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[전문가칼럼]부동산, 이대로 무너질까?

[김인만 2011/11/24 - 조회:8171]

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어릴 때 한번씩 말썽부릴 때 어머니께서 말 안 듣고 항상 반대로 행동하는 청개구리 이야기를 해주셨던 기억이 난다. 그런데 부동산시장 예측을 하다 보면 가끔씩 필자가 이 청개구리가 된듯한 생각이 드는데 시간이 지나서 현실과 지난 예측을 비교해보면 맞지 않을 때가 종종 있기 때문이다.

미래는 신의 영역이고 미래를 알 수 있는 사람은 없기 때문에 결국 한정된 정보와 자신의 주관으로 예측만 할 뿐 아무도 그 결과에 대한 답을 알지는 못한다. 그냥 운 좋게 결과가 맞으면 잘하는 것이고 안 맞으면 그에 맞는 핑계거리를 찾을 뿐인데 아마 예측대로 되었다면 부자 안될 사람 없고, 안 망하는 사람 없을 것이다. 일부에서는 원숭이가 생각 없이 선택하는 답이 맞을 확률이 더 높을 것이다 라는 비아냥을 하기도 하는데 사실 틀린 말도 아니다.

매년 연말이 되면 수많은 주식, 부동산 전문가들이 내년전망을 쏟아내는데 신기하게도 지금까지 정확하게 맞히는 전문가를 찾아보기 어렵고 있다고 해도 그냥 운 좋게 맞은 것뿐이다. IMF시절 더 이상 부동산시장은 끝났다고 했지만 그 후 2006년까지 큰 폭의 상승을 하였고, 2005년 말 수많은 전문가들이 안정이 된다고 했는데 사상 유례없는 폭등을 했으며, 2006년까지 대세였던 강남, 신도시 중대형 신화는 2009년까지 강북, 빌라 상승으로 깨져버렸고 현재 대세인 소형의 인기는 앞으로 더 지속될 가능성이 높은 것을 보면 예측은 예측일 뿐이다.

왜 이렇게 전문가들의 예측이 자주 빗나가는 것일까? 전문가의 예측조차 맞지 않는 건 수 많은 이해관계와 변수가 맞물려있기 때문이다. 부동산 가격을 움직이는 주택공급, 인구변화,, 교육, 국내, 해외 경제, 정치, 사회 등 수많은 변수들의 상호 연관작용이 예측을 어렵게 하고 있다. 현재 부정적인 예측의 근거로 인구감소, 은퇴세대증가, 어려운 경제상황을 손꼽고 있다. 인구감소가 실제로 되고는 있지만 현재의 인구감소가 경제활동에 영향을 미치려면 20-30년 후에나 걱정할 일이고, 이미 단일민족 개념이 깨어져버린 상황에서 단순 출산율만 가지고 판단할 수도 없으며 외국인 이민, 해외 이민간 사람들이 되돌아 오는 역 이민, 출산율 재 증가가 될 수 있어서 20년 후에는 전혀 다른 결과가 나올 수도 있다. 은퇴세대증가는 큰 사회문제가 될 수 있지만 반대로 오히려 긍정적인 효과로 나타날 수도 있다.

1차 베이비부머세대(1955년~1963년 출생자 712만명)가 완전은퇴하는 2018년 정점으로 부동산이 붕괴할 것이라는 하는데 이들의 공백을 메워줄 경제활동인구 증가는 550만명으로 단순 160만명의 경제활동인구가 부족하지만 앞서 언급한 외국인 이민, 역 이민으로 중간층 인구가 늘어날 수 있고, 1차보다 더 두터운 2차 베이비부머세대(1962년~1974년 출생자 1300만명)가 버티고 있고, 이들이 40-50대가 되는 2018년 이후 오히려 수요는 더 증가할 수도 있다.

무엇보다 노후준비가 제대로 되지 않은 1차 베이비부머세대가 은퇴시기도 늦출 뿐 아니라 은퇴하더라도 집에 있기보다는 어떤 식으로든 경제활동을 할 수 밖에 없기 때문에 은퇴보다는 퇴직개념으로 봐야 할 것이다. 은퇴는 경제활동 종료를 뜻하지만 퇴직이란 단순 직장을 그만두는 것이며 곧 다른 직장을 구할 수 밖에 없는 현실을 감안하면, 1차 베이비부머세대가 퇴직하면서 새로운 자리가 생겨나 젊은층의 취업기회가 늘어날 수 있고, 퇴직세대까지 경제활동을 지속하면 오히려 경제에 더 활력이 될 수도 있다.

현재의 어려운 경제상황과 침체된 부동산시장을 감안하면 감당하기 어려운 대출을 받거나 여러 채를 구입하는 무리한 투자는 당연히 주의가 필요하다. 하지만 이미 부동산가격은 2006년 고점 (강북, 북부, 인천은 2009년)대비 지속적 하락을 하였고, 물가상승, 화폐가치 하락을 감안하면 더 이상 거품을 논하는 것은 무의미하다.

지금은 경제가 어려워서 그렇지만 경제는 돌고 도는 것이고, 당장은 어렵더라도 몇 년 후 분명 회복의 시기가 올 것이며, 당장 내년 총선, 대선이 있어서 정책적인 변수가 있고, 주택공급이 꾸준하게 감소하고 있으며 시장상황에 맞게 부동산가격도 적절한 조절이 되고 있기 때문에 부정적 예측이 마치 미래의 모습인양 너무 불안에 떨면서 지금 세상이 끝나는 것처럼 한숨을 쉴 필요는 없다.

30년 전 2000년 이후가 되면 석유가 떨어져서 세상이 어려워진다고 하였고, 현재 30-40세대들은 잊을 수 없는 미야자키하야오 감독의 1978년작 미래소년코난을 보면 핵전쟁으로 지구 대부분이 망하고 육지도 가라앉은 암담한 미래의 배경이 2008년이다. 지금은 2011년, 핵전쟁도 없었고, 석유는 아직까지는 잘 쓰고 있고, 지구는 온난화로 아파하고 경제도 어렵지만 과거 부정적인 전망에 비하면 그래도 잘 살지 아니한가

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1