[김인만 2010/05/25 - 조회:6977]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
옛부터 소문난 잔치 먹을 것 없다고 했고, 손꼽아 기다리던 영화보면 실망하고, 기대하고 나간 미팅의 결과는 항상 비참했는데
기대가 크면 실망도 큰 법이기 때문입니다.
보금자리 2차지구 특별공급이 끝나고 일반공급을 하고 있는데 청약결과를 보면 강남 vs 비강남으로 나뉘어 집니다.
강남권은 세곡2, 내곡은 상당히 높은 경쟁률을 기록하면서 역시 강남이다라는 평가를 받는 반면
반대로 수도권인 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 시흥은계는 처참하게 미분양이 발생하고 있습니다.
사실 새삼스러운 내용은 아니고 필자가 바로 전에 썼던 칼럼을 보면 알 수 있듯이
강남권은 투자메리트 있고 그 외 비강남권 물량은 투자메리트 없다고 예측했는데 역시나 청약결과도 그렇습니다.
왜 그렇냐 원인을 살펴보면 결국에는 강남권을 제외한 나머지 지구는 투자가치가 낮다는 의미입니다.
수요자의 선택이 가장 냉정한 바로미터인데 수요자들이 거부를 했다는 것은 투자가치가 낮다는 반증이기도 합니다.
첫째 원인은 당초 예상보다 높게나온 추정분양가 입니다.
남양주 진건은 평당 890만원, 구리갈매는 평당990만원, 부천옥길은 890만원, 시흥은계는 820만원 정도 되었습니다.
이 분양가가 비싸냐고하면 결코 비싸지는 않습니다.
만약 이 입지에 민간건설사가 개발해서 민영물량으로 분양하면 이 가격에 분양하기는 어렵습니다.
아마 최소 평당 100만원이상은 나올 것입니다.
하지만 비싸다고 생각하는 것은 당초 예상은 이보다 평당 100만원정도 더 낮은 가격을 생각하고 있었는데 높게 나오니 모두 높다고 생각하는 것입니다.
한마디로 싸게 나온다는 기대감이 너무 컸기 때문에 어떻게든 시세보다 낮은 분양가임에도 낮지않게 받아들여지고 있습니다.
그리고 보금자리 특성상 정부에서 보금자리에 대한 너무 큰 환상을 심어준 것도 문제입니다.
홍보측면에서 강남권 주변시세대비 50-60% 수준이라는 점을 부곽시키면서 다른 물량도 50-60% 가 될것이라는 착각을 가지게 했는데
사실 강남권은 주변시세자체가 높기때문에 그린벨트 개발하면서 토지보상비가 줄어들어서 분양가를 싸게 할 수 있었지만
나머지 지구의 주변시세는 강남처럼 높지가 않고 어차피 기본 건축비 및 비용은 들어갈 수 밖에 없기때문에
다른지구에서는 주변시세의 절반정도 분양가는 처음부터 불가능한 것이고 잘해야 80-90%수준에서 할 수 밖에 없습니다.
그럼 단순하게 기대치만 높았던 것이 모든 원인이었을까요?
그렇지는 않습니다.
정부에서는 각 지구별 특성은 고려하지 않고 항상 그랬듯이 강남만 쳐다보다보니 5년 거주, 7-10년 전매제한의 규제가 동일하게 적용이 되었습니다.
인근시세의 70%를 넘지않으면 친절하게도 10년이 아닌 7년 전매제한이 된다고하지만 7년은 짧은 세월입니까?
보금자리가 아닌 공공분양 중소형은 과밀억제권 5년, 비과밀억제권 3년 적용되는데 말입니다.
더군다나 5년 거주는 이 무슨 해괴망칙한 규제입니까?
강남처럼 주변시세의 절반정도 된다면 참고 살 수 있습니다만 주변시세대비 80-90% 수준임에도 5년 실거주 하라면 너무 리스크가 큽니다.
살다보면 이사갈 일도 생기고 사람일은 어떤일이 벌어질 지 모르는 상황에서 일괄적으로 이런 규제를 적용한것은 대표적인 탁상행정의 결과입니다.
오히려 요즘같이 부동산시장이 얼어붙은 상황에서는 잘만 찾아보면 주변시세보다 많이 저렴한 전매제한도 없는 80-90%수준의 급매물 쉽게 찾을 수 있습니다.
5년 실거주, 7년 전매제한 감안하면 비강남권 지구는 저라도 신청하지 않을 것입니다.
그럼 앞으로 미분양이 발생하면서 최악의 경우 유령도시가 되지는 않을까 걱정하시는 분들도 있는데 그렇게까지는 되지 않으리라 생각합니다.
사랑으로 상처받은 사람은 사랑으로 치유를 해야하듯이 규제로 발생한 미분양은 규제로 해결할 수 있습니다.
어떻게든 주변시세보다 비싸지는 않고 새아파트임을 감안하면 경쟁력은 충분히 있으며
5년실거주, 7년 전매제한은 언제든지 변경가능한 정책이기에 결국에는 정부에서 강남과 비강남 차등적으로 규제를 적용할 것입니다.
비강남권은 최소 3년거주, 5년 전매제한정도만 되어도 현재보다는 조금 더 개선된 상황이 될 것입니다.
당첨되신 분들은 자금계획 잘 세워서 마무리 잘 하시면 되고
자금계획에 무리없고 실거주목적이며 이번에 하지 못하신 분들은 정책발표 보면서 3차 보금자리 기다려보시는 것이 좋습니다.
또한 더이상 보금자리에 대한 대박환상은 버리시고 집이 필요하신 분들은 오히려 부동산시장 침체를 역으로 이용하여 시세보다 많이 저렴한 급매물 잡아보시는 것도 좋습니다.
다만 감당하기 어렵거나 대출비중이 너무 높거나 조급증내서 제대로 알아보지 않고 급하게 매수하시는 것은 절대 반대입니다.감사합니다.
김인만 투모컨설팅 본부장(http://www.toomo.co.kr/)
