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[전문가칼럼] 수도권 유망 공공택지 청약전략과 주의점

[박상언 2009/08/11 - 조회:7799]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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청약시, 엑시트전략(exit strategy )도 고려할 때
청라.영종,김포한강신도시

본격적인  휴가철을 맞아 주택매매시장은 거래량이 급격히 줄면서 안정되고 있지만 휴가철이 끝나면 언제든지 다시 오를 분위기다. 휴가철 이후에  다시  주택가격 상승세가  계속되고 대출증가세가 멈추지 않으면 강남권만 적용되고 있는 DTI를 서울 전역으로 확대거나LTV가  추가로 인하도 될 수도 있다.

DTI가  서울 전역으로 확대된다면 서민들의 내집마련의지를 꺽을 수 있기 때문에  강남권을 비롯한 과천,강동, 여의도,목동,분당만을  타겟으로  금융규제가  나올 수도 있다. 따라서 해당지역 매수대기자들은  매수시기를 당분간 늦추는 게 좋아 보인다.

대신 실수요관점에서 서울 대심도(大深度)도로 건설로 관심을 모으고  있는   수혜지뿐만 아니라  유망지역의 분양시장에도 관심을 보여도 좋을 성 싶다. 특히 하반기 이후 쏟아지는 유망지역에 청약해서 당첨된다면 초기에  수천만원의 프리미엄도 기대해볼 수 있기 때문이다.  

기반시설이 좋고 저렴한  공공택지지구 노릴만
지구별 청약 시 주의사항

정부의 표적이 될 수 있는 강남권을 포함한 버블세븐지역의 일반매물보다  대안으로 저렴하고  발전가능성 있는  분양시장을 노리는 게 나아 보인다.  특히  청라.영종지구,김포한강신도시.흑석동,아현동,옥수동등  프리미엄이 예상되는 단지위주로   선별적으로 청약하는 게 바람직해 보인다.

특히 청라.영종지구,김포한강신도시 같은 공공택지개발지구는  체계적으로 개발되는 만큼  장기적으로 봤을 때   투자가치가 있다고 볼 수 있다. 향후 수년 내 경기회복이 가시화된다면  향후 입주가 완료되는 시점에  일정수준의 프리미엄도 기대해볼 만하다.

우선 청약자들이 관심을 둘만한 곳은 상반기 높은 청약열기를 보인  청라지구다. 골드클래스는 인천 청라지구 A35블록에서 아파트 ‘청라 골드클래스’를 8월말쯤 내놓을  예정이다. 또한 동문건설도 비슷한 시기  A36블록에 ‘동문굿모닝힐’ 734가구를 분양할 예정이다. 반도건설도 청라지구 A37블록에 ‘반도유보라’를 공급하고 제일종합건설은 청라지구 A11블록에 ‘제일풍경채’를 분양할 계획이다.

청라지구는  1778만㎡ 면적에 9만명의 인구를 수용할 계획으로 레저시설과 국제비즈니스단지, 77층의 세계무역센터협회 등이 유치될 예정이다.교통여건도 개선될 예정인데  영종대교와 공항철도가 청라지구 바로 북쪽으로 이어질 예정이지 최근의 지하철 7호선 연장선 불발이 청약시장의 변수가 될 전망이다.

청약자들의 관심을 모으고 있는 영종지구에서도 오는 9월부터 한양이  A36블록에 공급면적 84㎡의 ‘한양수자인’ 1304가구,신명종합건설이 A32블록에 ‘신명스카이뷰 주얼리’를 분양한다. 동보주택건설도 비슷한 시기 A34블록에 ‘동보노빌리티’를 분양하고, 우미건설은 A30블록에 ‘우미린’ 1287가구를 내놓는다.   영종지구는 2015년까지는 리조트 호텔, 컨벤션센터, 각종 수변 레저관광단지 등을 유치할 계획으로 총 면적 138.3㎢에 인구 12만명을 수용할 계획이다. 

영종지구는 인천공항철도와  인천대교가 완공될 예정이어서 현재보다  교통 여건이 훨씬 수월해질 전망이다. 또한  영종지구~청라지구를 잇는 제3연륙교와 제2공항철도도 계획되어 있지만 입지면에서는 송도나 청라지구에 비해 뒷쳐지는 게 사실이다. 

끝으로 김포한강신도시 물량을  살펴보면  김포대수로에 바로 인접 (AC-8블록) 해있어 조망권등 인프라를 공유할수 있는  중대형위주의 성우종합건설(465가구,131~162㎡ )과      AB-9블록에서 중소형위주를 내놓는  한양(1473가구,85~113㎡ )을 주목할 만 하다. 우선 김포시에 인접한  파주를 비롯한 고양,일산지역의 서북권 지역의 부동산 시장이 잠잠하다. 무엇보다  김포지역의 아파트뿐만 아니라 최근 분양된 분양물량도 미분양이 발생된만큼 선별적으로 청약에 임해야 한다.

청약시, 엑시트전략(exit strategy )도 고려할 때

상반기 부동산가격 급등은  직접적인 경기회복효과보다는 시중의 유동성과  투기세력에 의한 상승측면이 다소 강하다. 하지만 하반기에도  경기회복이 지연되고 가계 소득도 실질적으로 증가하지 않으면  지속적인  부동산 가격상승에는 한계가 있게 마련이다. 

따라서 하반기 유망지역에 당첨되었더라도   분양권 가격의 상승세는  한계가 있을 수밖에 없다. 일정수준의 프리미엄을 기대하는 분들은 대형보다는 소형위주로 청약하는 게 나아 보인다. 이런 추세를 반영하듯 최근의 프리미엄 추이만 보더라도 대형보다는  소형아파트의 프리미엄이 강세를 보이고 있다.

특히 최근의 청약율을 놓고 분석해볼 때  김포한강신도시에서 공급되는  일부 중대형평형의 경우 굳이 청약통장을 사용하지 않아도 분양받을 수 있을 것으로 보이는 만큼  사전에 미리 기 분양된 사례를  체크해 아까운 청약통장을 아끼기 바란다.    휴가철 이후 시중의 유동성을 흡수와 집값 상승세를 꺽기위해  대출규제나 투기지역 재지정. 주택구입자금제출 같은 선별적인 규제가 나올 수도 있다.

경제지표보다 저금리등의 풍부한 유동성으로 인한  호의적인 금융지표로 인한 게 상반기 부동산 가격 상승의 주요 원인이다.  
 
결론적으로   하반기 청약을 기다리는 분들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 후 투자측면보다 실수요자측면에서  청약에 임해야 한다. 즉 개개인들의 청약전략도  이제는  엑시트전략(exit strategy )을 생각해야 할 때다. 즉  언제든지  정부대책과 경기등락에 따라  쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선택해 그중에서도  투자금액이 비교적 가벼운 물건위주로  청약전략을 짜야 한다는 것이다.  

박상언 유엔알 컨설팅 대표