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연 수익율15%, 괜찮은 수익형부동산은 어디 ?

[박상언 2011/02/16 - 조회:8876]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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“대표님, 연 10% 이상 임대료 나오는 수익형상품 추천좀 해 주세요?”, “수도권과 지방 원룸중에 어디가 괜찮다고 보세요?”

불과 2~3년 밖에 남지 않은 남편의 퇴직을 앞두고 고민중이던 분당에 거주하는 주부 김 민경(45세)씨.

노후 대비로 매월 ‘월세를 꼬박꼬박 받을 수 있는  수익형 부동산이 최고’라는 얘기를 주변에서 듣고 주말이면  오피스텔이나 도시형 생활주택을 분양하는 모델하우스를 열심히 기웃거리고 있다. 하지만 막상 계약을 앞두고 계산기를 두드리면, 생각보다 임대수익율(연 4~6%)이 높지 않고 각종비용(취등록세, 중개수수료등)과 대출이자, 공실에 따른 위험요소를 감안하면 오히려  예금이자(연 4.5~5.5)을 높게 쳐주는 금융권에 돈을 맡기는 게 나아 보였다.    

외곽으로 갈수록 수익율 높아

베이비부머들의 은퇴와 맞물려 소액으로 투자할 수 있는 임대상품에 대한  관심이 높아지고 있는데  도시형 생활주택이 출연하기 전까지 대표적인 임대상품이  오피스텔이었다.갈수록 인기가 떨어지는 아파트에 비해 수익형 상품인 오피스텔에 대한 구애는  과열을 우려할 정도다. 일반적으로 오피스텔 임대수익율은 도심으로부터 멀어질수록 높아지는 특성이 있다.

즉 임대수익율은 수도권>강북>강남권순이다.지난해 발표된 민간 부동산 정보업체의  서울 구별 6개월 누적 매매임대수익률만 놓고 볼 때   은평구가 7.66%로 가장 높았으며, 그 뒤를 성북(7.24%) 동대문(7.11%) 강북(7.06%) 금천(6.57%) 순이다. 용산, 송파, 강남, 서초, 마포, 종로 등지는 5%대 이하 임대수익율을 올리는 데 그치고 있다.  하지만  수도권역세권 오피스텔은 연 8%이상 수익율이 나오는 오피스텔이 수두룩하다.  전철개통예정지나 개발지 인근에는 완만한 시세차익까지 기대해 볼 수 있다.
같은 이치로 볼 때 수익율만 놓고 볼때는  굳이 수도권만 고집할 필요는 없다.투자반경을 수도권에서 벗어나 부동산 시장이 비교적 완만하게 상승하고 있는 지방대도시에 관심을 가질 필요가 있다.

지난해는 부산을 필두로 지방시장이 오히려 수도권보다는 높은 매매가 상승율을 보이고 있다. 심지어는 수익형 부동산에 관심을 보이고 있는 수도권에 거주하는 투자자들도  수도권에 비해 높은  임대수익율을 보이고 있는 지방 부동산에 관심이 많다.

김민경씨는 남편을 설득해   대전시 소재 대학가밀집지에  위치한 원룸에 투자하였다. 대학생뿐만 아니라 인근의 직장인들이 수요가 꾸준해 공실은 걱정할 필요가 없었다.   은행대출이자를 제외하고도 연 15% 정도의 안정적인 임대수익을 올리고 있어 김민경씨는 자신의 선택에 매우 흡족해 하고 있다.

김민경씨가 투자한 원룸은 대학가/사무실 인근으로, 초기에 임대가 100% 완료된 상태였다. 18개 의 룸(풀 옵션) 있는 4개층구조의 원룸을 2억2천을 투자했다. 부족한 자금은 보증금과 은행대출을 이용했다.    실제 원룸 매매가는 5억5천으로 보증금 2억 3천, 융자 1억을  이용했다.  21300원 투자해 은행 대출이자를 제외하면  매월 280만원을 꼬박꼬박 받고 있는 것이다.

투자를 결정하기 전 지방에 위치해 있기 때문에 관리상의 어려움이 있지 않을까 내심  걱정했다. 하지만  월세도 매월 관리회사가  세입자에게  대신 받아주고 무료재임대나 관리수선까지 해주기 때문에  수월하게 임대사업을 할수 있었다.   

원룸이 위치한 지역 주변부에 대규모 개발도 예정되어 있어 인구유입효과로 인한 개발기대감으로  시세차익도 기대하고 있다. 중앙행정기관 이전계획에 따라 세종시에 대한 관심이 연일 뜨거운데 근래들어 한국토지주택공사(LH)가 세종시 첫마을에 공급하는 '퍼스트 프라임' 아파트 잔여분 204가구에 1만여명의 신청자가 몰릴정도로   대전권 부동산에 투자자들이   몰리고 있다.  

총 1582가구로 구성된 '퍼스트 프라임'은 지난해 11월 분양 이후 1378가구는 계약이 체결됐지만, 204가구가 미계약분으로 남아 있었다.LH는  잔여분에 대한 신청을 받은 결과 총 3700여명이 접수할 정도로  신청자가 폭주했다. 아파트분만 아니라 세종시 인근 대전,공주,연기,부여일때까지  개발기대감에 부동산시장분위기가 나쁘지 않다. 특히작년 한 해 동안 땅값이 가장 많이 오른 지역은 대전으로 1.55%의 상승률을 보였다.

세종시 개발이 본격화될 것이라는 기대감과 첫 공급된 퍼스트프라임의 프리미엄이 뛰면서 대전지역 땅값이 오르고 거래량도 다른 지역보다 많이 늘게 된 것이다.

대전에 위치한  수익형 부동산의 일종인 원룸에 투자한  김민경씨는 안정적으로 연 15% 정도의임대수익을 올리면서 느긋하게 중장기적으로 토지가격 상승도 노리고 있다.

임대사업 시, 부가가치세 환급을 통한 절세

소득이 적은 배우자 명의로 계약하는것도 고려해 볼만

수익형 부동산  매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 통상 수익형 부동산을  분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상총분양가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 따라서 일단 수익형 부동산을  분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.

수익형부동산을  분양받아 임대했을 경우에 임대소득이 종합소득에 해당되기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.

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