[박상언 2011/12/30 - 조회:7896]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
-상반기까지 매매위축, 총선이후 점차 풀릴듯
-내년 블랙스완 (Black Swan) 출현에 대비해 보수적으로 접근해야
1.아파트 입주물량감소와 경기침체로 내년 전월세난 우려
민간 부동산 정보업체들의 자료에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량이 예년의 절반 수준에 그칠 전망이다. 올해처럼 폭등양상은 아니더라도 내년에도 전세난이 반복될 것으로 보인다. 통상 입주 아파트가 감소하면 시중에 나오는 전•월세 물건도 줄어든데다 경기침체까지 겹치면 매매보다 전월세로 눌러앉는 현상이 발생하기 때문이다.실제 민간 부동산 정보 업체에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 예정 물량이 16만9천여가구로 2008~2011년까지 4년간 평균 입주 물량의 62%에 불과하다. 서울은 4년 평균의 49% 수준인 2만여 가구에 그칠 전망이다. 경기도는 6만여 가구로 서울보다는 많지만 4년 평균치와 비교하면 3분의 2 수준이다. 내년 수도권 매매시장은 올해처럼 안정세를 보이겠지만 전세시장은 입주물량부족,경기침체,잠복된 북한발리스크로 인한 구매심리위축까지 더해져 재차 불안해질 가능성이 농후하다.
2.경기침체,유럽발,북한발 리스크로 인해 내년 상반기까지 수도권 매매 위축양상 지속될 듯
매매시장의 선행지표라 할수 있는 경매시장은 아직까지 찬바람이 불고 있는데 경기 침체, 대출 규제지속, 집값 상승기대감 약화등이 주요원인이다. 민간 경매정보업체의조사자료를 보면 지난 11월 서울 아파트 낙찰가율은 76.8%로 올해 최저를 기록할 정도로 서울 아파트 시장은 여전히 바닥을 기고 있다. 수도권 아파트 낙찰가율은 2002년 이후 대체적으로 80% 이상을 유지했지만 80% 이하에서 맴도는 건 이례적이다. 주택시장이 바닥에서 탈출한 경험으로 유추해 볼 때 적어도 3개월 이상 낙찰가율이 수직 상승해야 바닥이라고 단언할수 있지만 현재 지지부진한 낙찰가율만 봐서 내년 1분기까지도 바닥을 논하기는 이른감이 없지 않다.
매매시장을 놓고 볼때 대내외 경기가 불확실성과 북한발 리스크까지 겹쳐 아파트 가격상승세 속의 거래활성화를 기대하기는 힘들다. 실제로 얼마전 2종에서 3종으로 상향조정되면서 가락시영아파트 주택재건축 정비구역 지정안을 수정가결되었음에도 불구하고 강남권추가매수세를 유발시키에는 대내외적인 환경이 녹록치 않아 가격은 종상향결정전 원위치로 돌아갔다.
2008년 9월 리먼발 금융위기로 2009년 상반기 부동산시장이 얼어붙었듯 내년상반기까지는 유럽발 금융위기와 잠복된 북한발 리스크에 따라 부동산시장이 최저점을 향해 치닫을 가능성이 농후하다. 금융불안이 지속되는 현상황에서는 2008년 금융위기의 트라우마(trauma) 로 인해 부동산시장 참여자, 특히 잠재매수자들을 주택시장에서 한발 더 물러서게 할 수밖에 없다. 투자환경도 순탄치 않을 전망이다. 내년부터 금융당국이 이자만 내면서 대출기간 연장이 가능한 주택담보대출을 제한하기로 했다. 게다가 올해말로 종료예정인 취등록세 감면혜택도 내년부터는 원상복귀되어 내년도 신규주택수요를 감소시키는 역할을 하고 있다.
