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[전문가칼럼]양도세감면 만료 이후 분양시장 전망

[김인만 2010/02/08 - 조회:5415]

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부동산시장 활성화를 위하여 세제감면 혜택을 주었는데 그 중 신축/미분양 주택에 대한 양도세 감면이 2월 11일 마감이 됩니다.
신축/미분양 주택 양도세감면은 작년 2.12대책을 통해 2009년 2월 12일 부터 2010년 2월 11일까지 취득한 신축/미분양 주택에 대해 취득 후 5년간 발생한 양도소득세를 감면해주는 조치로
서울을 제외한 수도권 중 과밀억제권역은 60%, 기타지역은 100% 감면이 되며, 취득 후 5년이 지나 양도하더라도 일반세율로 적용이 됩니다.

양도세 감면, 정말 매력적인 혜택이 아닐 수 없고 마감인 2월 11일 전에 양도세 감면혜택을 받기위하여 미분양 떨이나 막바지 분양에 열을 올렸습니다.
이제 양도세감면이 만료되면 신규분양이나 미분양 시장은 당분간 영향을 받을 수 밖에 없습니다.
양도세 감면 자체의 파괴력보다는 심리적 영향이 크기 때문입니다.

먼저 양도세에 대한 개념부터 살펴보면 양도세는 취득을 한 후 시세상승이 되어 양도가가 취득가보다 높았을 경우 그 양도차익에 대하여 적용되는 세금입니다.
보유기간이 1년 미만이면 50%, 1-2년이면 40%, 3년이상(서울, 과천, 1기신도시는 2년거주 필요)은 비과세, 2년 이상이고 비과세안되면 일반세율 적용됩니다.
여기서 가장 중요한 것은 양도세는 양도차익에 대한 세금이며 양도차익이라는 것은 처음 샀을 때 보다 집값이 올랐다는 의미입니다.
집값이 오르지않으면 양도세 자체도 없다는 의미지요
결국 양도세감면의 혜택을 충분히 보려면 양도차익이 크게 발생해야만 혜택을 많이 본다는 것입니다.
그리고 서울, 과천, 1기 신도시가 아니라면 거주도 필요없고 3년 이상만 보유하면 비과세가 되기에 양도세 감면 아무런 영향 없지요
그런데 많은 사람들이 양도세 감면만료가 된다고 조바심을 내고 분양회사도 양도세감면을 대문짝만하게 광고를 합니다.
솔직히 그렇게 대문짝만하게 광고하는 분양이나 미분양 물량 중 5년 후 과연 수익을 낼 수 있을까 걱정이 되는 물량도 많이 존재합니다.
사람들이 이렇게 양도세 감면에 흥분하는 것은 아마도 IMF이후 조세특례법에 의한 양도세 감면 제도가 있었고 이때 미분양 잡은 분들은 엄청나게 큰 혜택을 보았기 때문에 이런 학습효과가 반영이 된 것으로 판단됩니다.
하지만 분명한것은 1998년-2001년 상황과 지금 상황은 분명 차이가 있습니다.
2000중반까지 사상 유례없는 폭등기가 있었는데 앞으로 5년 동안 이런 폭등기가 생긴다고 장담할 수는 없고 그럴 확률 높지 않습니다.
물론 변수는 경제인데 경제성장률이 높고 국민소득이 높아지만 자연스레 현물자산 가치는 높아질 수 밖에 없습니다만 그런 미래변수를 현재상황에서 단정지을 수는 없기에 현재상황에서는 그렇습니다.

현재 부동산시장을 보면 서울 재건축이나 교육환경이 좋은 강남, 목동 등 일부지역, 분양시장을 제외하고 서울 다른지역과 수도권 대부분 지역은 거래자체도 단절된 완전한 겨울입니다.
작년초부터 상반기까지 회복이 되던 거래는 소심한 새가슴 정부의 판단으로 DTI를 수도권 전지역으로 확대하면서 얼어붙어버렸는데 집단담보대출은 예외로 풀어주면서 분양시장은 상대적인 혜택을 받았습니다.
즉, 분양시장이 활황을 띤것은 양도세감면보다는 DTI규제를 피한 것이 더 큰 원인이라는 의미입니다.
돈이 있어야 집을 사는데 돈줄을 막았으니 집을 사고싶어도 집을 살 수도 없지요
이런 면에서 보면 양도세감면 만료는 실질적으로 큰 악재는 아님에도 심리적인 영향이 크기 때문에 당분간 숨고르기가 지속될 것입니다.
일부에서는 양도세감면 혜택이 없었던 서울로 다시 수요가 몰리지 않나 하는 서울수혜론을 말하는데 서울은 양도세감면이 없어도 선호도가 높고 경쟁이 높았습니다.
물론 서울도 입지나 분양가에 따라 차이가 있겠지요

결국 해당 물건 자체를 가지고 판단해야지 정책적인 변수로 인한 심리적 요인에 움직일 필요는 없습니다.
양도세감면이 만료되더라도 청약가치가 있는 곳이거나 알짜 미분양은 적극 공략할 필요가 있고
반대로 아무리 좋은 혜택이 있더라도 가치가 낮은 곳은 한번 더 신중하게 고민하는 자세가 필요합니다.
그리고 정부는 임시땜질식 대책보다는 근본문제를 해결할 수 있는 장기적인 대책을 고민하고 내놓아야 할 시점이라는 생각이 듭니다.

김인만 투모컨설팅 연구기획본부장