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[전문가칼럼] 역발상 2010년 부동산시장 전망

[김인만 2009/12/18 - 조회:5937]

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청개구리가 살았는데 이놈의 청개구리는 뭐가 잘못 되었는지 꼭 하라는 것 반대로 행동하는 개구리 였다.
아무튼 모든일을 반대로 하는 아들 청개구리는 어머니개구리에게 항상 걱정거리였다.
그러다가 어머니개구리가 죽을때가 되었고 어머니 개구리가 양지바른 곳에 묻어 달라고하면 반대로 물가까이 묻어버릴 것 같아서 아예 역발상으로 아들개구리한테 내가 죽으면 물 가까이 묻어달라고 유언을 했는데 이 문제의 아들 청개구리가 그동안 자신이 한 행동을 반성을 했고 마지막으로 어머니의 유언을 따라 어머니를 물가까이 묻었고 어머니의 무덤이 물에 떠내려갈까 걱정이 되어 비만 오면 물가에 나와서 개골개골 울고 있다는 이야기가 생각이 난다. 갑자기 왠 청개구리냐면 2010년 부동산시장 전망을 이번에는 청개구리 어머니가 되어 역발상으로 한번 해보려고 한다.

매년 연말이 되면 수많은 부동산전문가들이 부동산전망을 쏟아내는데 신기하게도 지금까지 정확하게 맞히는 전문가를 찾아보기 어렵다. 2005년말 수많은 전문가들이 안정이 된다고 했는데 사상유례없는 폭등을 했고 2007년말에는 보합을 예상했지만 2008년은 하락을 했다. 왜 그럴까 생각해보니 부동산은 국내외 경제, 정치, 사회 모든 분야가 상호 연관되어있는 인간세상살이와 같기 때문이라는 생각이 든다. 어디 우리인생이 예측이 되면 세상에 못사는 사람이 없겠지만 현실은 전혀 예측할 수 없는 한치앞도 모르는 것이 우리 인생이듯이 부동산도 예측자체가 불가능한 인생 그 자체가 아닐까 싶다. 아무튼 정말 재미있는 건 지금까지 몇년간 연말에 나온 내년 부동산시장 예측을 보면 제대로 맞춘 확률이 절반도 안된다는 것이고 그냥 O, X를 찍는 확률보다 더 낮은 확률이라는 것이다.

그래서 필자는 2010년 부동산시장 예측은 역발상으로 현재 필자를 비롯하여 다른 많은 전문가들이 말하는 전망과 다른 전망을 해보고자 한다. 현재까지 나온 내년 시장전망을 보면 국내외 경제상황은 더블딥 우려는 있지만 호전 가능성 있고 회복에 대한 기대감이 높아질 예정이며 공급은 분양가상한제 폐지지연으로 민간공급은 더욱 줄어들고, 보금자리 등 공공공급은 늘리겠지만 서울의 주택공급은 여전히 부족하고 수도권은 조금 낫지만 여전히 불안의 소지가 있고, 2010년 지방선거를 앞두고 각정 개발호재가 나올 경우 지역별로 들썩일 가능성도 있다. 신축 및 미분양 양도세 한시면제 등 세제규제가 일부 연장될 수 있지만 만료될 가능성 있고 LTV, DTI 대출규제가 지속되기 때문에 기존주택시장은 침체를 벗어날 수 없고 다만 대출규제를 피할 수 있는 집단담보대출의 구멍이 있는 분양시장은 열기를 지속할 것이다. 이런 전망에 대하여 필자도 동의를 하고 그렇게 생각하고 있지만 이번에는 역발상으로 청개구리 엄마입장에서 다른 가정을 해 보겠다.

첫번째 가정은 주택시장 침체가 깊어지면서 하락폭도 커지는 상황이다. 국내외 경기침체가 다시 깊어지거나 급격한 금리인상을 동반한 출구전략 시행으로 주택시장이 충격을 받으면 충분히 가능성이 있는 이야기이다. 2009년 상반기 상승으로 놀란 MB정부가 급하게 대출규제로 불을 껐는데 서울, 수도권 전체의 대출을 막으면서 대부분 기존주택시장 거래가 실종되어 급격하게 얼어붙어 버렸고 그나마 DTI가 적용되지 않는 집단담보대출 덕분에 분양시장은 그나마 온기가 있는데 급격한 금리인상이 되어버리면 이 마저도 얼어붙을 것이고 기존주택시장의 가격은 조정이 될 수 밖에 없을 것이다.
한국은행에서 일부 선행 통계데이터를 의존하여 성급한 출구전략을 전격 실시할 경우 주택시장 충격은 불가피 할 전망이다. 아직 실물경기가 회복되지 않은 상황에서 급격한 출구전략은 부동산시장에 찬물을 부을 수 있고 2008년 미국발 금융위기처럼 또다른 외부의 위기요소가 급습할 지 알 수 없는 상황이다.

