[박상언 2009/12/30 - 조회:7885]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
도심권 소형 임대형부동산 투자편
최근 통계청이 발표한 `한국의 사회동향 2009`에 따르면 1인 가구는 1995년 12.7%였지만 지난해 20.1%로 높아졌다. 혼인 연령이 늦춰진 데다 혼인율마저 떨어졌고, 이혼율이 상승하는 가운데 독거노인 가구도 증가한 게 주요 원인이다.1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에 시세차익을 노리는 투자에서 서서히 임대수익을 노리는 투자위주로 전환해야 한다.
우리나라 인구가 2018년을 정점으로 전체인구는 줄어들지만 가구 수는 지속적으로 늘어나기 때문에 임대수익위주로 투자패턴을 염두해 두더라도 철저히 수요가 많은 소형위주로 투자전략을 짜야 한다, 해당 투자상품으로는 소형오피스텔 , 원룸텔, 역세권 근린상가,아파트형공장내 상가오피스텔등이 있다,
행복하고 여유로운 노후를 보내기 위해선 혹자들은 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산에 미리 투자해 은퇴 후 차곡차곡 제날짜에 임대료를 받으면서 편히 지내는 것 이라고 생각하는 경향이 있다. 하지만 행복한 노후는 집안에만 틀여 박혀 있지 않고 매일 1~2시간만이라로 집밖으로 나와 노동의 가치를 느끼며 본인의 자아를 찾으면서 임대할 수 있는 상품을 찿는 게 행복한 노후의 한 방편일수 있다.
단독주택을 활용한 임대사업
임대 수익률 연 8~11% 가능.
강남구 논현동에 사는 박민정(68세)씨는 30년이상 살았던 단독주택을 다세대로 다시 신축해 여유로운 노후를 보내고 있다.7개의 다세대주택 만들어 전부 월세로 전환해 보증금은 별도로 하더라도 매월 350만원의 고정수익을 올리고 있다.
본인이 직접 지었기 때문에 주택임대사업자로도 등록해 취득•등록세가 감면 혜택을 받았다. 원래는 주택임대사업자가 주택거래신고지역에서 기존 주택을 매입하면 취득•등록세 감면 혜택을 받을 수 없다. 정부가 연면적 200㎡ 초과 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌고 건축규제도 대거 풀려 부지가 132㎡만 돼도 다세대주택을 신축할 수도 있다. 다세대 신축에 필요한 자금은 추후 건물 완공시 들어오는 보증금으로 대체하면 별반 문제될게 없다.임대사업에 앞서 자치단체와 건축설계사무소를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 하는데 재개발 대상지역이나 뉴타운•도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대•다가구주택 신축이 어렵기 때문이다.
다세대 임대 수익률 연 8~9% 가능임대수익률이 다른 지역보다 비교적 높게 나오는 서울 관악구 신림동 277㎡에 7가구짜리 다세대주택(연면적 526㎡) 1개 동을 짓는 경우 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~13억원이다. 건축비는 3.3㎡당 250만~300만원 선으로 봤을 때 임대 수익률이 8~11% 정도는 나오고 재개발이나 재건축바람이 불면 추가적인 시세상승도 가능하다. 신축 임대사업을 할 경우, 임대수요가 많은 강남,송파, 동작구,관악구등이나 대학가와 •역세권이 낫다.다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구•다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 6600㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.
다가구와 다세대의 신축 시 비교
1. 다가구주택은 인접대지와 50cm만 띄우면 되고 도로와는 접해도 상관없으나 다세대주택은 인접대지 및 도로와 1m 이상을 띄워야 한다.
2. 다가구주택은 일조권을 북쪽으로만 받아 북쪽에서 이격해야 하는 거리가 있다.
3. 다세대주택은 북쪽 및 채광방향(창이 있는 방향)모두가 일조권 대상이다. 따라서 창문이 4방향 모두 나와 있다면 모든 방향에서 이격해야 하는 거리를 맞추어야 한다.
4. 다가구주택은 일조권 받을 때 북쪽에 도로가 있으면 도로 건너편까지 완화를 받고, 다세대는 도로 건너편이 아니라 도로 중심선까지만 완화를 받는다.
