[김인만 2010/06/15 - 조회:7325]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
지난 5일, 싱가포르를 방문한 이명박 대통령은 한국의 부동산 분야가 주춤했지만 하반기 회복할 것이라는 이야기가 이슈가 되고 있는데
국가를 대표하는 대통령의 한마디이고 부동산침체가 심각한 상황에서 나온 발언이기에 더욱 관심이 커지고 있는 상황입니다.
당시 싱가포르 샹그릴라호텔에서 싱가포르 경제인연합회 소속 기업인을 초대한 간담회에서
부동산 회복발언을 한 대통령은 규제완화의지를 밝히며 투자를 할 것이라고 했는데 이때 언급한 회복에 관한 의견이 일종의 인위적인 부양책 아니냐는 의혹을 받고 있는 것입니다.
하지만 정부에서는 인위적인 부양책이 없다고 밝혔고 투자유치를 호소하면서 나온 발언이라는 해명도 했습니다.
부동산시장이 회복을 할것인가, 못할 것인가는 결과론적인 이야기이며 아무도 알 수 없습니다.
단순히 정책만 가지고 모든 부동산시장을 좌지우지 할 수는 없습니다만 단기간에는 정책이 미치는 영향은 클 수 밖에 없습니다.
부양대책이 나올 수 있느냐고 하면 무책임한 이야기같지만 나올 수 도 있고 아닐 수도 있습니다.
왜냐면 정책은 정부가 만들지만 정부가 그렇게 만들 수 밖에 없도록 하는 것은 시장상황이기 때문입니다.
하반기에도 계속 부동산시장이 침체되고 경기회복의 발목을 잡는다면 부양정책이 나올 수 밖에 없습니다.
반대로 거래가 증가하고 부동산시장의 하락이 멈춘다면 시장에서 기대하는 만큼의 부양정책은 나오지 않을 것입니다.
그러면 왜 이런 발언이 나왔으며 부양대책 가능성은 얼마나 될지는 알아볼 필요가 있습니다.
지방선거가 여당참패로 끝나면서 그 원인에 대하여 말들이 많지만 일부에서는 부동산시장 침체에 원인을 돌리고 있습니다.
물론 틀린 이야기는 아닙니다.
야당을 찍은 이유야 다양한데 원래 야당을 좋아하는 분들이야 당연히 야당을 찍었겠고 4대강, 세종시, 거대여당견제 등 이유야 많지만
여당이나 야당 모두 찍을 수 있는 중도층에서 야당쪽으로 기운 가장 큰 이유는 대통령, 여당이 싫어서입니다.
그런데 왜 대통령도 여당도 싫어졌을까요?
4대강, 세종시는 당장 서민들한테 직접적인 영향을 주지않는 이슈들입니다.
해당지역 거주자들과 정치에 관심있고 야당지지자들이야 민감하지만 나머지 중도층들은 정치적 관심사보다는 자신의 삶의 질과 경제에 큰 관심을 보입니다.
그런데 지금 중산층들이 부동산으로 어려워하고 있습니다.
시세하락도 문제지만 거래가 안되는 것이 더 큰 문제입니다.
팔고 싶은 분들은 팔아야하는데 매수자가 없으니 가격조정도 의미없는 짓이고 이러지도 저러지도 못하는 상황이 결국 삶의 고달픔이 되고 불만이 되는 것입니다.
이러니 중도층이 여당을 찍어줄리가 없으며 정치적인 이슈는 보수30%, 진보30%가 아닌 나머지 40%의 관심대상이 아닙니다.
부동산의 침체는 전체적인 소비위축으로 연결이 되어 경기회복에도 발목을 잡기때문에 정부에서도 부동산시장을 예의주시 할 수 밖에 없습니다.
지방선거패배로 국정운영 차질이 예상되는데 대통령께서 남은 절반의 임기를 성공적으로 마칠려면 결국에는 보수, 진보의 마음이 아니라 중도층의 마음을 잡아야 합니다.
4대강, 세종시로 40%의 중도층 마음을 잡을 수는 없고 결국에는 경제입니다.
대통령을 당선시킨 이슈가 정치가 아닌 경제였듯이 남은 임기를 유지시켜 줄 이슈도 경제입니다.
체감되는 실물경기를 살리지 못하면 레임덕은 불가피하기에 MB정부의 남은 절반의 성패는 실물경기회복을 얼마나 빨리 하느냐에 달려 있습니다.
그럼 실물경기 회복을 하려면 어떻게 해야할까요?
