[박상언 2010/06/07 - 조회:8240]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
서울시가 지난 2006년 7월 민선4기 출범과 함께 야심차게 추진 중인「한강르네상스 프로젝트」는 오세훈 시장 재선성공으로 다시 관심을 받고 있다.
‘한강 공공성 회복 선언’ 으로 불리우는 한강르네상스 프로젝트는 한강변의 스카이라인을 획기적으로 바꾸고 한강변을 시민의 공간으로 되돌리면 하는 것이 핵심이다. 또한 삭막한 아파트로 둘러쌓인 획일적이고 단조로운 한강변의 도시구조를 매력적 수변공간으로 변모시킴으로써 도시공간구조의 변방에 머물렀던 한강의 공공성을 회복시키고자 하는 것이다. 한강에 경인운하와 연결된 여객터미널까지 완성된다면 서울이 국제적인 도시로 한단계 뛰어오르는데 큰 획을 긋는 셈이다.
한강 공공성 회복 선언
1. 추진배경 및 현황
1. 「한강 공공성 회복 선언」은 서울시가 민선4기 핵심사업으로추진중인 「한강르네상스 프로젝트」를 완성하기 위한 실천계획이다.
2. 현재 한강변은 올림픽대로, 강변북로에 의해 보행 접근이 차단되어 있고 삭막한 병풍아파트로 둘러싸여 사유화 되고 독점화 된 공간이다.
3. ‘한강선언’은 획일적이고 단조로운 한강변의 도시구조를 매력적인 수변공간으로 변모시켜 시민이 쉽게 접근하여 이용할 수 있는 서울의 중심공간으로 만들어 시민에게 되돌려 드리는데 그 목적이 있다.
4. ‘한강선언’의 구상안으로 첫째 한강변의 공공성을 최대한 확보하고, 둘째 한강변의 스카이라인을 획기적으로 바꾸며, 셋째 획일적인 주거공간에 머물러 있는 한강변이 복합용도로 활용할 수 있도록 공간구조를 재편하는 등 크게 기본방향으로 추진하게 될 것이다.
5. 이를 실천할 수단으로 한강연접지역을 대상으로 지역 여건과 특성을 고려하여, 5개 전략정비구역과 5개 유도정비구역을 선정하였고, 구역별 발전구상안을 제시한 바 있다.
6. 현재는 「한강 선언」에서 제시한 발전구상안을 구체화하고 법적 실천력을 담보하는 작업을 진행하고 있으며, 전략정비구역에 대해서는 법정 도시관리계획을 수립, 유도정비구역에 대해서는 자치구 및 지역주민과 충분한 의견수렴을 거쳐 발전구상 및 실현화 방안을 마련할 계획이다.
2. 추진경위
1. ‘09.01.19 : 한강 공공선 회복 선언(한강 선유도공원)
2. ‘09.02.25 : 주민공청회 개최
3. ‘09.04.17 : 기술용역 계약
- 한강변 전략 및 유도정비구역 지구단위계획 등 수립
4. ‘09.04.23 : 성수구역 지구단위계획구역 지정
5. ‘09.08.23 : 성수구역 특별계획구역 지정
6. ‘09.10.15 : 압구정, 여의도지구 지구단위계획구역 지정
7. ‘09.12.10 : 이촌, 합정지구 지구단위계획구역
현재 한강변은 85%가 주거지역이며, 그 중 아파트가 7개지구로서, 주거지역 중 20%는 이미 재건축이 완료됐고 나머지 80%도 기존 방식으로 개발계획을 세우고 있다.
서울시는 ▴주거중심의 토지이용을 복합용도로 다원화 ▴ 한강변 높이관리, 개방감과 시각통로 확보를 통한 다양한 스카이라인 형성, 또 ▴비주거•공원•문화시설 확충 및 접근성 개선을 통한 공공성 대폭 확대를 목표를 제시하고 있다.
전략정비구역과 유도정비구역 현황과 투자전략
지역 여건에 따른 3개 구역 구분, ‘한강변 통합관리’
전략정비구역 : 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등 한강연접 토지이용 변화를 선도할 지역으로서 개별개발 등이 진행되기 전에 통합 합동개발 방안 및 전략을 마련해 조속히 추진할 계획이다.
유도정비구역 : 망원, 당산, 반포, 잠실, 구의자양 등 중•장기적인 중•소규모 개발이 예상되는 지역으로서 체계적 개발을 유도하는 단계적 발전방안을 제시한다.
일반관리구역 : 기타 이외의 지역으로서 서울시 기본경관계획에 따른 관리방향을 포함한 일반적 가이드라인을 통해 통합 관리한다.
서울시에서는 한강변의 공공성 회복을 위한 개발의 일환으로 여의도, 압구정, 성수동, 합정동, 이촌동 등을 전략 정비 구역으로 지정한 바 있다. 상담을 해보면 이중에서도 여의도와 압구정 일대 재건축 아파트에 자산가들의 관심이 대거 쏠려있다. 특히 압구정동과 여의도일대 아파트는 여타 강남권의 저밀도아파트와 달리 중대형아파트로 구성되어 있어 실거주도 하면서 동시에 투자수익도 얻을려는 자산가들이 많다.
자산가들 ,압구정.여의도일대 전략정비구역 관심
전략정비구역이란 초고층 등 여러유형의 아파트와 상업시설을 건설할 수 있도록 지구단위계획을 수립해 건설하는 것이다.
