[박상언 2009/12/02 - 조회:7455]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
양도세 감면 시한인 내년 2월 11일을 앞두고 건설사들이 분양 물량을 집중적으로 쏟아내고 있다. 올해 마지막 달력을 한장 남겨두고 전국적으로 4만여가구 정도가 일반 분양될 예정으로 최근 5년 동안 분양가 상한제를 피해 역대 최다 물량이 쏟아졌던 2007년 12월 다음으로 많은 수준이다. 특히 12월 신규분양물량은 양도세 감면대상지역이 아닌 서울보다 청라, 삼송, 김포한강신도시등에 집중되어 있다는 게 특징이다.
12월 분양물량중에서도 투자성이 사전에 검증되면서 상대적으로 저렴한 지역을 노려볼 만 한데 대표적으로 고양 삼송지구, 인천에서는 청라지구 등을 들 수 있다.
은평뉴타운 직접적 수혜 , 삼송지구
고양삼송지구는 은평뉴타운과의 인접성으로 실수요자뿐만 아니라 투자자들까지 문의가 이어지고 있다. 삼송지구는 서울시와 고양시의 경계 부분에 위치해 입지 여건이 뛰어나다.
삼송지구는 서울 은평뉴타운과 고양 화정지구 사이에 위치에 위치한 약 506만㎡(153만평) 규모의 대단위 택지지구다. 지축지구, 원흥지구 및 은평뉴타운을 포함하면 약 1100만㎡에 달하는 신도시로 판교신도시929만㎡ 규모가 큰 대규모 신도시급이다.
지하철 3호선 구파발역에서부터 삼송택지지구 내의 삼송역까지 불과 두 정거장 밖에 떨어져 있지 않을 정도로 서울이라 불러도 될만큼 접근성이 좋다. 지하철을 이용하면 서울 중심부까지도 30여분만에 닿을 수 있다. 지하철 3호선 삼송역이 지구를 통과하고, 오는 2013년 원흥역이 신설된다. 경의선 복선전철을 이용하면 용산과 파주로 쉽게 이동할 수 있다. 서울외곽순환도로, 자유로, 고양대로, 통일로 등도 가깝다. 동쪽으로는 은평뉴타운과 접하고 주변에 북한산, 창릉천, 오금천 등 녹지공간이 풍부해 친환경 주거지역으로 꼽힌다.
삼송지구는 주택 2만2000여가구, 인구 5만8300여명을 수용하는 택지개발지구로 은평 뉴타운과 붙어서 투자차원에서 청약 대기자들의 관심이 높다.
지구 안에는 290병상 규모의 종합병원과 방송통신대 분교, 초등학교 5곳, 중학교 3곳, 고등학교 2곳 등이 들어선다. 자족기능 확보를 위해 33만여㎡에 미디어 클러스트도 구축된다. 이 곳에는 농수산물센터와 연구개발센터, 방송영상 스튜디오 체험센터, e스포츠와 게임전용 테마파크, 전문 유통상가, 입주지원센터 등을 갖춘 ‘삼송 미디어 파크’가 들어선다.
지난 7월 분양된 은평뉴타운 2지구 중소형 분양권의 경우도 1억~1억 5천만원 정도의 프리미엄이 형성되어 있다.은평뉴타운의 분양가는 전용 85㎡ 이하 중소형이 1,100만원, 전용 85㎡ 초과 중대형이 1,200만~1,400만원 수준이었는데 고양삼송지구는 이보다도 3.3 ㎡ 200~300정도 저렴할 것으로 보인다.
'미디어 기업도시'로 변모하는 삼송지구
최근 고양시는 삼송지구의 도시지원시설 개발 회사인 삼송브로멕스와 우선 입주를 희망하는 129개 인쇄 출판 미디어기업들과 입주에 관한 MOU 체결식을 가졌다. 삼송지구의 도시지원시설은 한국 토지주택공사의 부지조성공사가 끝나는 2010년 말이나 2011년 초부터 본격 개발을 시작할 계획이다.
출판 인쇄 미디어기업들 (매일경제TV(mbn) )중 상당수는 재개발을 앞두고 있는 서울 충무로 에서 옮겨올것으로 보여지고 있다. 고양시는 앞으로 △인터넷 물류단지 △바이오제약단지 △정보기술(IT)벤처단지 등 첨단기업들도 유치할 계획을 갖고 있다.
삼송지구의 지원시설용지는 (6.5%)로 파주운정신도시(2%), 김포한강신도시(2.5%), 광교신도시(3.4%) 등에 비해 상대적으로 규모가 크다 전체 택지 총 506만㎡ 중 33만6000㎡가 기업이 들어서는 공간이다. 삼송지구의 지원시설용지에는 2300여 개 기업이 입주할 수 있는 공간이 조성되고 , 총 3만5000여 명이 들어오게 된다.
