[김부성 2011/11/18 - 조회:7844]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
새 서울시장 출범이후 전반적으로 서울과 수도권 부동산시장이 거래 동결과 관망세로 돌아선것으로 판단된다. 때문에 거래를 해야 하는 서울과 수도권 주택시장 참여자들과 당사자들은 새 정책변수에 의해 고통이 가중될 가능성이 있어 서울시 주택정책이 저항을 받을 가능성이 높아보인다.
일시 혼란기이자, 막연한 서울도심 개발 축소에 대한 공포감으로 시장이 침체되는 모습을 보이고 있기는 하지만, 말 그대로 돌발적인 일시적인 혼란기에 불과하고, 이러한 혼란은
과거 3년전 글로벌 금융위기라는 직격탄을 맞고도 불과 2-3개월만에 제자리를 찾아간 경험이나 과거 위기이후 혼란기가 제거되는 양상을 보여온 전례에 비춰 새 서울시장 출범으로
인한 서울시 정책변수에 의한 막연한 불안감과 공포감으로 발생되고 있는 거래동결과 거래시장 침체역시 길어야 채 3개월정도 지속되다가 다시 제자리를 찾을것으로 예상된다.
중요한것은, 이러한 일시적 혼란기-침체기-과도기를 견디지 못하고, 매수타이밍을 놓치거나 헐값 손절매를 하게되면, 손실이 발생한다는데 있다. 현재 수도권의 부동산 시장과 거래시장은 3년전 이맘때와 어느정도 유사한 부분을 찾을수 있는데, 그당시 주택을 매수한
사람들은 시세차익이 상당한 편이다.
예컨대, 필자에게 자문을 구해, 당시 반포래미안-반포자이를 선제적으로 매수한 1백여명에 가까운 투자자들의 수익률은 상당히 높은편이다. 한 변리사 고객의 경우 반포래미안 중대형과 34평대 물량을 서너개 잡고, 올 상반기 전세만기이후 현금이 20억이 넘게 흘러들어와 지방과 수익형에 재투자하는 모습을 보이기도 했다.
또한 작년 여름 하우스푸어라는 용어가 유행하고, 시장이 침체될때, 신조어가 나왔는데, 금깡통 분양권(필자지인이 만들고 필자도 이 용어가 나오는데 참여함)과 슈퍼깡통 분양권(필자가 만듬)이 바로 그것이다.
금깡통 분양권은 당시, 미분양, 통매매 카페를 전문적으로 운영하시던 필자 지인께서 최초로 만든 용어이고 필자도 이 용어가 나오는데, 참여하기도 했다. 그동안 깡통분양권이라는 말은 나왔어도 금깡통분양권이나 슈퍼깡통분양권은 처음 나온 용어였다. 이 때문에 언론에서는 금깡통 분양권에 대한 기사가 많이 나오기도 했다.
금깡통분양권이란 한마디로 말해, 깡통분양권(=원금투자100%손실수준의 마이너스분양권)
보다 원금손실이 더 발생하여, 매수자에게 현금을 쥐어줘야 매도가 가능한 분양권을 금깡통, 더 나아가 손실액이 더 큰 분양권을 슈퍼깡통 분양권이라 필자가 명명하였다.
시장침체를 단적으로 보여주는 용어지만, 이러한 혼란기-침체기에 필자의 특별자문을 구한 L고객의 경우 수도권 오피스텔중 금깡통 분양권을 찾아 한푼의 돈도 들이지 않고, 현금 5천만원을 벌어들이고, 분양대금의 5%수준인 계약금을 몰취당하는 선에서 모두 계약해제당한후 분양가 10%이상으로 사들인 금깡통 오피스텔분양권 매수로 인한 차익 5천만원을 그대로 향수하는 케이스도 있었다.
이러한 투자법은 고도의 스킬을 요할뿐 아니라, 건설사나 사업주체의 재무구조까지 파악하고, 입주시점 해당오피스텔이 계약금 5%선에서 해제후 재분양이 가능할수 있어야 한다는
확신이 들어야만 접근이 가능한 고도의 기법이기는 하지만 침체기, 남들이 손해보면서 팔때, 사들여 수익률을 극대화하는 전략이나 다름아니다.
또한 작년여름 하우스푸어니, 침체니 하면서 수도권 시장을 한탄만 하고 있을때 필자가 운영하는 네이버카페 [부가모] 여럿 회원님들의 경우, 필자의 조언과 도움으로 수도권 투자자들이 관심을 갖지 않고 있을 시점에 대전지역 중소형 아파트를 여러개 매수하여 24평~34평 1채당 시세차익이 5천~7천만원이상 나오고 전세가격이 매매가격을 덮어버리는 현상을 직접 체험하였다.
일시적인 침체기-과도기에 마냥 한숨만 짓고 있을것인가, 아니면 위기를 기회로 삼아 남들과 반대로 투자하여 수익률을 극대화할것인가하는것은 초보와 중급자 고수를 가르는 잣대가 될수도 있다.
예컨대, 서울시장 출범으로 시장이 일시적으로 침체에 빠져있는데, 이때 내다파는 사람들은 가장 초보라고 볼수 있고, 지금같은때 서울도심 역세권중 저평가된 가격빠진 급매물을 노리는사람은 중급자 이상이라고 볼수 있다.
일시적인 서울시 정책변수에 의해 나온 알짜 매물이 안목있는 투자자들에겐 오히려 시세보다 훨씬 저렴하게 매수할 수 있는 절호의 기회가 되지만, 그 반대의 사람들에게는 그러한 기회가 기회로 다가오기 어렵고, 오히려, 멀쩡한 서울의 주택을 헐값에 내다팔기위해 부동산만 기웃거리게되고, 결국 부동산의 유혹에 넘어가 헐값으로 투자고수들에게 넘기고 만다. 악순환이 반복되는것이다.
새 서울시장의 출범이 위기가 되는 사람들이 있고 절호의 기회가 되는 사람들이 있다. 판단을 잘못하면, 불과 3개월도 가지 못한 3년전 금융위기에 놀라, 필자의 만류에도 불구하고
개포주공, 도곡렉슬, 반포래미안-반포자이 조합원물건을 내던지고, 용인 중대형-대형아파트 전세로 들어간후 지금 전세가 상승과 매도한 물량의 손실분(수억원)이라는 이중고로 곡소리를 내고 있는 의사, 회계사, 법무사, 고소득 자영업 고객들과 같은 처지로 내몰릴수도 있음을 유의해야 할것이다.
또한 내년 서울의 아파트 입주물량이 48%나 급감한다는 사실도 참고해야 할것이고, 4월과 12월엔 대선도 있다는점도 참고해야 할것이다. 혼란기-위기-침체기때마다 우는소리를 하기보다는 기회로 삼아 수익률을 극대화시킬 방법을 모색하는편이더 낫다고 봐야 하는 이유가 이때문이다.
