[박상언 2012/04/06 - 조회:5584]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
중소형아파트 배후 단지가 유리
부동산 시장에서는 지방의 기세에 밀려 수도권이 기를 펴지 못하고 있지만 단지 내 상가 분양시장에서만은 여전히 수도권이 강세다. 실례로 한국토지주택공사(LH)가 올해 들어 처음으로 단지 내 상가 입찰을 실시한 결과 서울 강남 지역은 100% 낙찰됐다. 반면 대전 선화지역 물량은 8개 중 5개만 주인을 찾았다. LH(한국토지주택공사)가 공급한 강남보금자리주택지구뿐만 아니라 경기 판교·광교신도시, 세종시 등에서 공급한 단지 내 상가들이 모두 낙찰됐다.
고객들과 일일이 상담하다 보면 지금까지의 서울지역내 단지내상가투자패턴에서 입주가 본격화하는 신도시와 택지지구로까지 투자범위가 확대되고 있다는걸 알수 있다.아무래도 이들지역의 상가는 서울보다 비교적 적은 투자금으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다.
단지내 상가의 투자 메리트는 무엇보다도 아파트 입주 세대수에 따른 고정수요확보가 용이할뿐더러 비교적 빠른 상권이 형성 돼 다른 상가에 비해 안정적인 투자를 할 수 있다.
단지내상가의 경우, 세대수가 비슷한 규모의 기존 아파트 단지내 상가의 임대료를 조사하여 적정 수익률을 산정해 보는 것이 중요하다.
걸어서 이용할 수 있거나 차로 10분이내 이용할 수 있는 대형 할인매장이 인근에 있다면 단지내 상가는 경쟁력이 크게 떨어지기 때문에 이런곳은 피하는 게 좋다. 신도시 일대 상업지구에 인접한 상가의 경우 상업지구내 대형 상권에 흡수되는 것이 좋은 예다 .
◆LH 공급 택지지구 단지내 상가, 인기요인
일반적으로 LH가 택지지구에서 입찰방식으로 분양한 단지 내 상가들은 연 6~ 7% 안팎의 수익률을 예상할수 있다. 같은 신도시·택지지구라도 상업지구 근린상가보다 단지 내 상가가 상대적으로 분양가가 낮게 책정되기 때문에 투자가치가 있는 편이다. 같은 지역에서 3.3㎡당 분양가가 300만원에서 1000만원까지 차이가 나기도 한다.
단지 내 상가에 입점할 수 있는 업종은 대개 슈퍼마켙,제과점,부동산중개업소,문구점등 근린생활상가등이다. 입주민들을 대상으로 하기 때문에 경기 등락에 관계없이 꾸준히 수익을 낼 수 있다는 점이 장점이다. 일반적으로 신도시 및 택지지구는 중심상업지구가 한두 곳으로 지정돼 있어 중심상권에서 멀리 떨어진 아파트에 입주한 주민들은 단지 내 상가를 이용할 수밖에 없다. 따라서 상권이 덜 형성된 초기 입주 단지일수록 단지 내 상가에만 의존해 수익률도 비교적 높다.단지 내 상가는 배후단지 규모와 입주율, 업종, 입주민 동선 등에 따라 수익성이 달라지는데 단지 규모가 500가구는 넘어야 단지내상가가 제기능을 발휘할수 있다.
◆단지형 근린상가도 새롭게 부상중
근래들어 투자자들은 단지형 근린상가에도 관심을 가지고 있는데 대단지 아파트 단지를 배후로 단지내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하고 있어 안정적인 운영이 가능하기 때문이다. 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점으로 최근 재개발과 재건축 단지내,역세권 지역등에서 채택하고 있다. 단지형 근린상가는 외부 유동인구까지 확보할수 있기 때문에 업종 선택이 단지내 상가보다 훨씬 다양하다.
◆역세권 인근 지역 단지내상가가 유리
주거와 오피스상권까지 연결되어 있는 단지내 상가는 투자가치까지 겸비하고 있다. 역세권을 끼고 있는 단지내 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 단지내 상가가 투자 유망하다. 역설적으로 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 안정적으로 장사를 할수 있다.본인노력여하에 따라 상가 가격뿐만 아니라 임대료도 상승할 가능성이 크기 때문이다. 특히 신도시 상가는 수도권 유망지구라도 중·장기적 투자 상품임을 감안해 빠른 시간내 소비층을 확보할 수 있는 역세권 인근 지역 단지내상가를 고르는 게 안전하다.
이미 세입자가 맞춰져 운영중인 상가가 수익율은 다소 낮더라도 상가투자입문자들에게는 안전할수 있다는 점도 체크할만 하다.
◆중소형아파트 밀집지역이 유리
단지내 상가의 경우 아파트 주민들이 외부로 나가기 힘든 독점상가에 위치한 곳을 골라야 하는데 중서민층이 많이 거주하는 단지의 상가가 유망하다고 볼수 있다. 즉 중소형아파트 분포가 높은 단지를 선택해야 한다.중대형 이상의 대형 평형 거주자는 단지내 상가보다는 차를 타고 백화점이나 할인점 등 외부 상권을 이용하는 경우가 많기 때문이다.
◆ 단지내상가 투자시 주의점
주변을 둘러보면 상가투자에 관심이 있는분은 많지만 실제 투자해서 성공했다는 분들은 별로 없는게 상가투자세계의 녹록치 않은 현실이다. 부동산전문가들도 상가를 컨설팅 하는데 있어 어려움을 많이 토로한다. 상가투자를 처음 시도하는 분들일수록 독점업종 및 기본수요층이 확보된 곳인지를 철두철미하게 체크해야 한다. 기본적으로 배후세대수가 어느정도 확보된 지역이면 좋다. 즉, 단지내상가는 투자대비 수익률은 높지 않지만 독점적인 지위로 인해서 꾸준하게 수익을 추구할 수 있는 장점이 있기 때문이다.특히 주변의 대형마트나 백화점.SSM등이 있거나 새롭게 출점예정일때는 본인의 사업장에 어떤 영향을 끼칠것인지 잘 판단해 업종을 선택해야 한다.
추가적으로 단지내상가투자시 특수한 업종이 아닌 이상, 가급적 지하층은 피하는 게 좋다.상가에서 지하층은 공동주택에서 1∼2층과 같이 비로열층에 속해,그만큼 선호도가 떨어지고 업종 선택에도 제약이 많기 때문이다. 이밖에 아파트 분양률과 배치현황, 업종별 구성, 소비수준 등도 따져봐야 한다. 전용률은 최소 55% 이상 돼야하고 퇴근시간대 약속장소로 흔히 이용되는 곳이 좋다.
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