다중주택 임대사업으로 대박나기
단독주택을 다중주택으로 변경하기
수년째 주택사업을 해온 오 성호(42), 지하철역에서 도보로 10분거리인 마포구 중동에서 다중주택을 직접 시행하고 매각하여 불과 6개월만에 투자금액의 2배를 벌어들였다.
대지 50평 규모의 단독주택을 평당 1100만원에 매입하고 건축비를 평당 330만원정도 들여서 투자자에게 16억원에 매각하여 세금을 제외하고도 5억~6억원을 벌어들였다. 지하 1층, 지상 3층규모로 짓는 다중주택은 3평 정도의 방을 무려 33개를 고시원보다 좀더 고급스럽게 꾸며 직장인들과 인근 대학의 학생들을 끌어들었다,
월세는 방 한 개당 55만원씩 받아 자연 공실율을 감안하더라도 매달 1600~1700만원씩 수익이 발생되게큼 단독주택 황금알을 낳는 수익형 부동산 상품으로 개조했다.
소규모임대수익형 상품인 다중주택을 16억원에 매입한 고교 교감선생님인 김민호(57세)씨는 10억정도 나가는 40평대 아파트를 팔고 부족한 자금 6억원은 대출받았다. 그는 정년퇴임 후 매달 고정소득으로 대출이자를 제외하더라도 1400만원정도의 임대소득을 올릴수 있어 대만족했다.
원룸텔, 비즈니스텔 임대사업
부동산경기 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들뿐 아니라 퇴직을 앞둔 분들까지 임대사업용으로 원룸텔에 눈을 돌리고 있다. TV, 침대, 옷장, 책상, 냉장고 등이 갖춰져 있는 원룸텔은 혼자 사는 회사원이나 대학생, 원거리 출•퇴근자, 주말부부, 외국인 노동자 등이 주로 이용한다. 화장실과 주방은 공동으로 사용하고 샤워실과 침실은 개인별로 만들어진 일종의 사설 기숙사 형태다. 임대사업자 입장에서는 매월 일정한 수익을 낼 수 있어 인기를 끌고 있다. 원룸과 고시텔, 리빙텔 같은 임대사업은 매월 고정수입이 발생하는 데다 수익률이 높을 경우 건물가치가 높아져 시세차익까지도 기대해볼 수 있다. 건물을 임차한 후 개조해서 원룸텔로도 활용할 수 있다.
예컨대, 미분양 된 지하나 상층부상가를 건축주와 협의하여 분양가보다 훨씬 못 미치는 헐값으로 매입해서 원룸이나 비즈니스텔로 바꾸면 고수익을 올릴 수 있다. 건축주 입장에서도 장기간 미분양 된 지하상가를 방치하는 것보다 싸게라도 처리하는 것이 경매법정에선 대부분의 상가가 감정가 대비 낙찰가 45%~65%사이에 낙찰되고 있다.
원룸텔과 고시텔 등을 운영하기에 적당한 입지는 대학가, 지하철 역세권, 공장지역, 오피스 밀집상권 등이 유망하다. 월세는 서울 도심을 기준으로 할 때, 매월 35~45만 원 가량을 선불로 받을 수 있고 이외에 관리비나 수도요금, 전기사용료, 쓰레기 처리비용 등을 별도로 받지 않는다. 50실에서 나오는 월매출은 2,000만 원 내외로 인건비, 월세 등등 기타비용을 빼더라도 1,500만 원 안팎의 수익이 유지된다. 원룸텔, 고시텔, 리빙텔 등은 원룸과 달리 주차장을 확보하지 않아도 되고, 19가구 이상 지을 수 있기 때문에 원룸보다는 수익성이 높다고 할 수 있다.
원룸텔 준비 시, 체크사항
기존 건물을 임차할 경우에는 임대차 계약기간을 최소 3년 이상 확보해야 안정적으로 운영할 수 있다. 당연히 건물에 대한 제3자의 권리설정을 확인해야 하고 담보대출이 있다면 대출원금 총액이 감정가격의 50%를 넘지 않는지 확인해야 한다. 330㎡(100평)를 기준으로, 원룸텔 50개를 만든다고 가정하면 시설공사비로 3.3㎡당 250만 원, 건물 보증금 5,000만 원 등 3억 원 남짓 투자금이 소요된다.
