[김부성 2009/09/24 - 조회:14755]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
작년말 금융위기 이후 집값의 큰폭 하락과 더불어 전세값도 급락하여 역전세난이 심화되는 양상을 보인 후 올 상반기부터 곧바로 매매가와 전세가격의 동반상승이 두드러지고 있다.
이를 차단하기위해 정부에서 내놓은 비장의 카드인 DTI규제와 보금자리주택 및 장기전세(시프트) 물량폭탄 선언으로 매매가는 잠시 주춤하는듯하다. 반면, DTI 규제가 없는 신규 분양시장으로 뭉칫돈이 몰리면서 청약시장은 때아닌 호황을 누리고 있는등 풍선효과가 거세다.
그렇다면 전세시장 및 전셋값 판세는 추석이후 어떻게 될까? 결론부터 말한다면 추석이후 전세가격은 큰폭의 폭등장세를 연출하면서 내년 중반기까지 매우 불안한 양상을 보일것으로 전망된다.
두달전인 7월말 서울지역 아파트의 가구당 평균 전세금은 2억원을 넘어섰다. 이는 역대 최고수치이며 문제는, 전세수요는 급증하는 반면 이를 받쳐줄 공급물량이 적다는데 있다. 특히 서울 강남권인 서초,강남,송파구와 경기도 과천시 등 집값상승 진원지인 '버블세븐' 지역에서 전세가격 상승이 눈에 띄게 두드러지고 있고 이에 따라 이들 지역 전셋값 상승이 다시 강북지역으로 파급되고, 급기야 수도권일대까지 빠르게 확산하는 양상을 보이고 있어 우려되는 대목이다.
실제로 필자가 9월중순경 수도권 남부(판교,흥덕,동탄1,오산 일대)와 북부(일산,김포,남양주등)일대를 답사한 결과 전세물량은 동이 난 상태인데 전세를 찾는 수요자들은 크게 늘어나 각 부동산들마다 중소형 물량을 중심으로 대기수요자들이 적체되어있음을 확인할수 있었다. 소위 전셋값 폭등으로 인한 전세대란의 징후가 서서히 포착되고 있는 상황인것이다.
한편, 전세대란의 근본원인은 단순히 얘기해도 1차적으로는 수급논리에 의해 대부분 설명된다. 서울과 수도권은 물론 대전충청권역까지 전세대란이 가시화되고 있지만 서울과 수도권이 더욱 심각한 상황을 보이고 있다.
이는 서울과 수도권에 재건축, 재개발지역이 다소 포진되어있다보니 주택의 멸실로 인해 공급은 부족한데 반해 최근 경기호전과 신혼부부및 전세수요자들의 증가로 인해 수요가 공급을 크게 앞지른 때문으로 풀이할수 있다. 아주 간단하게 얘기해서 쵸코파이 1개를 가지고 5명쯤이 서로 가지려고 다투는 형국이 되버린셈이다.
이러한 근저에는 정부의 재건축규제완화가 한몫을 하고 있음도 부인하기 어려운게 사실이다. 예컨대 MB정부의 부동산 규제 완화로 인해 재개발·재건축이 급증함과 동시에 멸실주택수가 큰폭으로 늘어나고 있어 전셋값 대폭등을 견인하고 있는 주요 요인으로 꼽힌다.
과거 참여정부 시절 2003년부터 2007년까지는 연평균 멸실주택수가 약 2만5900여가구였고 연평균 4만 8000여가구의 주택이 신규 공급되어 수급의 안정을 이뤘었다. 그러나 올해들어 3만여가구에 달하는 멸실주택수에 대비해 약 3만가구의 주택이 공급되어 수급상 불안해지기 시작한 원년이 되었다.
더욱이 내년에는 5만여가구가 멸실되는데 반해 공급량은 고작 2만5000여가구 남짓에 불과해 올 추석이후에는 본격적인 전셋값 대폭등으로 인한 전세대란이 현실화될전망이다.
당장 내년에 부족한 전세물량이 최소 2만2천가구~최대 6만1천가구에 달할것으로 전망되어 올초 불을 지피기 시작한 전세값 상승은 내년에 예측되는 전세대란 및 전셋값 대폭등과 비교하면 소위 착한수준이라고 불러도 될만큼 전세시장은 매우 불안한 상황이다.
이러한 도심재개발방식으로 인해 일정기간은 전세대란이, 그리고 다시 일정기간 흐른뒤에는 공급이 수요를 앞지르는 역전세난이 반복될 수밖에 없는 구조를 보이고 있다. 따라서 정부는 도심 재개발로 인한 이주수요 및 주택멸실을 분산하는 정책을 선제적으로 펼 필요가 있다. 또한 재개발·재건축 과정에서 소형주택과 임대주택이 많이 건설되도록 소형주택, 임대주택 의무건설비율 정책도 수정하는것이 바람직하다.
그러나 일각에서 거론하고 있는 전세금 인상 상한제(5%)라든지 전세계약 갱신청구권 도입 , 심지어 전세제도 폐지같은 충격요법은 시장을 왜곡하고 시장주의에 역행하는 정책으로 부작용만 양산할뿐 실익은 없는 별무소용한 정책으로 전락될수 있다.
오히려 최근 서울시가 추진하고 있는 '장기전세주택' 시프트 2만호 대규모 공급이나 보금자리 주택 가운데 자체 공급 물량을 추가 확보하는 등의 정책은 지금 당장은 직접적인 효과를 보지 못하더라도 향후 전세가격 안정에 기여할수 있는 정책들이라고 할수 있다.
이런 맥락에서 서울시는 '장기전세주택' 시프트를 2만호까지 새로 공급한다는 청사진을 밀고 나가되, 이중 1만 6천호는 내년까지 조기 공급한다는 계획을 차질없이 진행해야만 전세대란의 기간이 짧아질수 있을것이다.
지금 현재 상황에서는 전세대란을 막을 뾰족한 방법이 없어보인다. 결국 추석이후에는 상반기 상승폭을 훨씬 뛰어넘는 전셋값 대폭등이 현실화될 우려를 안고 있는 것이다. 전세값 폭등이 매매가 상승까지 압박하게 되면 이는 다시 단순한 수급논리에 따라 매매가격 폭등까지 가져오는 상황도 배제할수 없기 때문에 실수요자들이라면 가급적 내집마련을 서두르는것이 현명하다고 판단된다.
전셋값 대폭등은 내년말~2011년 상반기까지 지속될수 있다는 것이 필자의 판단이며, 공공택지가 아닌 민간택지 주택 분양가 상한제를 폐지하고 민간의 주택공급을 장려하는 운영의 묘를 발휘하는 정책이 절실해보인다.
-글: 2010 부동산 대폭등을 잡아라 저자
부동산富테크연구소 김부성 소장
