[김부성 2010/01/04 - 조회:7528]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
부동산은 마치 살아있는 인체와 비슷하다. 인체에서 가장 중요한 기능을 담당하는 혈액이 지나다니는 길은 동맥과 정맥이다. 부동산도 돈이 지나다니는 길, 즉 돈줄맥이 있는데 그것이 바로 전철과 도로 물길이다.
부동산에서는 전철과 도로 물길이 새로 나면 그 길을 따라 돈줄이 형성되고 부동산 가치가 높아지기 때문에 길을 아는것이 바로 돈을 버는 첩경이라고 할수 있다. 또한 일반적으로 내집마련을 할때 가장 중요하게 보는 요소는 교통, 학군, 공원, 기반시설, 조망권등등이 있는데 이중 가장 첫 번째로 고려하는 요소가 교통이다. 교통은 크게 전철과 도로, 그리고 물길로 나뉜다. 이중 물길보다는 도로가, 도로보다는 전철이 집값에 더 큰 영향을 미친다. 본 칼럼에서는 부동산투자에서 가장 중요한 전철이 새로 개통됐거나 새로 개통될 예정인 지역, 그리고 현재 공사중인 지역을 살펴보고 이들 지역에서 효과적으로 내집마련을 할수 있는 방법에 대해 살펴보고자 한다.
내집마련시 전철에 대해 고려해야 할 5가지 원칙을 먼저 살펴보자.
첫째 전철은 일반적으로 각 단계마다 3번 오르는 ‘3승법칙(3昇法則)’이 나타난다.
즉 전철을 개통하겠다는 발표시점에 오르고(1승), 전철 착공시에 오르고(2승,가장 많이 오르는 단계), 전철 개통시에 오른다(3승). 또한 필자는 여기에 더해 개통후에도 추가상승여력이 더 남게된다고 강조하고 싶다. 개통후에 교통의 편익성이 실수요자들에게 각인되고 실제 전철의 효용을 알게되면 개통후에도 어느정도 꾸준하게 상승하는 경향을 보인다. 다시말해 흔히알고 있듯이 3승법칙으로 끝나지 않고 개통후에도 한번정도 더 오를수 있다는 의미다.
둘째 전철은 비역세권보다 역세권이 더 많이 오른다.
너무나 당연한 얘기다. 전철이 지나가는 노선이라도 전철역사와 가깝거나 기왕이면 전철과 반경 500미터 이내의 역세권이라면 그렇지 않은 단지보다 좀더 상승하게 되는것은 당연한 이치다.
셋째, 전철은 지하철이 지상철보다 더 많이 오른다.
지상철은 철도소음과 미관상 혐오시설로 간주되는 전철역사등이 노출되어 지하철과 비교하여 상승폭이 훨씬 작다고 할수 있다. 1호선이나 경의선등이 9호선이나 3호선등 지하철에 비해 전철개통효과가 훨씬 적은 것은 이 때문이다. 최근 수도권 경전철 건설지역에서 오히려 경전철이 호재가 아니라 악재라며 경전철 취소를 주장하는 주민들의 움직임이 거세지거나 혹은 지자체 자체적으로 경전철건설을 보류하거나 철회하는것도 같은 맥락이라고 할수 있다. 따라서 전철이 개통된다고 무조건 집값이 급등하는것은 아니며 특히 지상철로 건설되는 노선의 아파트값의 상승폭은 제한적일 수밖에 없는 것이다.
넷째, 전철은 강남권과 연계되는 노선이 그렇지 않은 노선보다 더 많이 오른다.
우리가 싫든 좋든 강남권이 대한민국 부동산시장의 심장부라는것은 부인할수는 없는것이 현실이다. 이는 달리말하면 같은 전철노선이라도 심장부를 관통하거나 심장부와 연계되는 전철노선이 그렇지 않은 노선보다 가격상승폭이 클 수밖에 없다. 9호선 1단계 구간이 작년 7월 개통된 이후 인근 집값이 타지역 집값상승률의 4~5배를 기록한것은 9호선이 강남권을 관통하고, 더구나 최근 부동산시장 최대 화두이자 재료(호재)이면서 향후 10년의 트렌드를 보일것이 확실시되는 한강변을 따라 전철노선이 개통되고 있기 때문이다. 따라서 강남권에 연계되거나 강남권의 접근을 용이하게 해주는 노선이 집값상승을 가장 높게 견인하는것이다.
다섯째, 전철은 지방보다 수도권이 더 많이 오른다.
지방에서 전철이 개통된다고 해도 수도권보다는 상승폭이 적다. 이유는 지방의 경우 전철을 이용하나 자가용이나 기타 버스같은 대중교통을 이용하거나 이동시간이 별반 다르지 않기 때문이다. 그러나 없던 전철이 어느날 개통된다고 발표하고 공사에 들어가고 시간이 지나 개통이 되면 당연히 가격은 이전보다 상승하게 된다. 다만 수도권보다는 상승폭이 낮을 수밖에 없는 태생적 한계를 지닌다.
이렇듯 5가지 원칙을 잘 숙지한다면 전철따라 내집마련전략을 수립하는데 절반은 끝낸셈이나 마찬가지다. 전철에 대한 막연한 생각들이 투자를 자칫 지지부진하게 하거나 투자를 망칠수도 있다. 다음칼럼(中)에서는 올해 착공되는 전철노선과 올해 개통예정인 각 전철노선을 알아보고 내집마련 전략을 수립하는데 도움이 되는 조언들을 살펴보고자 한다.
김부성 소장
-글: 2010 부동산 대폭등을 잡아라 저자
-자료: 부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)-
