[박상언 2011/08/25 - 조회:7932]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
서울 접근성으로 수원,용인등 전세난 더 키울듯
미금역과 수원 용인 일대 수혜 볼듯
“대표님 분당이나 판교 아파트, 지금 사도 될까요?”
“용인 수지 지역은 어때요?”
9월 신분당선 개통을 앞두고 아파트를 비롯한 수혜 부동산에 대한 문의가 증가하고 있다.
투자자들 사이에서,신분당선 개통은 분당, 판교 지역의 교통 여건을 획기적으로 개선할 수 있는 호재로 인식되기 때문이다.
따라서 신분당선 개통을 앞두게 됨에 따라 수혜지역에 대한 관심도 많은 편이다. 아무래도 서울 접근성이 좋아지는 수원영덕과 영통과 용인 수지일대가 주목을 받을 것이다.
기존 아파트의 경우 이미 상당기간 시세가 반영된 터라 개통을 앞두고 큰 변화는 없지만 전세가격은 꾸준히 오름 추세다.
이번 신분당선 개통 구간은 총연장 17.3㎞, 강남 - 양재 - 양재시민의숲 - 청계산입구 - 판교 - 정자로 연결되는 노선이다. 이에 따라 개통되는 신분당선을 이용하면 성남시 정자동에서 서울 강남까지 20분이 소요된다. 또 강남에서 2호선, 양재에서 3호선으로 환승할 수 있는 것을 비롯, 총 4개역에서 다른 노선과 환승이 가능해 승객들의 편리성이 높아 질 것으로 보인다. 아울러 신분당선은 2016년 2월 개통을 목표로 지난 2월 착공한 정자-광교 구간까지 확장된다. 현재 국토부는 2019년 개통을 목표한 용산-강남 구간에 대해서도 민간 우선협상 대상자와 협상 중이다.
■전세가격 자극할 듯
서울권의 전세수요자들의 유입이 꾸준히 늘면서 이미 개통 예정역 인근 지역 전셋값이 치솟고 있다. 또한 고객들과 상담을 해보면 소형 아파트를 구입하려는 수요도 일부 감지된다. 소형아파트의 경우는 강남권 전셋값만 있으면 충분히 매매가 가능하기 때문이다. 서울로 출퇴근하는 직장인들이 지금까지는 광역버스를 이용해야 했지만 교통체증 등으로 불편이 컸던 게 사실이다. 하지만 신분당선이 개통되면 강남까지 20분 만에 도달할 수 있게 돼 이곳의 쾌적한 주거환경이 다시 각광받을수 있다.
신분당선을 이용하면 기존의 광역버스와 지하철을 이용하는 것보다 30분 가까이 출퇴근 시간을 단축할 수 있다. 이런 수요자들이 기존 지역 수요에 더해지면서 전세물량이 부족해졌고 이는 곧 전셋값 상승으로 반영되고 있는 상황이다.
이에 따라 분당 정자역 인근 정자동 파크뷰 110㎡는 전셋값이 현재 4억6000만원대로 지난해 말에 비해 최고 6000만원 올랐고 인근 아이파크분당 99㎡도 전셋값이 4500만원 오른 3억6000만원에 형성돼 있다.
지하철 개통 및 이주수요 성수기를 앞두고 수급불균형에 따른 가격 상승 효과를 톡톡히 보고 있다.이처럼 단기간에 전셋값이 급등하면서 이참에 아예 매매로 전환하는 사례도 속출하고 있다. 정자동, 이매동 등지에서 최근 가격이 싼 매물위주로 거래도 여러건 성사되고 있다.
■판교신도시도 전세값 상승 중
판교 신도시의 경우도 처음 생겨 입주했던 때보다 생활편의 시설이 확충된 데다 판교역까지 개통되면 교통여건도 더욱 좋아져 백현동, 삼평동 일대 아파트들에 대한 인기는 더 치솟을 것으로 본다. 판교테크노 밸리에 입주하는 업체들이 늘어나 어느 정도 자리를 잡게되면 주택 수요가 더 늘어날 것으로 보여 매매시장 전망이 밝은 편이다.
판교신도시 판교역 주변도 전셋값이 초강세다. 운중동 산운마을10단지 79㎡는 지난해 말보다 6500만원 올라 현재 2억6000만원에 시세가 형성됐고 108㎡는 지난해 말 2억9000만원에서 현재 3억1000만원으로 올랐다. 산운마을7단지 160㎡와 254㎡는 대형인데도 지난해 말에 비해 각각 1억4000만원과 2억6000만원 오른 상황이다.