단, 최근 위례신도시 본청약 성공사례를 놓고 볼 때 입지와 가격 경쟁력이 충분하다면 잠재적인 수도권대기수요는 충분하다고 볼수 있다. 또한 내년 총선과 대선등 큰 이슈가 있어 추가부동산규제완화도 기대해봄직하다. 총부채상환율(DTI) 완화 같은 추가 부동산 규제완화등이 시행되고 북한,유럽발 추가 리스크만 없다면 수도권 부동산시장이 점차 회복될 가능성도 배제하지 못한다. 단 지난해에 이어 올해 회복세를 보인 부산,대전,춘천등 지방광역시의 경우 내년 상반기까지도 분위기가 유지될 가능성이 많다.
3. 다시 불거진 북한발 리스크, 국내외적인 경기 회복이 더 관건
북한발 리스크, 금융시장 움직임에 달려있어
김정일 국방위원장이 사망했다는 소식으로 직접적인 영향을 받는 금융시장이 당일 크게 출렁거렸다. 하지만 급속하게 금융시장은 안정세를 찿아갔지만 불안감은 여전히 여기저기 상존해 있다. 점차 금융시장이 안정세를 찿아가자 실물경기뿐만 아니라 부동산시장에 미치는 영향에 대해 고객들의 문의가 점차 증가하고 있다.실제 가락시영종상향이후 매수를 저울질하는 투자자들도 하나둘 발을 빼고 있는 모습을 보이고 있다. 유럽발 금융위기까지 진행중인데다 북한발 리스크까지 겹쳐 부동산 시장 참여자들의 심리가 얼어 붙을 수밖에 없어 당분간 매매시장에도 악영향을 미칠수 밖에 없다. 후계구도가 김정일로 확실이 구축된 1994년 김일성 사망때와 후계자로 지목된 지 얼마안된 20대 후반의 젊은 나이의 김정은과는 북한내부상황이 많이 불안한 양상이기 때문이다.
중장기적관점에서 살펴보면 과거 김일성 사망, 서해 잠수함 침투, 연평도 포격 등 북한과 관련한 어떤 사건도 부동산 시장에는 별다른 영향을 미치지 않았기 때문에 너무 비관적인 견지는 바람직하지 않다. 지난 1994년 김일성 주석 사망 때에도 부동산시장은 큰 영향이 없었으며 이번 김정일 국방위원장의 사망원인 역시 북한 당국의 발표대로라면 김일성 주석과 마찬가지로 심근경색이라는 자연사이기 때문이다. 국민은행 조사자료에 따르면 김일성 사망이 일어났던 1994년 7월 전후 전국 집값은 큰 변화가 없었다. 오히려 4월부터 7월까지 월평균 -0.1%씩 매월 하락하던 집값이 8월 0.1%로 반등했고, 9월엔 0.2% 올랐다. 연평도 포격사건이 일어났던 2010년 11월의 경우도 0.4% 뛰었고, 그 이후 상승세를 이어갔다.
김정은 체제이후 남북관계가 새롭게 진전된다면 코리아 디스카운트 해소로 금융시장과 부동산시장에 호재로 작용할수도 있다. 결론적으로 잠재된 북한발 리스크보다 금융시장의 움직임이 어떤 방향으로 가느냐에 따라 내년 부동산 시장의 향배가 결정되어 질것이다.
4.수도권 아파트 구입시기는 언제?
내년 총선이후가 적당
내년 총선과 대선을 앞두고 수도권 아파트가격이 일부 회복할수도 있다는 관측도 일부에서 제기되고 있다.하지만 북한발 변수와 더불어 부자세라고 일컽는 ‘버핏세’까지 논의되고 있는 현재시점에 오히려 추가규제완화가 정치권의 표득실에 도움이 되지 않을것으로 보여 내년 총선전까지는 도권 아파트 가격회복이 쉽지 않을 전망이다.
