[김인만 2010/01/15 - 조회:5359]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
2008년말 미국발 금융위기 여파로 부동산시장은 2009년초까지 극심한 불황을 겪었습니다.
미국과 유럽의 거대한 고래들이 몸살을 앓으니 우리나라는 거의 급성폐렴상황까지 가버렸습니다.
다행히 미국금융시장이 안정되고 우리나라도 슬기롭게 경제위기상황을 잘 극복하면서 2009년 설을 지나면서 회복세를 보이다가 여름이 지나면서 상승을 지속하였습니다.
그런데 강남부동산시장이 움직여버리니 다급해진 정부가 규제의 칼을 빼 들었는데 바로 대출규제인 DIT(총부채상환비율) 입니다.
금융시장 안정성과 자산 건전성면에서는 대출규제인 LTV(담보대출인정비율)과 DTI(총부채상환비율)은 필요합니다만 그 대상범위가 문제겠지요
정부는 고래싸움이 날 징조를 보이자 고래만 규제하면 되는데 그것이 쉽지 않으니 그 근처에 있는 새우까지 같은 규제범위대상에 넣어버렸습니다.
물론 강남부동산이라는 특성상 강남부동산이 오르면 목동, 분당, 과천을 시작으로 수도권전체로 상승세가 이어질 수 있다는 우려가 틀린 말은 아닙니다만 그 방법이 잘못되었습니다.
강남은 어차피 투기과열지구로 묶여 있어서 대출규제를 시행하고 있었음에도 대한민국 부동산 1번지 답게 시장상황에 따라 재건축을 중심으로 움직입니다.
즉, 대출규제로 강남을 잡을 수 없다는 이야기인데 정부는 고래를 잡는 대신 옆에 있는 새우들을 잡고 있고 있는 것입니다.
새우들은 2006년 고점대비 아직 80%도 회복하지 못한 동네가 많고 60-70% 하락했다가 70-80%수준까지 회복했는데 그것도 상승이라고 천편일률적으로 대출규제를 해버렸습니다.
사실 2006년이후 상승을 한 곳은 2006년까지 상승에서 소외되었던 강북, 수도권 북부, 인천지역이었으며 최근까지 움직이는 곳은 역시 강남재건축과 서울내 소형빌라, 연립들 입니다.
물론 실수요자들이 내집마련을 하는 것은 지극히 정상이지만 강남재건축, 소형빌라, 연립 매수자가 실수요자라고는 보기 어렵습니다.
필자가 항상 주장하는 논리는 물은 자연스럽게 흘러가야 한다는 것입니다.
물이 흘러주지 못하고 막히면 결국에는 물이 썩거나 고여있는 물의 힘을 못이겨 터져버리고 한번 터진물은 한꺼번에 흘러서 또다른 부작용과 피해를 입게 됩니다.
규제를 하려면 오직 투자목적으로 움직이는 곳이나 사람을 규제해야지 실수요자들을 규제하면 안됩니다.
우리나라는 집값의 50-60%수준까지 대출을 해주고 있기때문에 집값의 90%까지 대출을 해주다가 문제가 된 미국과는 차이가 있고
강남3구는 투기과열지구로 묶여 있어서 대출규제가 적용되고 있었습니다.
DTI와 같이 소득증빙에 따라 대출을 해주면 결국 소득이 확실하거나 여유있는 사람은 집을 추가로 더 사라는 의미밖에 되지 않습니다.
무주택자나 갈아타기를 위한 1주택자는 DTI를 풀어서 거래를 활성화시키고 물을 흘려줘야 합니다.
지역별로도 주택가격상승이 많은지역만 투기과열지구로 묶어서 대출규제를 하면 되지 상승의 맛도 보지못한 수도권 다른지역까지 일률적으로 대출규제의 범위에 포함시키는 건
전형적인 탁상행정이고 쉽고 빠르고 편하게 결과만 내면 된다는 행정편의적인 발상입니다.
정말 돈이 부족해서 내집마련을 하지 못하는 무주택자한테는 저렴한 임대주택을 많이 공급하거나 면적에 따라 저리로 대출을 해주어야 하고
반대로 주택상승률이 높거나 2006년 고점을 넘어서는 지역, 2주택자이상 다주택자나 2-3년내 주택거래를 3회 이상한 분들은 투자수요로 볼 수 있기에 대출규제를 하는 것이 맞습니다.
건설경기활성화와 건설회사를 위하여 중도금대출인 집단담보대출과 사실상 투기세력의 타겟이 되고있는 서울내 소형 빌라,연립은 DTI 대상에서 제외되어 있는데
오히려 자구노력을 게을리하는 건설사나 다주택자, 주택거래를 자주하는 분들이 매입하는 빌라, 연립 대출규제를 해야 합니다.
정부는 너무 통계자료에 의존하여 쉽게 편의적으로 정책을 만들지말고 건전한 부동산시장과 실수요자들이 피해를 받지않도록 조금 더 정밀하고 현실적인 정책을 만들고 적용했으면 좋겠습니다.
물은 자연스럽게 흘러가야지 고여버리면 썩거나 한번에 터지는 부작용이 생깁니다.
고래싸움이 나면 싸움을 한 고래를 잡아야지 고래싸움으로 인한 물결에 춤을 추는 새우는 물결에 휩쓸려 움직인 죄밖에 없고 물결이 가라앉으면 새우도 조용해 집니다.
김인만 투모컨설팅 연구기획본부장
