[김인만 2010/07/23 - 조회:7181]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
학창시절 미팅을 할때 이상하게 기대를 많이 하고 간 날은 어김없이 실망을 많이 하게되는데
우연히 대타로 가거나 큰 기대를 하지않고 간 날은 마음에 드는 상대를 만났던 기억이 납니다.
왜 그럴까 생각해보면 기대가 크면 실망이 크지 않았나 싶습니다.
얼마전 세종시 수정안이 부결되면서 원안으로 다시 추진하게 되었는데 다음논란의 중심은 4대강 살리기 사업입니다.
야당을 비롯하여 많은 분들이 반대를 하고 있지만 정부는 강행의지를 굽히지 않고 있지요
이렇게 이슈메이커인 4대강의 총 사업지는 22조원인데 이런 4대강의 사업비를 능가하는 곳이 있으니 바로 용산국제업무지구 입니다.
용산국제업무지구는 총 사업비가 30조원으로 토지면적인 56만6800㎡, 건축면적이 317만㎡, 해발 620M 의 랜드마크 빌딩과 국제업무.상업시설, 아파트등 총 60여동이 건립이 될 예정이며
67조원의 생산 및 부가가치 유발과 36만 고용창출효과, 1억4000만명 집객.관광효과를 예상했습니다.
건축면적이 코엑스몰의 5배나 되는 엄청난 사업이며 2007년 개발계획이 확정되기 이전부터 큰 이슈가 되었던 곳이기도 합니다.
하지만 요즘 용산국제업무지구 개발을 두고 부정적인 이야기가 들리고 있는데 다른 문제도 그렇지만 돈이 문제겠지요.
분위기가 좋고 사업이 잘 되어 수익이 많이 발생한다면 돈을 빌리는 것은 아무런 문제가 되지 않지만
침체된 부동산시장 분위기와 더불어 2008년 금융위기를 이후 사업환경이 급속히 악화되면서 수익성 악화가 예상이 되고 있으며
일부 출자사들은 이런 상태로 사업을 강행하면 수조원의 손실이 발생할 수 있다고 걱정을 합니다.
결국 지금 상태로하면 돈이 안되고 오히려 손실이 발생할 수 있기때문에 사업추진이 잘 될리가 없지요
자칫 자금조달 계획이 확정되지 못하면 사업자체가 무산이 될 가능성도 있으며 이렇게 되면 서울시의 핵심사업인 한강르네상스도 속빈강정이 될 수 밖에 없고
이런 개발사업을 추진한 서울시와 현정권에게 부담이 될 수 밖에 없는 상황이 될 것입니다.
2007년 용산역세권개발이 확정되고 코레일이 사업자를 공모했을때만해도 장밋빛 청사진만 존재하였고 각종 기대감으로 투자자들이 줄을 섰기 때문에
아무런 문제가 없을 것 같았는데 2008년 금융위기와 부동산시장 침체가 장밋빛을 핏빛으로 바꾸고 있는 있습니다.
코레일과 투자회사 간 마찰이 커지면서 좌초위기까지 몰렸는데 수익이 나지 않는 사업을 추진할 바보는 없기때문에 코레일과 서울시, 정부가 대책을 마련하지 않으면
사업이 무산될 것이고 사업무산이 되면 투자회사가 1조원의 피해만 보면 끝나는 것이 아니라 각종 후폭풍이 줄줄이 예상됩니다.
36만명의 고용창출과 67조원의 생산.부가기치 유발이 무산되는 것을 비롯하여 투자회사는 1조원의 직접적인 피해를 보게되며
땅값을 받지 못하면 코레일은 고속철도 건설부채인 4조4천억원을 갚고 적자기업을 탈출할 수 있는 기회를 날리게 됩니다.
이런 회사들뿐만 아니라 2007년부터 재산권행사에 불이익을 당했던 서부이촌동 주민들의 반발과 민원이 발생할 것입니다.
강남을 능가할 것이라는 용산에 대한 기대가 컸고 그런 기대에 따른 투자자들이 몰려들어서 용산의 땅값, 집값이 강남을 넘을 정도로 폭등을 하였는데
국제업무지구가 무산이 되면 어느정도의 조정은 불가피할 것 같습니다.
또한 안그래도 위축된 부동산 PF 시장은 더욱 위축될 것이고 사업을 추진하고 있는 다른 대형 PF 사업에도 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
결국 침체된 부동산시장에도 악영향을 미치면서 상당히 어려운 상황이 전개될 가능성도 배제할 수 없습니다.
그럼 결국 예상처럼 최악의 상황이 될 것인지에 대해서는 아직은 조금 더 지켜볼 필요가 있습니다.
입지를 감안하면 만약 지금 사업이 무산되더라도 시간이야 걸리겠지만 결국에는 개발을 할 수 밖에 없을 것이고
서울시, 정부도 이대로 뒷짐만 지고 있을 수는 없을 것입니다.
안그래도 침체된 부동산시장의 거래활성화를 위하여 여러가지 고민을 하고 있고 금리인상에 따른 침체를 걱정하고 있는 마당에
계획된 대형개발까지 무산이 되면 안그래도 어려운 부동산시장은 더욱 침체되게 되고, 부동산시장 회복없이는 실물경기 회복도 더욱 어려워지기때문에
결국에는 사업활성화를 위한 직간접적 대책과 역할을 할 수 밖에 없습니다.
일부 건설투자회사 교체와 부동산, 금융시장을 감안한 사업시기를 재조정하고, 원칙만 고수하는 코레일이 땅값과 대금납부를 조정하여
사업이 될 수 있게 양보하도록 노력할 것이며 혜택은 주되 투자회사의 개발이익은 폭리를 취하지 못하도록 일정부분은 환수하도록 할 것입니다.
사업무산이 되면 더욱 더 긴 시간이 필요하고 사업재조정후 다시 추진하더라도 당초 계획보다는 늦어지는 것은 불가피합니다.
제가 용산관련 상담을 할때 항상 이야기하지만 장기적인 관점에서 길게보고 접근해야 하며 절대 빠른시일내 결과를 기대하시면 안된다고 했는데
우려했던 일들이 생기고 있고 개발은 더욱 늦어지기때문에 용산투자자들은 단기간에 투자수익을 올리기 어려운 상황입니다.
이미 2005년부터 2008년까지 엄청나게 높은 상승을 기록했고 사업지연은 불가피하기 때문에 장기간 자금이 묶일 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
결국 당분간 용산투자는 상황을 예의주시하면서 관망할 필요가 있으며 여러가지 상황이 맞물리면서 가격이 많이 조정되는 물건위주로 선별투자가 필요하며
최대한 보수적으로 장기적인 자금계획 수립하여 접근해야 할 것입니다.
또한 한강변의 랜드마크인 용산이 흔들리고 있기에 한강변 부동산도 묻지마투자를 할 상황은 아니며 충분한 조사와 수익성분석, 자금계획후 움직여야 할 것입니다.
하지만 용산의 거부할 수 없는 입지는 변함없고 항상 위기뒤에 기회가 오기때문에 시간이 문제이지 너무 걱정하거나 겁먹을 필요는 없습니다.
정책과 사업진행상황, 경제상황, 부동산시장 상황을 보면서 보수적인 관점으로 상황에 맞는 판단이 필요한 상황입니다.
김인만 Good members 대표
김인만부동산연구소 (http://cafe.naver.com/atou1)