내집마련, 역세권 소형위주 실수요위주로 접근하라
저렴하고 직주근접인 저렴한 보금자리 주택도 노릴만
주변부보다 대폭 저렴하게 분양되는 보금자리 주택이라면 시기에 상관없이 내집마련에 뛰어들어도 무방하다. 매매로 환될수도 있는 전세비율이 높은 역세권 소형아파트위주로실수요위주로 총선이후 접근해볼만 하다. 가격하락기에도 실수요자들이 많이 포진되어 있어 가격하락기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 작고 상승기에는 강한 반등이 나타날수 있기 때문이다. 실제 이런 지역의 임대수익율은 다른 지역보다 월등이 높게 나타나고 있다. 대표적인 곳이 전세비율이 높게 형성되고 있는 서울지역 지하철역세권 및 리모델링이 가시화되고 있는 1기 신도시 소형아파트들이다.
5.소형수익형 부동산, 내년에도 관심 받을듯
2008년 금융위기전후로 수익형부동산 관심 증가
오피스텔,도시형 생활주택,원룸.상가(주택)으로 대표되는 수익형 부동산은 일부지역 과잉 논란에도 불구하고 내년에도 차별적으로 어갈 가능성이 많다. 예금금리는 낮고 주식시장은 여전히 불안하고 아파트에 대한 투자자들의 시각도 예전같지 않아 이들상품외에는 투자할 대안이 마땅치 않기 때문이다.
6.강남권 재건축 구입시기, 내년 총선 이후로 미뤄야 할 듯
현재 일반아파트보다 강남권 재건축 아파트의 하락폭이 크게 나타나고 있는 것은 아무래도 실수요자보다는 투자자들의 비중이 높아 대외변수에 취약하기 때문이다. 즉 현재 거주 가치보다는 미래의 개발 이익을 기대하고 집을 산 소유자들이 많기 때문이다. 강남권 재건축 아파트의 지속적인 가격 약세는 서민을 대변하는 것으로 상징성이 있는 박원순 서울시장 교체에 따른 심리적인 요인과 무분별한 도심 개발을 반대하는 박 시장의 정책기조, 미국,유럽발 재정위기,북한발 리스크까지 겹쳐 복합적으로 작용하고 있다.
가락시영 종상향 결정이후 잠깐 뛰었던 호가는 다시 종상향결정전 가격으로 환원되었다. 이후 진행된 반포아파트지구 개발 기본계획 변경안 ,반포한양아파트 주택재건축 예정법적상한용적률 적용안 ,강남구 삼성동 홍실아파트 주택재건축 정비구역 지정안 등 강남권 아파트 재건축안 3건도 모두 보류됨으로써 강남재건축아파트 재건축은 다시 안개속에 빠져들었다.
당분간 이런 하락추세는 북한발 리스크까지 겹쳐, 적어도 내년 총선전까지는 지속될 가능성이 높다. 설령 정부의부동산 추가 활성화대책이 나오더라도 서민들의 표를 의식해 총선거전까지는 강남권은 규제완화에서 제외될 가능성이 높은 만큼 단기적인 관점으로 볼 때 반등이 쉽지 않을 전망이다.
즉 내년 유럽발 금융위기와 북한발 리스크가 어느정도 잠잠해질것으로 예상되는 내년 총선이후 강남재건축시장에 접근해도 늦지 않을것 같다.
7.내년부동산 투자, 블랙스완 (Black Swan) 출현 대비해 ,출구전략(exit strategy )으로
부동산시장 참여자입장에서는 최악의 경우, 대공황기에 버금가는 경기 침체상황으로 내몰릴 수 있다는 방어적인 견지에서 내년 부동산시장에 접근해야 한다. 내년 우리 경제에
블랙 스완(검은 백조ㆍ발생할 확률은 낮지만 발생하면 충격이 큰 위험)이 나타나 큰 충격을 입힐 가능성을 배제할수 없기 때문이다.즉 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤에 투자측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다. 즉 개개인들의 부동산보유나 신규투자전략도 이제는 출구전략(exit strategy )을 생각해야 할 때다. 언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다. 투자금액이 비교적 가볍고 임대가 원활할 것 같은 지역과 부동산위주로 투자전략을 짜야 한다는 얘기다.
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