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[전문가칼럼] 2011년, 부동산시장 변수와 전망

[김인만 2011/01/25 - 조회:9173]

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2011년 신묘년이 되었는데 부동산시장을 바라보는 두가지 시각의 팽팽한 줄다리기는 계속되고 있다. 2010년 추석전까지는 매수자의 절대의 우위로 매수자가 당기면 무조건 이기는 게임이었는데추석이후 전세가 상승이 가시화되고 2011년 주택공급부족 우려가 현실화 되면서 매수자가 당겨도 일방적으로 이기지 못하고 서서히 매도자쪽으로 힘이 들어가면서 현재는 어느정도 균형을 이루고 있다.

관망하다가 바닥임을 감지한 매수자들은 급매물 위주로 거래를 하고 있고 급하지 않는 매도자들은 호가를 올리거나 물건을 회수하는 일들이 벌어지면서 급매물이나 호재가 있는 곳은 거래가 활발하지만 아직까지 급매물이 아닌 정상시세물건의 거래량은 강남권 재건축을 제외하고는 크게 늘어나지 않고 있다.

2011년 매도자와 매수자의 줄다리기의 균형에 영향을 미칠 2011년 부동산시장의 변수를 살펴보고 그 영향을 분석해 보도록 하자. 매도자에게 힘을 실어줄 부동산시장에 긍정적인 변수는 주택공급량 감소와 전세가 상승이다.

2010년 아파트 입주량은 전국 29만6064가구, 서울/수도권 20만5420가구였는데 2011년 입주량은 전국 19만 2485가구, 서울/수도권 14만 7682가구로 줄어들며 2012년은 더욱 심각해져서 전국 12만 6897가구, 서울/수도권 10만4889가구로 줄어들 것으로 추정된다.

2012년 입주량이 2010년 입주량의 절반밖에 되지 않는다는 의미이다. 현재도 전세가 상승문제가 심각한데 2011년, 2012년 입주물량이 줄어든다는 것은 전세가 상승의 문제가 더욱 지속이 된다는 의미이며 2013년이후 입주물량도 2011년 올해 신규공급이 갑자기 늘어나지 않는한 입주물량 감소는 지속될 가능성이 높다.

주택가격을 결정하는 여러요소중 가장 중요한 것이 수요와 공급인데 수요는 당장 큰 변화가 없지만 공급이 줄어든다면 가격을 결정하는 포인트는 올라갈 수 밖에 없다.

2010년 부동산시장의 가장 큰 이슈는 지방 특히 부산부동산의 강세였는데 그 이유가 주택수급상황에 있다는 것이 많은 전문가들의 분석이다. 이렇게 매도자쪽(부동산 상승)으로 힘이 쏠리면서 균형이 깨어질 것이라고 생각할 수 있지만 반드시 그렇지는 않다. 매수자쪽(부동산 하락)쪽이 일방적으로 밀리지 않는 이유는 바로 정책에 있다. 부산 부동산시장의 강세는 공급감소와 더불어 정책완화도 큰 영향을 미쳤다.

지방부동산 침체가 되면서 거의 전면적인 규제를 완화해 주었기때문에 부산부동산시장이 그렇게 마음놓고 상승을 할 수 있었는데 정부와 언론의 관심이 서울, 수도권에 집중되다보니 정책도 서울, 수도권에 초점이 맞춰질 수 밖에 없고 만약 서울, 수도권이 부산과 같은 상승을 한다면 대출규제, 금리인상, 양도세 강화 등 수요심리를 꺾을 수 있는 효과적이고 강력한 정책들이 나올 것이다.

특히 요즘 정부의 부동산에 대한 반응속도는 예전 참여정부때 비하여 상당히 빨라졌고 작년 규제완화도 미리 안전장치를 마련해두었기때문에 마음놓고 부동산이 상승만 할 수는 없는 노릇이다.

취등록세 감면이 2011년부터는 2주택이상, 9억초과 주택은 적용이 되지 않고, DTI규제완화도 3월까지 한시적으로 적용하였고, 대출의 거치기간 단축 등만 보더라도 정부의 의지를 읽을 수 있다.

정부는 부동산의 상승도 하락도 원하지 않고 안정적인 흐름이 최대 목표이기 때문이다. 최근 금리인상이 되면서 관망세가 더 늘어난 것만 보아도 불완전한 시장에서 정책이 미치는 영향을 엿볼 수가 있다.

이런 관점에서 본다면 2011년 부동산시장은 절대적으로 상승 또는 하락에 쏠리지 않고 전체적으로는 팽팽한 균형이 이루어 질것이며 지역적으로 입주물량이 많거나 호재가 없어서 수요층 유입이 어려운 지역은 약보합, 하락쪽으로 기울 것이며 반대로 입주물량이 부족하면서 호재가 있거나 수요층의 관심이 많은 지역은 강보합, 상승쪽으로 기울 것이다.

만약 정책이 빨리 제 역할을 하지 못할 경우에는 예상보다 큰 상승이 될 가능성도 배제할 수는 없다. 매년 반복되는 폭락, 폭등주장이 되풀이 되는데 이렇게 극단적인 의견에 휩쓸리기보다는 실수요자들이나 자금여력이 되고 투자를 생각하는 분들은 충분한 조사분석을 하면서 옥석을 가리는 투자가 필요하고 무조건 폭등만 믿고 불안한 마음에 묻지마 투자를 하려는 분들이 있다면 분위기에 휩쓸리지말고 조금 더 신중할 필요가 있으며 폭락만 믿고 내집마련을 계속 미루는 분들은 2011년 신묘년을 넘어 2012년 이후까지 전세가 상승의 고통을 겪을 준비를 해야할 것이다.
감사합니다.

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