[김부성 2011/03/08 - 조회:8914]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
1.신분당선연장선/ 2.9호선연장예정구간/ 3.GTX / 4.KTX
전철에도 격이 있고, 전철투자에도 원칙이 있다. 필자가 운영하는 네이버카페 <부가모> 회원들만을 대상으로 부가모 연구소 세미나실에서 긴급 무료특강이나 소액투자 스터디나 실전투자 스터디를 기수별로 진행하고 있는데, 이때 반드시 수도권 전철투자 원칙에 대해 짚고 넘어간다. 왜냐하면 부동산은 길이 곧 돈이고, 전철이 곧 돈이기 때문이다.
그런데, 전철도 다같은 전철이 아니며, 전철에도 명품전철이 있다. 이는 명품전철에 투자해야 수익률을 극대화할수 있다는 의미이기도 하다. 명품전철의 요건은 아래 전철투자원칙 6가지에 모두 부합해야 한다.
[전철 투자원칙 6가지]
1. 지상철보다 지하철에 투자
2. 경전철보다 중전철에 투자
3. 강남을 경유하는 전철에 투자
4. 지방 전철보다 수도권 전철에 투자
5. 가장 많이오른 전철의 연장 예정지 및 새로운 전철에 투자
6. 버스나 자가용보다 도착속도가 빠른 전철에 투자
위 6가지 요건에 모두 부합하면 명품전철이 된다. 명품전철은 명품이 아닌 전철에 비해 전철 “3승법칙”(확정,착공,개통시에 총 3번 오름)이 더 강력하게 작용하고 이들 3승법칙중 1승때부터 명품아닌 전철에 비해 가격탄력성이 월등히 높아 수익률은 극대화된다.
예컨대 9호선 전철이 좋은 예다. 9호선은 황금노선이라고도 불리면서 개통되던 해에 다른 지역 집값상승률보다 무려 4.8배나 높은 상승률을 그리며 강서구일대에서 9호선 역세권을 중심으로 강한 상승을 보였다. 그렇다면 명품전철 4인방은 무엇이며, 명품전철의 요소, 다시말해 명품전철이 될수 있는 요소는 무엇인지에 대해 (상)(하)로 나누어 살펴보고자 한다.
명품전철 4인방은 신분당선 연장선, 9호선, 그리고 GTX와 KTX다. 이들 전철은 향후 연장되거나 개통예정이거나 착공예정인 전철들로서 3승법칙이 강력하게 작용할 특급전철이다.
명품전철(1) “신분당선 연장선”
신분당선 연장선은 강남역과 분당 정자역 구간이 올 하반기에 전면 개통되어 강남과 판교를 지나 정자동으로 연결되어 정자동에서 강남역까지 10분대면 도달이 가능하여 마지막 개통시점에 3승법칙중 마지막 3승이 남아있는상태다. 시세는 분당최고시세를 자랑하며 개통시에 한번 더 강한 상승세를 보이게 될것이다. 이미 2승이 반영됐고, 3승의 일부도 이미 시세에 반영되어있어서 지금 들어가기에 다소 부담스러운게 사실이다.
필자와 부가모 정예회원들은 이미 작년 10월무렵 바닥장세에서 투자하여 단기간에 큰 수익률을 맛보고 있지만, 아직도 추가상승은 충분히 예견해볼수 있다. 정자동에서 광교신도시까지의 구간이 얼마전 착공하여 광교신도시 중심부 역세권예정 아파트 분양권 프리미엄이 벌써 1.8억에 육박하는 상황이라 타이밍을 작년초로 잡은 고객들이나 투자자들의 수익이 큰편이다.
다만 2승의 시세반영율이 높은편이고 개통시점까지 4-5년정도 남아있어서 섣불리 높은 프리미엄을 주고 접근하기 부담스런 측면이 있고 매도자들이, 다운계약을 쓰지 않으면 합법적인 명의변경가능한분양권 거래가 불가능하기 때문에 위법적이고 실거래가격의 4분의 1수준에 불과한 금액으로 다운계약을 써야만 거래가 가능하나 대부분 국세청 감시망에 적발되어 큰 곤혹을 치르는경우가 대부분인데다 합법적인 사유도 향후 허위임이 감독기관들의 합동 실사결과 판명되면 큰 낭패를 볼수밖에 없어 광교신도시 역세권 물량의 거래는 매우 주의해야한다.
명품전철(2) “9호선 연장구간 +연장예정 구간”
9호선은 황금노선으로 불리며 착공 및 1단계 개통시에 강서구일대를 중심으로 큰폭의 상승을 가져왔다. 9호선은 강남 논현동에서 잠실 종합운동장까지 연장하는 2단계 4.5㎞ 구간 공사는 현재 한창 진행중이며 오는 2013년 말 완공될 예정이다.
2단계 구간은 개통만 남았지만 강남권일대에서는 대부분 역세권이나 다름없기 때문에 개통시 시세반영률은 1단계 구간 개통으로 그동안 교통의 사각지대나 다름없던 서울 강서구일대의 폭등세와는 달리 1단계 구간 개통시점 마지막 3승의 효과는 크지 않을것으로 전망된다.
김포공항에서 강남 논현동을 연결하는 9호선 1단계 구간 25.5㎞는 이미 개통된 상태로 사실상 3승이 다 효력을 발휘한 상태로 지금 9호선을 보고 들어가는 것은 전철투자로서는 리스크가 크다. 중요한것은 9호선 1단계 시발점인 김포공항역에서 김포한강신도시까지 연장하는 방안이 유력하게 검토중이라는 사실이다.
김포시에서 이미 경전철계획을 전면폐지하고 9호선 연장을 확정하여, 경기도에 건의하게 되는데, 경기도에서는 적극적인 지원을 약속한바 있기에 올 하반기에 무난히 경기도에서 연장안이 통과되고 내년 4월과 12월 대선이 있는 상황에서 국토부에서도 최종승인을 내줄 가능성이 높은 상태다.
따라서 9호선 연장으로 가장 강력한 수혜를 받을지역은 바로 김포시와 김포한강신도시일대다. 현재 3승법칙중 1승의 시세반영률도 없는 상태에서 전철호재는 1%도 반영되지 않은 저평가상태로 투자해야 할 시점은 바로 지금이라고 할 수 있다.
다만 한강신도시내에서도 중소형물량이면서 1승과 2승이 반영될 무렵(2013년 상반기)에 입주가 가능하고 분양가가 저렴하고 무이자가 적용되는 대단지 역세권 대기업 브랜드 미분양 물량에 관심을 집중해야하는데 이러한 요건을 갖춘 한강신도시 미분양물량은 현재 한곳밖에 없다.
(下)편에서는 명품전철(3) “GTX”와 명품전철(4) “KTX”에 대해 분석하고자 합니다.
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