우선 자산가들이 관심있게 지켜보고 있는 압구정 전략정비구역 대상지역은 강남구 압구정동 369-1 및 청담동 일대 144만1267㎡다. 현재 구 현대 3차와 4차가 기본계획을 수립 중이고, 한양 7차가 조합설립인가를 받았다.1976년부터 1979년까지 입주를 마무리한 압구정동은 현대1∼7차를 비롯해 미성. 한양아파트 등이 들어선 강남의 대표적 ‘명품’ 주거단지라고 할수 있다. 투자자들은 유독 구현대 아파트를 선호하는데 정비구역의 중앙에 위치하여 압구정 내에서도 교통, 문화시설의 단지규모가 크고 대부분의 단지가 한강조망이 가능하기 때문이다. 중•대형 위주 가구 구성, 고급 명품백화점, 명문 고등학교, 인근 청담동까지 가세해 서구적이고 세련된 풍모를 갖추고 있다. 이 지역을 지나는 올림픽도로는 향후 지하화 될 예정으로 명품단지로 거듭 태어날 것으로 보인다.
강남구 압구정동 일대 아파트가격은 반포일대 아파트 가격보다 20~30%이상 비싸게 거래되었는데 최근 입주한 반포 2.3단지 인기로 반포일대가 압구정보다 가격이 더 급등했다.
따라서 압구정동 일대 아파트가격이 상대적으로 저평가되었다고 생각한 투자자들의 발길이 분주하다. 압구정동은 전략정비구역으로 지정되어 총 23개단지 1만여 가구가 최고 50층 규모로 재건축된다. 압구정동은 전략정비구역으로 높이 제한을 받지 않아 초고층으로 개발 시, 명품단지로서 한 단계 업그레이드 할 것으로 보인다.
압구정동에 이어 또 다른 전략 정비구역중 하나인 여의도 일대 재건축아파트에 대한 투자자들의 관심도 높다. 특히 여의도는 국제금융중심지로 선정되어 용산국제업무지구와 연계한 국제금융업무권역으로 발전할 가능성을 가지고 있다.
여의도일대 대상아파트는 목화, 삼부, 장미, 한양 등을 묶어 1구역(3000여가구)과 시범, 삼익, 은하 등을 묶어 2구역(2300여가구)로 나뉘어 개발될 것으로 보인다. 이 일대도 압구정동과 같이 최고 50층 초고층 개발이 가능해진다.
2012년경에 크루즈선을 이용해 중국 등을 오갈 수 있는 관광항구가 서울여의도 한강 둔치에 만들어져 중장기적으로 여의도 재건축 아파트에 관심을 가질 필요가 있다.
한강변 전략정비구역인 용산구 이촌•서빙고동 일대 85만2473㎡ 결정안이 열람공고된 이후 용산구 일대도 수혜가 예상된다. 초고층 재건축 수혜단지로 거론되는 용산구 일대 아파트는 이촌동 강변, 렉스, 한강맨션, 신동아 등을 꼽을 수 있다. 렉스 아파트는 서울시가 마련한 새로운 기준에 따라 최고 56층으로 재건축을 할 수 있게끔 허가를 내주었다. 이 가운데 이촌동 렉스는 가장 먼저 기부체납 25% 조건으로 50층짜리 가구수 증가 없는 1대 1 재건축을 추진하고 있다.삼익과 왕궁아파트는 조합설립인가를 받았다. 한강변 전략정비구역인 용산구 이촌•서빙고동 일대 아파트 가격은 압구정동 일대 전략정비구역에 비해 저렴한 편이다.
한강변 유도정비구역(예정지)도 관심 가질만
고객들중에는 유도정비구역예정지내 빌라지분투자에도 관심이 높다. 이들 지역의 빌라는 총부채상환비율(DTI) 규제도 적용받지 않는데다 서울시가 재개발 용적률을 20%포인트씩 일괄 상향 조정하면서 투자매력도 더욱 부각되고 있다.
대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산~양평동,자양동 일대를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 그 대상이다. 현재 망원지구 일대 유도정비구역일대 연립•다세대 지분가격이3.3㎡( 23㎡ ) 당 3200~3400만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분가격이 비슷하게 형성되어 있지만 건축 가능한 땅값이 많이 상승해 빌라지분가격도 급등했다.. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 1억5천만원내외로 투자가 가능하다.
한강변의 입지 여건상 부동산 상승이 우려되는 만큼 단독주택지에 대해서는 지분쪼개기에 의한 투기방지를 위해 건축허가를 제한할 수 도 있다.또한 부동산 가격의 상승 또는 투기조짐 포착되면 즉시 토지거래 허가구역 또는 투기지역 및 주택거래신고지역으로 지정해 부동산 가격 안정을 유지해 나갈 예정인만큼 투자에 나서기 전 체크해야 한다.
유도정비구역은 중•장기적인 시간이 필요한 개발유보 지역이다. 전략정비구역은 앞으로 최소한 5~7년, 유도정비구역은 앞으로 7~10년쯤 지나 철거와 이주 등의 정비사업이 시작될 것으로 보여서 중장기투자를 염두해 둬야 한다. 중장기적으로 보면 ‘한강르네상스 계획’이 차근차근 계획대로 실현될수록 한강변에 위치한 이들 주택들은 더욱더 가치를 발휘할 것이다.
결론적으로 여러가지 변수를 감안해 전략정비구역내 투자는 실수요 위주로 유도정비구역투자는 지하철역세권 같은 수요가 많아 임대나 매매에 무리가 없는 소형위주의 지분 투자가 바람직하다. 한강변 유도정비구역 지분중에는 서울시 조례 개정에 따라 분양대상이 안되는 쪼갠 지분도 있기 때문에 사전에 전문가와 상담을 받고 투자에 나서는 게 좋다.
박상언 유엔알컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)