월세는 서울 도심을 기준으로 할 때, 매월 35~45만 원 가량을 선불로 받을 수 있고 이외에 관리비나 수도요금, 전기사용료, 쓰레기 처리비용 등을 별도로 받지 않는다. 50실에서 나오는 월매출은 2,000만 원 내외로 인건비, 월세 등등 기타비용을 빼더라도 1,500만 원 안팎의 수익이 유지된다. 특히 몸만 들어와 바로 사업할 수 있는 종량제사무실(사용인원에 따라 요금부과) 같은 경우 요즘 같은 불경기에 인기를 끌 것으로 예상된다. 원룸텔, 고시텔, 리빙텔 등은 원룸과 달리 주차장을 확보하지 않아도 되고, 19가구 이상 지을 수 있기 때문에 원룸보다는 수익성이 높다고 할 수 있다.
아파트형 공장내 상가
요전날 아파트형공장에 위치한 교육업체에 동영상강의를 촬영한후 점심식사겸 1층에 위치에 있는 식당에 줄을 서서 기다리다가 지쳐 포기한적이 있었다.
아파트형 공장보다 오히려 아파트형 공장내 상가가 임대수익을 노리는 투자측면에서 유리할수도 있다. 공장 내 상근인구 수요로 아파트형 상가의 경우 매출이 안정적이서 임대수익률도 높게 유지할수 있기 때문이다.아파트형 공장에 에 입점한 기업체들은 대부분 구내식당이 없어 1층이나 지하층에 위치한 식당이나 기타업종들은 항상 붐비기 마련이다. 아파트형 공장 상가의 경우 보통 1000~2000명 이상의 고정고객을 확보하고 있다. 게다가 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 근린 상가보다 수익률이 높은 곳이 많다.
역세권 근린상가
안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가를 꼽자면 역세권 근린상가라 할 수 있다.특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼수 있는 상가다. 보통 입주민을 배후세대로 하는 단지내상가, 오피스주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다.보통 연 수익률 4~7%정도의 5~30억원내의 자금이 소요되는 현재 운영중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다.비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 5~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다. 역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다.
소형 오피스텔 투자
경기가 회복세를 보이면서, 소액으로 투자하고 임대수익도 올릴 수 있는 오피스텔에 대한 상담이 증가하고 있다. 정부에서도 이와 때를 같이하여 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85m² 이하로 확대하고 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다.
오피스텔은 청약통장이 필요없고 주택에 적용되는 총부채상환비율 등 규제가 없어 소액 투자처로 각광받고 있다. 또한 매매금액도 아파트에 비해 저렴해 5천~1억이하정도면 전세를 안지 않고도 오피스텔 매입도 가능하다. 즉 전세를 안고 투자한다고 봤을 때 1~2천만원 가지면 수도권내 소형 오피스텔 투자가 가능하다. 담보인정비율도 60%까지 가능해서 대출여건도 주택처럼 까다롭지 않아 소액으로 투자하기에는 안성맞춤이다. 특히 사업용으로 사용되고 있는 역세권 소형오피스텔의 경우 재계약 시 월세인상분에 대해 그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해 관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자는 세무가 별도로 처리되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권 소형오피스텔이 그 대상이다.
*외국인 대상 임대사업
도심권 외국인 대상 ‘깔세’ 유망
우리나라가 개방경제를 지속하는 한 외국인의 국내유입은 더욱더 많아질 것이다.
외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1년치 임대료(연8~10%)를 한꺼번에 내는데 이 돈을 고스란히 연6~ 7%를 보장해 주는 저축은행(원금과 이자를 포함하여 1인당 5,000만 원까지 예금자 보호)에 저축해두더라도 연 15% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.외국인이 임차인으로 많이 들어온 지역은 대사관과 미군부대가 많은 용산구 일대와 외국인 영어학원이 많이 밀집해있는 강남 서초동 일대 역세권 소형오피스텔등이다.
절세 팁:
임대사업 시, 부가가치세 환급을 통한 절세
소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는것도 고려해볼만
베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 투자 문의도 증가하고 있다. 특히 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 소액투자자들에게 인기가 높다. 오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 오피스텔을 분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.
오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 임대소득이 종합소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표