해외 경제야 어떻게 할 수 없는 일이고, 금리는 해외경제불안으로 출구전략을 빨리할 필요는 없어졌고 경제상황보면서 할 것이고
경상수지흑자는 이유야 어떻든 지속적으로 흑자를 유지하고 있고 외환보유고도 나름대로 넉넉한 편이며
주식시장도 주춤하지만 형편없는 수준은 아닙니다.
2008년 하반기말 글로블경제위기상황에서 종합주가는 800가까이 내려앉았는데 지금은 1600수준은 유지하고 있습니다.
하지만 부동산시장은 2009년 여름 회복하다가 DTI규제부터 시작해서 내리막을 걸으면서 일부지역은 거의 2008년 경제위기 수준까지 내려갔습니다.
지금도 거래가 되지 않으니 시세자체가 의미없는 곳들도 많이 있습니다.
부동산을 통한 경기부양이 가장 빠르고 효과적인데 실물경기가 계속 회복되지 않는다면 대통령과 여당은 더이상 기다릴 시간이 없습니다.
사실 여당과 정부의 입장차이는 존재하지만 실물경기 회복을 통한 중산층의 지지를 끌어내지 못하면 남은 임기와 다음대선과 국회의원선거도 뻔합니다.
이런 의미에서 보면 하반기까지 실물경기회복이 가시적인 성과가 없으면 정책을 통한 인위적인 경기부양은 불가피해 보입니다.
인위적인 부양책 절대 없다고 하지만 언제는 있다고하고 했나요?
물론 대통령, 정부, 여당 모두 부동산폭등을 바라지는 않고 거래가 회복되고 어느정도만 움직여주기를 바라기에 터무니없는 규제완화를 하지는 않을 것입니다.
또한 실질소득이 증가하지 않는 상황에서 10년전대비 부동산가격은 많이 상승했기때문에 과거와 같이 몇배 상승이 되는 그런 상황은 와서도 안되겠지요
항상 적당하지 못하고 과도한 쏠림은 또다른 부작용을 낳을 수 밖에 없기때문입니다.
부동산가격을 움직이는 중요한 요소는 정책, 수요와 공급, 가격인데 정책은 시장상황에 따라 움직일 수 밖에 없고
수요와 공급은 2008년 하반기부터 2009년 상반기까지 분양물량 급감의 후유증이 서서히 나올 것이며 입주물량이 많은 파주, 용인지역은 입주물량이 소화는 되어야 겠지요
가격은 10년전보다는 많이 상승했지만 2006-2007년 비교하면 10%에서 많게는 40%이상 빠진곳도 있기때문에 물가상승률까지 비교하면 가격도 조정이 되었다고 볼 수 있습니다.
정리를 하면, 하반기 부동산이 회복을 할것인가는 정책의 영향 많이 받을 수 밖에 없고 정책은 시장상황의 영향 받을 수 밖에 없기에 이런상태가 지속되면 부양대책 나올 가능성 높습니다.
하지만 반대로 시장상황이 그렇게 나쁘지 않다면 굳이 인위적인 부양책 나올 필요도 없겠지요
항상 지나친 긍정과 지나친 부정은 또다른 화를 부르기에 너무 대통령 한마디에 일희일비 하지마시고 항상 시장상황 예의주시하면
매수를 생각하는 분들은 절대적인 매수자우위 시장을 이용하여 가격조건이 좋은 급매물 알아보시는 것이 좋고
매도를 생각하는 분들은 기다릴 수 있다면 조금 더 기다려보시는 것이 좋습니다.
다만 혹시라도 대통령이 회복한다고 했으니 감당하기 어려운 무리한 투자를 해야겠다고 생각하시는 분들은 신중하게 한번 더 고민해보시기 바랍니다.
일부 전문가들이 폭등이야기를 하는데 운이 좋아서 맞으면 용한 사람되는 것이고 아니면 그냥 없던일이며 그 책임은 투자자 본인몫입니다.
폭등은 폭락만큼이나 위험한 일이며 혹시라도 폭등이 되면 더 강력하고 무거운 정책이 나오면서 더 아픈 하락을 할 수 있습니다.
만약 적당한 회복이 아닌 대폭등이 되면 있는 물건 매도하시고 쉬는 것이 좋은 방법이 됩니다.
밥을 적게 먹으면 영양실조 걸리고 밥을 많이 먹으면 탈이 납니다.
내가 먹을 수 있을 양 만큼의 밥을 먹어야 하듯이 투자도 내가 감당할 수 있는 만큼의 투자룰 해야 합니다. 감사합니다.
김인만 투모컨설팅 본부장 (www.toomo.co.kr)
