[김부성 2010/01/29 - 조회:6829]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
▶필자는 약 3개월전인 추석 직전에 “추석이후 전셋값 대폭등 시대가 온다”는 칼럼을 통해 2010년이 되면 전셋값 폭등세는 더욱 거세질것이며 폭등세가 2011년상반기까지 지속될것으로 예측 및 경고한 바 있다.
2010년 설날을 약 3주 앞둔 1월말의 모습은 어떤가? 가히 전셋값 대폭등이 본격화되고 전세 대란이라는 말이 실감될정도로 전세난이 심각해지고 있다. 소위 전셋값 대폭등 시대가 도래한것이다.
▶작년 10월에 필자가 예측한 전세시장 및 전셋값 폭등세에 대한 칼럼을 잠시 곱씹어보자.
“...중략....그렇다면 전세시장 및 전셋값 판세는 추석이후 어떻게 될까? 결론부터 말한다면 추석이후 전세가격은 큰폭의 폭등장세를 연출하면서 내년 중반기까지 매우 불안한 양상을 보일것으로 전망된다. 두달전인 7월말 서울지역 아파트의 가구당 평균 전세금은 2억원을 넘어섰다. 이는 역대 최고수치이며 문제는, 전세수요는 급증하는 반면 이를 받쳐줄 공급물량이 적다는데 있다. 특히 서울 강남권인 서초,강남,송파구와 경기도 과천시 등 집값상승 진원지인 '버블세븐' 지역에서 전세가격 상승이 눈에 띄게 두드러지고 있고 이에 따라 이들 지역 전셋값 상승이 다시 강북지역으로 파급되고, 급기야 수도권일대까지 빠르게 확산하는 양상을 보이고 있어 우려되는 대목이다...(중략)....이는 서울과 수도권에 재건축, 재개발지역이 다소 포진되어있다보니 주택의 멸실로 인해 공급은 부족한데 반해 최근 경기호전과 신혼부부및 전세수요자들의 증가로 인해 수요가 공급을 크게 앞지른 때문으로 풀이할수 있다. 아주 간단하게 얘기해서 쵸코파이 1개를 가지고 5명쯤이 서로 가지려고 다투는 형국이 되버린셈이다. 이러한 근저에는 정부의 재건축규제완화가 한몫을 하고 있음도 부인하기 어려운게 사실이다. 예컨대 MB정부의 부동산 규제 완화로 인해 재개발•재건축이 급증함과 동시에 멸실주택수가 큰폭으로 늘어나고 있어 전셋값 대폭등을 견인하고 있는 주요 요인으로 꼽힌다.
과거 참여정부 시절 2003년부터 2007년까지는 연평균 멸실주택수가 약 2만5900여가구였고 연평균 4만 8000여가구의 주택이 신규 공급되어 수급의 안정을 이뤘었다. 그러나 올해들어 3만여가구에 달하는 멸실주택수에 대비해 약 3만가구의 주택이 공급되어 수급상 불안해지기 시작한 원년이 되었다.
더욱이 내년에는 5만여가구가 멸실되는데 반해 공급량은 고작 2만5000여가구 남짓에 불과해 올 추석이후에는 본격적인 전셋값 대폭등으로 인한 전세대란이 현실화될전망이다.
당장 내년에 부족한 전세물량이 최소 2만2천가구~최대 6만1천가구에 달할것으로 전망되어 올초 불을 지피기 시작한 전세값 상승은 내년에 예측되는 전세대란 및 전셋값 대폭등과 비교하면 소위 착한수준이라고 불러도 될만큼 전세시장은 매우 불안한 상황이다...(중략)...지금 현재 상황에서는 전세대란을 막을 뾰족한 방법이 없어보인다. 결국 추석이후에는 상반기 상승폭을 훨씬 뛰어넘는 전셋값 대폭등이 현실화될 우려를 안고 있는 것이다. 전세값 폭등이 매매가 상승까지 압박하게 되면 이는 다시 단순한 수급논리에 따라 매매가격 폭등까지 가져오는 상황도 배제할수 없기 때문에 실수요자들이라면 가급적 내집마련을 서두르는것이 현명하다고 판단된다. 전셋값 대폭등은 내년말~2011년 상반기까지 지속될수 있다는 것이 필자의 판단이다”
-2009.10월 필자의 칼럼 “추석이후 전셋값 대폭등 시대가 온다”중에서 발췌-
▶그러나 전세대란의 문제는 올해부터가 더 심각해질 전망이다. 예컨대 올해 서울에서 철거예정인 주택은 약 10만가구인데 비해 공급은 고작 3만가구 수준에 그칠것으로 보여 서울에서 발원한 전셋값 대폭등은 수도권으로 급속하게 파급될것이 명백하다.
또한 정부에서 추진중인 보금자리물량과 위례신도시 분양등 인기지역에만 목을 메는 무주택 수요자들의 발을 묶어 놓는 정책으로 인해 이들 물량에 무조건적으로 대기하는 수요들이 전세 수요를 더욱 늘려 전셋값 상승의 주요한 원인으로 작용하고 있어 물량폭탄식 보금자리주택 남발은 지양되어야 할것으로 판단된다.
▶한편, 전셋값 폭등은 매매가 대비 전세값 비율을 끌어올려 전세수요의 매매수요화를 야기하게 되고 이는 다시 일정한 시차를 두고 전셋값 폭등에 겁을 먹은 전세수요자들이 대거 매매시장에 뛰어드는 현상이 초래하여 매매가격의 상승을 불러올 가능성이 크다.
아직은 위례신도시나 일부 강남권 보금자리주택등에 목을 메는 무주택수요자들이 일단은 기다려보자는 심정으로 전세를 고집하겠지만 전세난이 계속되고 유망지역에서 연거푸 낙첨되고, 향후 나올 보금자리주택 입지가 그다지 유망하지 않다는 판단이 들면 심리적으로 매우 다급해질수밖에 없어 언제까지 무작정 보금자리주택에 목을 멜수는 없는 처지가 되는데다 그나마 안정세를 보여야할 전세시장마저 계속해서 불안해지는 상황이 오면 그동안 실체가 없는 보금자리주택에 매달려온 이들 무주택수요자들이 시장에 대거 매매수요로 변하면서 매매가격의 폭등을 야기할 가능성도 배제하지 못한다.
▶정부는 실체가 불명확하고, 수요를 뒤로 무조건 미뤄놓는 역할만 하는 보금자리주택의 무차별적인 공급과 선정을 완급을 조절할 필요가 있다. 아울러 일부지역에서 미분양물량이 나오고 있는 수도권 2기신도시등으로 수요를 유도하면서 동시에 장기전세주택(시프트)등의 공급을 늘리는 정책을 병행하여야 할것이다.
김부성 부동산富테크연구소 소장
