. 연면적기준)상업시설이 들어설 예정이다.연면적 3.3㎡ 분양가는 2,300~2500만원선. 1층상가의 분양가는 평당 4,500 ~ 5,000만원선으로 예상하고 있다. 알파돔 시티가 들어설 판교신도시는 아파트와 상가등이 이미 조성되어 있기 때문에 알파돔시티 주상복합 실입주자들에게 유리한 측면이 많다
◆알파돔 시티, 주상복합 청약전략
오는 7월 주상복합아파트(931가구)를 분양할 예정이며 연말쯤에는 상업시설을분양한다. 주상복합 아파트 분양가는 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡(1평)당 2,000만원 정도 예상한다.
인근 판교신도시 중대형 아파트 값이 3.3㎡당 2300만~2700만원을 호가하고 있어 당첨만 되면 3.3㎡당 500만원 가량 프리미엄이 형성될것으로 보인다. 프리미엄이 최고 2억원대에 이를 전망이다.
◆청약가점, 60점대가 넘어야 당첨 안정권
판교신도시는 66만㎡( 20만평이상) 택지지구이기 때문에 3:7의 비율로, 성남시 거주자 30% 수도권 청약자 70%가 경합을 할 것으로 보여진다.즉 성남시 거주자에게 전체 물량의 30%가 우선 배정되는데 지역 우선공급에서 떨어져도 경기(20%) 서울, 인천(50%)거주자 청약기회가 주어진다. 거주자 인정기준은 `해당지역 거주자는 입주자 모집 공고일 현재 해당지역에서 1년 이상 계속 거주하고 있는 자로, 도 거주자는 입주자 모집 공고일 현재 도에 6개월 이상 계속 거주하고 있는 자`다.
2000년대 중반 판교신도시 아파트 분양 당시의 당첨 안정권이 60점대였기 때문에 알파돔시티 청약가점도 적어도 60점대가 넘어야 안정권에 들어설 것으로 보인다.
◆인기식고 있는 주상복합,실수요 위주로 청약해야
주상복합 인기가 식고 있는 분위기이고 판교도시 여러곳에 빈상가도 많은 만큼 투자하기전 신중히 생각해야 한다.
현재 수도권 부동산경기가 좋지 않아 현재 판교권 아파트의 실거래가격은 호가보다 낮게 거래되고 있어 알파돔 시티 주상복합 프리미엄은 예상보다 높지 않을수 있다. 또한 당첨후 1년간 전매가 제한되는데다 주상복합아파트 인기가 예전만 못하다는 점도 주의해야 한다.즉 요즘 같은 부동산 시장 침체기엔 일반 아파트에 비해 가격하락이 더 커질 수밖에 없다. 실제 경매시장에 나온 강남 3구의 주상복합아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)은 일반 아파트 평균 낙찰가율(80%)을 크게 밑돈다. 얼마전 경매된 송파구 신천동의 주상복합 롯데캐슬골드 187.7m²는 감정가의 53%인 15억110만 원에 새 주인을 찾았다. 또 한 달 전인 2월 7일 서초구 서초동에 위치한 아크로비스타 205m²는 감정가의 64%인 17억5000만 원에 낙찰됐다. 주상복합아파트의 거래가 하락도 심상찮다. 국토해양부가 2006년 이후 아파트 실거래가를 조사한 결과 최고가 대비 올해 1월 기준 아파트 값이 가장 많이 떨어진 곳은 강남구 도곡동의 ‘타워팰리스 1차’였다. 2007년 9월 33억4000만 원에서 올해 1월 18억8550만 원으로 14억5450만 원이나 추락한것이다.
유엔알 컨설팅 02-525-0597 제공
