[김인만 2012/01/06 - 조회:6624]
 |
김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
2012년 임진년 흑룡의 해가 밝았지만 마냥 기쁘거나 희망적이지는 않는 분위기이다.
2011년 9월까지 소비자물가를 반영한 실질임금 증가율은 -3.49%로 IMF사태와 2008년 금융위기 다음으로 낮은 수준인데, 이렇게 경제가 어려운 상황이 계속되고 있는데 섣불리 나서는 투자자가 많지 않은 것은 당연한 결과일 것이다.
역시 서울, 수도권 부동산시장은 2012년도 단기간에 크게 반전되기는 어려워 보인다. 더 이상 아파트로 돈 벌기 어렵다는 심리가 확산되면서 투자심리가 최저수준이고 무엇보다 이런 투자심리 위축의 내면에 자리잡고 있는 경제불안에 대한 우려가 크기 때문이다.
2012년 새해에도 미국, 유럽 등 글로벌 금융위기가 지속될 것이고, 3% 안팎의 경제성장 및 수출 침체, 물가상승, 실질임금 감소로 소비위축이 더욱 가시화 될 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다. 반면 지방부동산시장은 그나마 상승세는 이어갈 수 있을 것 같지만 상승폭은 2011년 보다는 낮을 것 같다. 일단 2010-2011년 9%이상 높은 상승으로 더 이상 저 평가 되었다고 볼 수 없고, 단기간 너무 상승했다는 경계심리도 짙어졌기 때문이다.
하지만 너무 비관적으로만 생각할 필요는 없다. 부동산은 심리인데 부산 등 지방부동산시장의 호황을 한번 더 생각할 필요가 있다. 글로벌 경제불안과 침체된 국내경기는 서울, 수도권만의 문제는 아니고 오히려 재정자립도가 낮은 지방이 더 큰 영향을 받을 수 있고 인구감소 역시 지방이 더 심각한 상황임에도 오히려 2010-2011년 지방 부동산시장은 큰 폭으로 상승을 하였다.
이는 전폭적인 부동산 규제완화와 공급물량 감소, 서울, 수도권 대비 저 평가 되어있다는 인식이 퍼지면서 투자심리가 크게 상승한 결과라 볼 수 있는데, 2012년 이후 서울, 수도권의 공급물량 감소와 전세강세 상황에서 DTI(담보대출인정비율) 완화와 분양가상한제 폐지, 금리인하 등 전폭적인 부동산정책이 뒷받침 된다면 2012년 하반기부터는 회복의 온기를 느낄 수도 있을 것이다.
단기 부동산시장의 전망에 필요한 입주물량을 살펴보면 지방은 2010년 127,000가구, 2011년 91,000가구, 2012년 57,000가구로 매년 40% 가까이 감소하고 있어서 2012년도 여전히 상승기조는 유지될 것으로 예상된다.
수도권의 입주물량은 2010년 171,000가구, 2011년 121,000가구, 2012년 112,000가구로 계속 줄어들고 있고, 특히 서울은 2011년 43,000가구에서 2012년 24,000가구로 큰 폭으로 감소하고 있기 때문에 2012년 부동산시장을 너무 부정적으로 볼 필요가 없는 이유고, 부동산 정책에 따라서 반등의 가능성을 충분히 가지고 있다.
2-3년 후 부동산시장을 예측할 수 있는 분양실적은 서울, 수도권과 지방이 차이가 있는데 수도권 분양실적은 2009년 81,000가구에서 2010년과 2011년 48,000여 가구로 절반수준으로 떨어졌으며 2012년은 2011년보다도 30% 이상 줄어들 것으로 예상되기 때문에 2014~2015년까지도 수도권의 공급물량 감소는 지속이 될 것으로 예상된다.
반면 지방은 2009년 30,000여 가구였는데 부동산시장 분위기가 강세가 되면서 2010년 38,000여 가구, 2011년 125,000로 급격하게 증가를 했기 때문에 2014년부터는 현재의 강세분위기에서 약세로 전환될 가능성도 배제할 수 없다.
즉, 현재의 서울, 수도권 약세, 지방의 강세 분위기가 2014년에는 반대로 나타날 수도 있다.
서울, 수도권의 부동산시장 침체는 공급감소뿐만 아니라 매매수요 감소에 따른 전세수요증가로 이어지면서 2010년, 2011년 20%가까이 상승을 하였다.
이렇듯 전세가격이 큰 폭으로 상승하면 전세금 마련에 부담을 느끼게 되고 매매가격은 하락을 하였기 때문에 이 기회에 매수로 전환하는 수요자들이 점점 늘어날 가능성이 있다. 공급감소, 전세강세의 분위기 속에 가장 중요한 역할을 할 요소는 부동산 정책이다.2012년은 4월 총선, 12월 대선이 있는 황금선거의 해인만큼 정부나 정치권에서는 부동산 규제완화와 경기부양은 계속 될 수 밖에 없다.
강남 3구 투기과열지구 해제와 다주택자 양도소득세 중과 폐지에 이어 분양가 상한제 폐지, 총부채상환비율(DTI) 완화카드를 검토할 수 밖에 없을 것이고, 물가상승 압력에도 불구하고 글로벌 금융위기, 경기부양책 등으로 인해 금리 인하 가능성 배제할 수 없는데 금리인하로 이자가 낮아지면 아무래도 주택 구매력이 높아질 것이다.
결국 2012년 부동산시장은 단기간에는 큰 변화는 없겠지만 공급감소, 전세강세 분위기에서 분양가상한제 폐지, DTI 완화 등의 부동산 정책과 금리인하 등 경기부양 정책이 효과적으로 나올 경우 상반기가 지나고 하반기로 접어들면서 반등의 기회를 잡을 가능성이 높다. 물론 글로벌경기침체가 지속되고 있는 상황인 만큼 감당하기 어려운 대출을 통한 무리한 투자는 여전히 주의가 필요하다.
감사합니다.
