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[전문가칼럼]불황기 부동산 틈새 시장 공략물건 3가지

[박상언 2010/03/19 - 조회:5952]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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불황기일수록 사람들은  일자리가 풍부한  도심권으로 몰리기 마련이다. 미국 유럽,일본등선진국일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져  있다. 
따라서  저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부한 도심지역에 위치한 부동산에  수요가 몰려있다는 걸 알수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택,상가등은 침체 양상을 걷고 있다. 이왕이면 시세차익뿐만 아니라 임대수익까지 가능한 부동산이면  금상첨화이기 때문에  역세권에 위치한 소형이 제격이라 할수 있겠다.

분산투자가 해법

 덩치가 큰 부동산에 올인 하는 것보다  덩치가 적은 부동산에 분산투자해 놓는게
유리할수 있다. 아무래도  분산투자해 놓으면 환금성 면에서 뛰어난데  매수자 입장에서도 보다 쉽게 투자할수 있기 때문이다. 주거와 상가, 오피스텔등으로 나눠 놓으면  세금측면에서도    유리한 면이 많다.즉 10억원의 투자금이 있다고 가정하면  , 5억원가량의  대출을 끼고 15억원짜리 물건하나에  올인하는 것 보다  서로 다른 2억원짜리 물건 5개에 분산투자 해놓은 게 불황기 투자법이다  

1.소형 오피스텔 

자산가들뿐 아니라 일반인들도  임대사업에 대한 관심이 지대한데 소액으로 투자가능한 소형오피스텔에 눈을 돌려보면 좋을 성 싶다.  정부에서도 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했기 때문이다.

바닥 난방이 가능한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존에 분양했던 오피스텔에도 관심을 가질 만 하다. 오피스텔은 크게 업무형과 주거형으로 나눌 수 있는데 업무형 오피스텔은 주로 소규모 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직주근접형 베드룸 형태다. 주거형 오피스텔은 아파트 대체수요로 틈새시장을 노리면서 전성기를 맞았다. 욕조와 베란다만 없을 뿐 평면 구성이 일반 아파트와 다를 게 없어 전성기에는 수백 대 1의 청약과열 양상을 보이고 웃돈이 수천만원부터 억대를 호가하기도 했다. 수요가 풍부한  도심이나 부도심에 위치한  역세권 오피스텔이 그 대상이다. 

2..역세권 내 한강변 유도정비구역 

  
소액 투자 가능한 틈새 상품은 유도정비구역내 역세권 소형 빌라에  관심을 가질만하다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다.   개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 투자가 유망하다. 현재   망원지구, 유도정비구역일대  연립•다세대 지분가격이3.3㎡(23㎡) 당 3200~3400만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도  망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의  주택이 대부분이어서  전세를 안고 1억5천만원내외로  투자가 가능하다.   올해안으로  유도정비구역으로  확정되면 동시에 건축제한지역으로 지정될  가능성이 크기 때문에 매물부족 속에 가격이 상승할 수도 있다.

3.역세권 근린상가 

안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가를 꼽자면  역세권 근린상가라 할 수 있다.특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼수 있는 상가다. 보통 입주민을 배후세대로 하는 단지내상가, 오피스주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다.보통 연 수익률 4~7%정도의 5~30억원내의 자금이 소요되는 현재 운영중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다.비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 5~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다. 역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표