[박상언 2011/09/21 - 조회:8460]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
전세권설정대신 보증보험증권 활용할만
수도권 지역에서 아파트전세금액이 매매가의 60~70%를 넘고 있어 아파트보다 저렴한 금액으로 다가구 전세를 문의하는 분들이 많다. 일반적으로 주변 아파트전세금에 비해 60~80% 정도면 깨끗한 신축 다가구전세를 얻을수 있다.
하지만 이들 주택에서 전세를 얻게 될때는 아파트에 비에 더 신경써야 될게 많다.특히 신축다가구의 경우 건축주의 자금문제로 경매로 넘어가게 되는 경우가 많기 때문에 주의에 주의를 기울여도 지나치지 않다.
일반적으로 다가구 주택의 경우 임차인들의 전세값 합계가 시세의 70-80%가 넘으면 과감히 포기해야 한다. 또한 등기부등본에 근저당,가압류,가등기,가처분등기가 설정된 집은 가급적 피하는 게 좋다. 또한 금액이 적은 근저당이라면 크게 상관이 없지만 가등기,가처분이 설정된 집은 피해야 한다.입주날은 짐을 풀자마자 바로 전입신고 하고 곧바로 동사무소나 구청,등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋다. 하지만 일반적으로 집주인들이 이를 기피하기 마련이다.
확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있다.하지만 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다.
전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 .배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 최근 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정에 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다.
오래전 필자가 금융기관에 근무할때. 집주인들의 동의하에 전세전설정을 해야 무이자로 은행전세금을 사용할수 있었다. 은행 같은 금융기관 직원들이 임차대출의 필수조건인 전세권설정을 할 때 어려움을 많이 겪었었다 하지만 금융기관에 근무하는 지인들을 만나 보면 요즘은 집주인 눈치 안보고 바로 보증보험증권으로 이런 문제를 해결한다고 한다. 이와 같은 방법도 여의치 않으면 집주인에게 5백만원이나 1천만원 더 올려주고 전세권을 설정하는 게 더 현명한 방법일수 있다.
혹, 전세기간이 끝난 뒤 전세금을 돌려받지 못한 경우엔 임차권등기제도를 활용하면 집을 비워도 전세금을 안전하게 지킬 수 있다.
경매주택 세입자의 배당요구 시한도 종전에는 낙찰기일까지 배당신청을 하면 됐다.하지만 민사집행법이 제정되면서 첫 번째 경매기일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당 받을 수 있다.
바뀐 법을 몰라 피 같은 돈 한푼도 못 건지는 세입자들이 의외로 많다는데 주의해야 한다.
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