판교신도시의 경우 신규입주단지를 노려볼만 하다. 신규입주단지는 전세 물량이 풍부해 비교적 가격이 저렴하기 때문이다. 또 집주인이 전세보증금을 통해 잔금납부를 하는 경우가 많아 상대적으로 저렴한 가격에 전세매물을 구할 수 있다. 더불어 새 아파트라는 장점도 전세입자가 기대할 수 있는 장점이다. 7월 말부터 본격 입주가 시작된 ‘판교 푸르지오 그랑블’이 신분당선에서 신규입주단지로 거의 유일하다.
판교신도시 A20-2블록으로 전용면적 97~265㎡ 948가구다. 신분당선 판교역에서 도보로 2분 거리다. 도심을 오가는 광역버스도 5분 거리 있다. 판교신도시 내에서 신분당선 이용이 용이한 단지로 손꼽힐 만큼 수혜지역이다.
■매매시장은 아직 '눈치보기'
전세가격이 급등하는 것과는 달리 매매시장은 아직 급매물 위주로만 간헐적으로 거래되면서 힘겨루기 양상이 이어지고 있다. 교통여건 개선에 대한 호재가 있지만 매도-매수자 간 눈치보기 양상이 전개되고 있다.오피스텔이나 소형아파트에 관심들은 있지만 매수세는 기대했던 것만큼 따라주지 않고 있다. 민간 부동산 정보업체에 따르면 신분당선이 통과하는 지역의 7월 3.3㎡당 평균 전세시세는 지난해 동기에 비해 대부분 크게 올랐다.판교역 및 동판교와 인접해 최고의 수혜지로 예상됐던 분당 이매동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 지난해 7월 1732만원에서 올해 1694만원으로 2.2% 하락했다.
이매동 아름마을 태영아파트의 전용면적 134㎡의 매매 시세가 7억5천500만원에서 7억1천만원으로 6.0% 하락했고, 이매동 아름마을 두산아파트의 전용면적 132㎡의 매매 시세가 7억6천500만원에서 7억 5천만원으로 2.0% 하락했다.
■신규 분양시장도 주목
신분당선의 접근성을 기대하는 수요자라면 광교신도시의 신규분양을 노려볼 만하다. 광교는 2016년 2월로 예정돼 있는 정자-광교 구간의 수혜지역이기 때문이다. 입주 후 2~3년이면 2단계 공사가 끝나 강남권 접근이 수월해진다.
한편 신분당선 개통을 앞두고 주변에서 신규 분양도 잇따른다. 광교신도시에서는 호반건설이 A18블록에서 85∼110㎡ 1330가구를 분양하는 데 이어 11월에는 C1블록에서 142㎡ 508가구를 내놓는다. A31블록에서는 울트라건설이 광교참누리 79㎡ 350가구를 공급한다. 용인시 성복동에서는 대림산업이 9월 성복e편한세상을 1•2차로 나눠 분양한다. 1차는 113∼159㎡ 476가구, 2차는 129∼320㎡ 838가구다. 11월에는 용인 풍덕천동에서 주상복합아파트 660가구가 분양된다.
■미금역 추가 설치로 주변 수혜
신분당선 연장구간 정자~광교 구간 미금역 추가 설치가 확정되는 분위기라 이 일대 청솔마을 일대의 소형 아파트가 주목 받을 것이다 .또한 미금역 주변의 오피스텔 상가도 수혜를 볼것이다.
■발표, 착공, 개통, 3승효과는 글쎄?
보통 지하철 개통효과는 발표, 착공, 개통 시점에 나타나는 것으로 알려져 있다.
하지만 현재 부동산 침체 있고 게다가 미국,유럽발 경제위기로 인해 발표, 착공, 개통 시점에 따라 오르는 삼승법칙은 최근엔 별로 통용되지 않는다는게 필자의 생각이다.
2007년 하반기 죽전역이 개통되면서 오히려 죽전일대 아파트 매물 출회로 가격이 더 내려가는 현상이 있었다. 즉 향후 분당선이 개통되더라도 부동산 경기침체가 계속되면 이 지역 일대의 매매가는 전철개통과 상관없이 하락세를 이어갈 것이다.오히려 서울 접근성으로 인해 전세시장으로 몰려 전세가격만 더 오를 수 있다.
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