두번째 가정은 예상을 뒤엎고 주택시장이 급등하는 상황이다. 금리인상이 늦어지거나 소폭인상이 되면서 금리인상 부담이 줄어들고 2006-2007년 밀어내기식 분양한 물량의 입주가 마무리가 되면 2008-2009년 상반기까지 신규분양이 거의 중단되었기 때문에 2010년 하반기부터 2011년까지는 신규입주물량이 급격히 감소하기 때문에 주택공급은 더욱 심화될 것이다. 더욱이 실물경기 회복이 2010년 가시화가 되면서 실질자산증가가 되면 대출규제로 묶인 자금부족이 해소되면서 주택공급감소, 전세가 상승, 주택매수로 급격하게 전환될 경우 주택가격 반등이 될 수도 있다. 또한 2010년 지방선거를 앞두고 각종 개발호재가 범람할 경우 지역별로 들썩이는 곳이 나올 수도 있을 것이다.

이렇게 급락과 급반등 두가지 가정 모두 충분히 일리가 있는 정반대의 가정이다. 하지만 급락과 급등 모두 정부가 원하는 시나리오가 아니기때문에 이런 일이 벌어질 경우 정부대책이 나올 수 밖에 없을 것이기에 급락, 급등의 주기가 장기화는 되지 않을 것이다. 만약 금리인상으로 주택시장이 급락할 경우 신규분양까지 얼어붙으면 건설사 부실로 다시 이어지고 경기회복에 악영향을 미치기때문에 임기3년이 남은 MB정부의 부담으로 작용할 수밖에 없고 결국에는 다시 주택시장을 살리기 위한 대책이 나올 수 밖에 없을 것이다.
반대로 주택시장이 급반등할 경우에는 다시 주택시장을 잡기 위하여 서울, 수도권 투기과열지구 지정, 금리 인상이 전격 시행되면서 주택시장이 계속 상승을 지속하기에는 무리가 있을 것이다.

2010년 부동산시장이 보합이 될지, 급락이 될지, 급등이 될지 알 수 없는 상황이지만 중장기적으로 보면 실물경기회복과 주택수급상황이 가장 중요한 변수가 될 것이다. 현재 인기가 있는 분양시장을 보면 보금자리와 택지지구, 뉴타운 일부 물량이 대세를 이루고 있는데 민영물량공급이 급격하게 줄고 있고 공공물량도 보금자리 대책이 나오고 사전예약도 하고 있지만 전매제한 기간이 길이서 주택시장에 공급이 되려면 시간이 필요하고 과연 정부가 발표한것 처럼 계획대로 공급이 지속될지 걱정은 된다. 우리나라는 정권이 바뀌면 정책의 방향이 변경되면서 일관성이 부족하기 때문에 보금자리가 계획처럼 될지는 지켜봐야 할 것이다. 2기 신도시만 하더라도 서울, 수도권 주택시장 안정을 위하여 계획처럼 해야함에도 벌써 평택고덕신도시, 동탄2신도시, 검단신도시, 세교신도시, 양주신도시 등 2기신도시가 줄줄이 연기되고 있는 것만 봐도 걱정이 안될 수가 없다. 단기적으로는 급락, 급등이 될 경우 다시 정책적으로 보완하여 균형을 이룰 것이지만 장기적으로는 안정적인 주택공급과 경제회복이 되어야 주택시장 안정이 될 수 있다.  정책으로 인한 안정은 향후 더 큰 불안을 야기시키는 원인이 될 수 있는 것이다.

내집마련을 원하는 실수요자들은 공급부족이 단기간에 해결되기 어렵기때문에 안정적인 자금계획을 세워서 주택시장이 보합, 급락할때 실거주 위주의 내집마련을 하시는 것이 좋고 여유자금으로 투자를 생각하시는 분들은 정책변화를 반걸음 앞서 판단하거나 급락할때는 급매물 잡는 것이 좋고 보합시에는 소액투자가 가능한 틈새시장에 눈을 돌리는 것이 좋으며 무조건 상승할 것이라는 생각에 감당하기 어려운 무리한 투자를 생각하시는 분들은 한번 더 고민을 하는 것이 좋을 것이다.

감사합니다.