[박상언 2010/02/23 - 조회:5775]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
설 이후 부동산시장은 재건축과 재개발등 호재있는 지역의 아파트 , 프리미엄이 예상되는 도심권과 신규 분양시장으로 관심쏠림현상이 발생 할 것으로 보인다. . 정부와 한나라당에서 부동산 투기 방지 위해 비투기지역도 주택거래신고지역으로 지정할 수 있도록 지정 요건을 낮추는 방안을 추진키로 함에 따라 설이후 주택시장은 방어적인 접근이 필요하다. 특히 미국의 금융규제, 중국의 유동성 축소 움직임 ,유럽발 금융위기발발설등으로 설이후 부동산 시장은 한동안 눈치보기 장세 가 펼쳐질 것이다.
분양시장, 수도권 외곽에서 서울 도심으로 급격 이동
설 이후 분양시장은 투자가치 있는 서울 도심권과 보금자리 주택, 광교, 판교,신도시등, 위례신도시,송도신도시등에 청약자들의 관심이 대폭이동 할 것으로 보인다. 양도세 면제 혜택 끝나는 특히 신규 물량이 몰려 있는 대다수 수도권 택지지구는 미분양이 쌓일 수 밖에 없고 대신 전매가 가능하고 투자자들의 관심이 집중되어 있는 서울신규분양시장(재개발, 뉴타운 )시장에 많은 분들이 관심이 몰릴 수 밖에 없다.
재건축 .재개발 시장 안정세 뛸 듯
대표적인 부동산 투자상품인 재건축 재개발 시장에 대한 관심이 뜨거운데 양도세 특례 면제조치 종료로 인해 수도권 외곽에서 서울 지역 재개발 재건축 시장과 일반 매매시장으로 대폭 관심이 이동할것으로 본다.재개발ㆍ재건축은 용적률을 최대 300% 상향 조정할 수 있는 길도 열려 투자자들의 관심이 대폭 증가 했다. 하지만 재재발 시장은 ‘조합설립 백지 동의서 무효’ 등 재개발 사업의 문제점의 법원의 판결로 재개발 시장의 악재도 잠복해있는 만큼 사업추진에 문제가 없는 단지 위주로 실수요위주로 접근하는 게 바람직하다. 특히 안전진단 통과가 예상되는 대치은마아파트와 전략정비구역인 압구정 일대아파트의 재건축 계획안 결정예정 , 개포동 주공단지의 지구단위계획 변경안이 남아있어 해당 단지에 투자자들의 지속적인 관심을 보일것으로 예상된다. 하지만 설이후에는 단기 상승에 대한 피로감과 정부의 규제예고로 가격 상승이 다소 주춤해질 양상이다.
입주물량 적은 곳 위주로 선별적 투자
올해 입주 물량은 지난해 입주 물량보다 많은 30만 가구다. 입주물량 대부분이 파주, 고양 등 대부분 수도권 북부지역과 용인과 판교신도시등 수도권 남부지역에 집중되어 있다.반면 강남권은 지난해 입주물량보다 3~4천가구만 입주할 예정이다. 하지만 입주량과 상대적으로 풍부하고 미분양이 많이 남아있는 경기서북부권과 남부권, 지방의 경우 전세가격과 매매가격이 상대적으로 안정세를 뛸 것으로 보인다.
따라서 입주물량이 많은 경기이북과 이남보다는 상대적으로 적고 멸실주택이 많을 것으로 예상되는 서울 강북권의 재개발 뉴타운 조합원 지분을 비롯한 신규 분양 시장, 강남권 재건축 시장 공략이 바람직하다.
오피스텔 상가등 선별적 투자할 만
소액 투자 가능한 상품 관심 끌 듯
베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 오피스텔이나 상가 시장에 대한 투자 문의가 지속적으로 증가할것으로 본다. 따라서 설 이후 오피스텔이나 상가 시장전망은 비교적 좋은 편이다. 수익형 부동상 상품의 선행지표인 국내경기도 지난해에 비해 회복세를 보이면서, 소액으로 투자하고 임대수익도 올릴 수 있는 오피스텔에 대한 상담이 대폭 증가하고 있다. 정부에서도 이와 때를 같이하여 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85m² 이하로 확대하고 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다 .또한 준주택 공급 활성화 차원에서 오피스텔의 바닥 난방 규제를 폐지하고, 국민주택기금을 지원하는 등 상업.준공업 지역에도 준주택 건축을 허용하는 방안이 추진됨에 따라 오피스텔 공급도 활발해 질것으로 보여 투자자들의 선택의 폭도 넓어질 전망이다.특히
망원,당산~양평등일대 유도정비구역 투자 유망
설이후에도 소액 투자 가능한 유도정비구역내 빌라에 관심을 가질만하다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다. 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 튜자유망하다. 현재 망원지구 일대 유도정비구역일대 연립•다세대 지분가격이3.3㎡(23㎡) 당 3200~3400만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다.
전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5천만원내외로 투자가 가능하다. 올해안으로 유도정비구역으로 확정되면 동시에 건축제한지역으로 지정될 가능성이 크기 때문에 매물부족속에 가격이 상승할 수도 있다.
설 이후 상가시장은 고분양가에 따른 미분양과 대내외적인 경기불확실성으로 인해 지역별, 상품별 희비가 엇갈릴 것으로 본다. 즉 판교•광교 등 투자가치가 확실한 신도시 택지지구등에만 투자자들의 관심이 쏠릴 전망이다.
설 이후 토지 시장 전망 맑음
올해 수도권 신도시와 택지개발지구에서 풀리는 토지 보상비는 20조 ,4대강 사업에서 2조 원과 지방자치단체의 각종 개발 사업 등을 포함하면 최대 35~ 40조 원에 이를 전망이다.
국토해양부의 조사결과에 따르면 29조가 풀린 지난 2006년도의 경우 보상비중 약 40~50%정도는 인근토지에 재유입되었던 걸로 나타났다. 앞으로 현금보상보다는 채권보상 비율을 높일 계획이지만 개발로 인한 거액의 토지보상비가 토지시장에 다시 흘러들어갈 가능성 농후하다. 또한 2010년말까지 및 비사업용 토지에 대한 부재지주에 대한 양도세중과(60%)유예 조치, 주택시장에 대한 정부의 규제 반사 이득 으로 설 이후에도 토지시장 각광받을 듯하다.
설 이후 한동안 눈치장세 펼쳐 질 듯
중국의 긴축, 미국의 금융규제,유럽발 금융위기우려로 인해 부동산 시장의 선행지표라 할수 있는 금융시장의 움직임이 심상치 않다. 그에 따라 부동산 시장도 어느정도 영향을 받을 것으로 본다.특히 6월 2일 지방선거 이후 본격적인 출구전략이 시행될것으로 보여 그에따라 부동산 시장도 위축될 가능성 있다. 경기가 좋아지면서 점진적인 금리인상이 되면 오히려 부동산시장에는 호재나 그렇지 않을 경우 하락요인으로 작용할 가능성 농후하기 때문에 설이후에는 철저하게 방어적인 입장에서 투자전략을 세워야 한다.
박상언 유앤알컨설팅 대표