삼송미디어 복합도시 개발추진으로 고양시 신규인구유입으로 인한 주택수요에도 긍정적인 영향을 미칠것으로 보여진다. 특히 삼송지구는 '베드타운'형이 아닌 '자족형' 신도시로 개발된다는 점에서 일부 신도시들과도 구별되어진다.
삼송지구 ,주목할 분양물량들
별내지구와 함께 ‘제 2의 판교’로 주목받고 있는 삼송지구에서 현대산업개발을 필두로 동원개발, 호반건설등이 분양을 앞두고 있다.
12월 4일 견본주택을 오픈예정인 현대산업개발은 삼송지구A8블록에 ‘삼송 아이파크’를 내놓는다. 7개동, 126~148㎡(38~44평)형 610가구로 구성된다. 전체 남향 배치며, 위치에 따라 뉴코리아CC, 공릉천과 북한산 등을 조망할 수 있다. 지하철 3호선 삼송역을 이용할 수 있고 . 사업지 북쪽으로는 신원초등학교가 있다. 창릉천과 오금천이 삼송지구를 관통하며 북측으로는 공릉천이 지구와 맞닿아 있어 주변 환경이 쾌적하다. 분양가 상한제 적용단지로 5년간 양도세가 60% 감면된고 전매제한 기간도 3년으로 비교적 짧다.
호반건설도 A-21블록 에서 27일부터 1831가구를 분양하는데 전용 110㎡ 405가구, A-22블록은 110㎡ 1426가구가 공급된다.
부산에 기반을 두고 있는 ㈜동원개발도 17블록에서 ‘고양 삼송 동원로얄듀크’를 선보일 예정이다. 지상 17~21층 10개동에 전용면적 85㎡, 111㎡, 117㎡ 총 598가구가 공급될 것으로 보인다.
2010년 경인년(庚寅年) 수도권 분양시장 ,선별적으로 인기 지속될 듯
올해 주택분양시장을 단적으로 표현하면 보금자리와 서울도심지역분양시장 , 주변보다 저렴하고 발전가능성 있는 수도권 택지지구 인기회복이다. 내년 분양시장도 DTI 규제로 인한 반사이득으로 저렴하고 발전가능성 있는 수도권 분양시장의 경우 인기를 이어갈 가능성이 크다.
도심 접근성과 자족기능 갖춘 분양물량 선별적 관심 가질만
MB정부의 신개념 주거수단이라 할 수 있는 보금자리주택은 사전예약제에 대한 공청회를 거친 후 불과 한달만에 시범지구가 지정될 만큼 일사천리다. 올해 선정된 보금자리주택 대부분은 모두 서울도심과의 거리를 따져볼 때 , 김포 파주, 동탄으로 대변되는 2기 신도시보다 훨씬 가깝고 게다가 주변시세보다도 저렴하다. 보금자리 주택은 입지면에서도 2기 신도시 보다 가깝고 도심 인근의 그린벨트를 해제하고 짓기 때문에 쾌적성과 가격경쟁력을 동시에 갖췄다.
따라서 비교적 도심에서 멀리 떨어진 신도시 분양물량들이 일부 타격을 받을 것으로 본다. 분양중이거나 앞두고 있는 신도시들을 대략적으로 살펴보면 김포한강신도시,평택평화신도시, 인천 검단신도시 및 오산 세교지구, 파주신도시등을 들 수 있다.
올해 분양을 했던 신도시로 대표되는 택지개발지구의 분양성적은 그다지 좋지 않다. 얼마 전 청약 접수를 받았던 김포한강신도시에서 분양했던 아파트는 초기에 대거 미분양으로 남았다. 영종하늘도시에도 동시분양 3순위 청약결과 0.84대1의 경쟁울 을 보이며 대거 미달됐다. 결과적으로 영종 하늘도시의 경우도 3순위까지 청약자들을 채우지 못해 4순위로 넘어가는 진풍경을 연출했다.김포신도시와 영종하늘도시가 미분양이 된 주요원인은 입지적인 이유도 있겠지만 무엇보다도 분양시기를 전후로 해서 대거 쏟아진 보금자리 주택 때문인 걸로 파악된다.
따라서 도심에서 비교적 거리가 가깝고 자족기능을 제대로 갖춘 일부 택지개발지구외에는 내년에도 그다지 인기를 끌지 못할 것이다.
출구 전략 대비해 청약전략 짤 것
내년에는 세계적으로 출구전략의 적절한 시기와 강약에 대한 논의가 뜨겁게 달아오르는 한해가 될 것이다. 그에 따라 부동산시장도 출구전략 강도나 시기에 맞춰 급변할것으로 예상되기 때문에 예전보다 충분한 자기자본을 가지고 분양시장에 접근하는 게 좋다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표
