[김인만 2010/04/26 - 조회:5328]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
인생은 돌고 돈다고 하는데 부동산 정책 역시 돌고 도는 것 같습니다.
제가 강연때마다 이야기하는데 부동산정책은 항상 흐름이 있고 규제강화와 규제완화가 시장상황에 따라 반복이 됩니다.
대통령과 정부성향이 보수성향이라고 규제완화를 하고 진보성향이라고 규제강화를 하는 것이 아니라 항상 부동산시장 상황에 따라 반응을 하는 것이 부동산대책입니다.
DJ정부가 유례없는 부동산완화정책을 편것은 진보성향이기때문이 아니라 IMF로 인한 침체된 부동산시장을 살리기위하였기 때문이며
참여정부가 유례없는 부동산규제정책을 편것은 진보성향이기때문이 아니라 너무 급상승하는 부동산시장을 잡기위하여 어쩔 수 없이 규제강화를 했던것입닏.
현 정부역시 규제완화 -> 강화 -> 완화를 하고 있는데 빨리 급변하는 부동산시장에 따른 어쩔수없는 정책이라고 보시면 됩니다.
4/23 부동산 활성화 대책이 나왔습니다.
내용을 먼저 살펴보면
대한주택보증에서 2만가구(3조원)의 준공전 미분양 주택을 매입하고,
리츠.펀드 등을 활성화하는 방법으로 총 5조원의 자금을 직. 간접적으로 투입해 미분양주택 4만가구를 감축한는 것과
보유주택이 팔리지않아 새집에 들어가지 못하는 사람의 기존주택(전용면적 85㎡ 이하)를 구입하는 사람에게 융자 및 보증을 지원해 주는 정책입니다.
이혜택은 1조원한도로 연5.2%, 2억원까지 융자지원해주는데 주택구입자 부부합산이 연소득 4000만원이하여야하고 무주택, 1주택보유자여야 합니다.
또한 주택매입자가 DTI(총부채상환비율)한도를 초과해 대출받을 수 있도록 주택금융공사(주택금융신용보증기금)에서 DTI한도까지 보증을 지원하시고 했습니다.
자 그러면 미분양주택 대책에 대해서 먼저 살펴보도록 하겠습니다.
현재 11만6000가구에 이르는 미분양을 4만가구 줄여서 7만5천가구로 줄이겠다는 것입니다.
방법론적으로 여러 방법을 동원해서 미분양을 줄여보겠다는 것인데 성공을 할지 돈만 쏟아부을지는 지켜봐야하지만
과연, 근본원인해결없이 단순히 미분양만 줄인다고해서 나아질지가 걱정입니다.
개그콘서트처럼 미분양 조금 줄인다고 살림살이 나아지겠습니까~
현재 미분양의 대부분은 서울, 수도권이 아닌 지방미분양입니다.
건설사들한테는 도움이 될지 몰라도 서울, 수도권에는 아무런 느낌도 감정도 없는 대책입니다.
지방 미분양 증가는 지방의 경제상황과 인구감소를 감안하지않고 지나치게 높은 고분양가와 마구잡이식 분양을 한 건설사가 1차 책임입니다.
그런데 정부에서 미분양을 줄여준다면 그냥 건설사에 돈 퍼주는 것과 다를게 없으며 거래활성화에 도움이 되지 않습니다.
건전한 거래활성화로 인한 부동산시장의 안정적인 회복이 되어야하는데 이렇게 인위적으로 지방미분양 조금 줄인다고해서 달라질 문제 아닙니다.
정부도 이런 것을 인식했는지 거래활성화를 위하여 팔리지않은 보유주택을 구입하는 사람에게 대출지원을 해준다고 합니다.
현재 팔고싶어도 팔라지않아서 고통을 당하는 분들이 너무 많기때문에 이 정책은 도움이 될 수 있습니다.
하지만 큰 효과가 있기는 어렵습니다.
전용면적 85㎡ 이하 기존주택1조원한도로 연5.2%, 2억까지 대출이 되는데 현재 부동산시장 침체를 주도하는 것은 중대형인데 역시 중대형에 대한 대책은 빠져있습니다.
물론 서민을 위한다고하지만 중대형을 보유하는 분들도 서민 많이 있습니다.
수원 50평보다 강남 25평 보유자가 더 부자입니다.
그리고 1조원한도에 2억까지 대출이면 산술적으로 5000가구가 대상이 되는데 과연 5000가구로 얼마나 숨통이 틔일지 모르겠으며
5.2% 금리면 그렇게 많이 저렴한 수준도 아니며 최근 코픽스로 대출을 하면 큰 차이 나지도 않습니다.
더군다나 연소득 4000만원이하, 무주택 또는 1주택 조건까지 걸었습니다.
그냥 풀어주려면 제대로 임펙트있게 풀어주는 것이 좋은데 아마 조금씩 맛보면서 풀 생각인것 같습니다.
이번 부동산활성화대책은 언발에 오줌누기도 안되며 큰 도움 되지 않습니다.
거래침체를 해소하기에는 역부족이며 거래침체는 더욱 가속화 될 것 같습니다.
정부의 대책에 기대를 했던 분들은 실망할 수도 있겠지만 너무 실망하실 필요는 없습니다.
제가 앞에서 잠깐 이야기했듯이 정책은 시장상황에 따라 나오는 것입니다.
이번에 나온 활성화대책은 시작에 불과하며 일단 1탄이 나왔다는데 의미를 두어야 합니다.
분명 큰 영향을 주지않을 것이고 거래실종으로 부동산시장 침체는 더욱 심해질 것이기에 추가대책 나올 수 밖에 없습니다.
물론 부동산규제만 풀어준다고 부동산시장이 무조건 살아나지 않습니다.
하지만 족쇄를 풀어주면 결국에는 어느정도 영향 받을 수 밖에 없고 입주물량감소에 맞물린다면 폭등은 아니더라도 어느정도 회복은 가능할 것입니다.
결국에는 실물경기회복이 되어주어야하지만 언제라고 단정지을 수는 없기에 현재 부동산시장 상황에서 대처법은 다음과 같습니다.
당장 매도하지 않으면 안되는 상황이 아니라면 급하게 매도하지마시고 조금 더 기다리시면서 매도타이밍 잡아보시기 바랍니다.
자금여력있고 실거주나 큰 욕심내지않고 전세끼고 금리이상의 수익 생각하신다면 현재 부동산시장 분위기에 의하여 나오는 시세보다 많이 저렴한 급매물이나 경매물건 잡으셔도 좋습니다.
다만, 너무 큰 기대를 가지고 감당하기 힘든 대출을 통한 무리한 투자는 절대 반대합니다.
또한 너무 기존의 고정관념대로 부동산, 아파트만 고집할 것이 아니라 상황에 따라 금융, 주식, 채권에도 관심 가지시는 것이 좋고
부동산도 빌라, 연립, 오피스텔, 원룸, 토지 등다양한 곳에 투자형, 수익형 모두 관심을 가질 필요 있습니다.
김인만 투모컨설팅 연구기획 본부장
