부동산 정보포털에서 거래포털로!

[전문가칼럼] 내집마련과 갈아타기, 돈줄에만 투자하라(上)

[김부성 2009/07/07 - 조회:10117]

	김부성 부동산富테크연구소 # 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수

김부성 칼럼니스트 최근글
- 새정부 4.1부동산대책...
- 강남권 및 서울 집값, 어떻게...
- ´5.10 부동산 대책의 효과´...

내집마련과 갈아타기는 어디에서 해야하는것일까? 지금은 단순히 집만 사면 오르던 시대가 끝난지 오래다. 따라서 돈이 될만한 지역에 집중하여 투자하는것만이 최고의 전략이다. 돈이 될만한 지역이라는것은 다시말하면 돈줄과 같은 의미로 봐도 무방하다. 대한민국 돈줄은 기본적으로 다음과 같은 지역으로 구분해볼수 있다.

<강남권과 경부축 돈줄>
강남권과 경부라인은 쉽게 말하면 경부고속도로를 중심으로 대규모 주거단지를 이루고 있는 지역들 예컨대 강남과 서초 송파 강동, 그리고 과천, 분당, 용인, 수원, 화성, 평택, 세종도시, 대전 도안신도시까지 T자형으로 이어지는 벨트를 말한다. 이들 지역은 경부고속도로라는 개발축의 중심에 놓여있어서 부동산가격이 다른지역에 비해 높게 형성되어왔고 이들 경부축에 투자하는것은 리스크가 상대적으로 적어 수요자들이 대거 몰리는 경향을 보여왔는데, 대한민국의 대동맥이라고 할수 있는 경부고속도로를 따라 움직이면 결국 돈줄과 함께 움직이는것을 의미하므로 투자에서 실패할 확률이 그만큼 낮아진다는 인식이 강해 상대적으로 인기를 누려왔다.

    

작년말까지만 하더라도 강남불패신화가 끝났다고 아우성치던 때가 불과 엊그제였지만 지금은 강남불패신화가 다시 화려하게 부활하고 있고 이로 인해 강남권 이남의 경부축상의 신도시와 택지지구를 대표하는 판교, 분당, 용인, 동탄1, 광교(흥덕)같은 대표 주거군들의 관심이 다시 집중되면서 시세도 상승하는 양상을 보이고 있다. 필자의 견해로는 이들 강남권과 강남권이남의 경부축은 적어도 10년은 대한민국 부동산 황금줄이 될것이라고 예상한다. 따라서 이들 지역에서 내집마련과 갈아타기를 하는것이 유리하다.

<강북권 돈줄>
강북권은 강남권의 아성에 도전하는 용산과 서울숲 일대등이 대표적인 돈줄에 해당한다.                   
현재 용산일대의 가장 큰 특징은 타의 추종을 불허하는 부도심·역세권·국제업무지구 개발등 초특급 대형호재들이 산재해 있고, 한남뉴타운 개발과 단국대부지에 들어설 초고가 임대아파트의 분양성공에 힘입은 강남권 대체도시의 제 1 주자로 강북권의 최강자가 되었다.

앞으로 이들 지역은 강남권에 버금가는 최고의 투자처가 될것으로 전망된다. 대략 330만㎡의 대규모인 용산 부도심은 오는 2011년까지 11개 구역으로 나뉘어 개발될 예정인데 이같은 부도심 개발계획에 따라 고급주상복합아파트와 업무용 빌딩들이 들어서게 돼 이 일대가 고층 빌딩가로 용산 스카이라인이 완전히 바뀌게 되고 한강변 신 르네상스 시대의 주인으로 군림하며 향후 10년이상 대한민국 강북권의 부동산시장을 주름잡을 최고 핵심지역이다.
 

                                                                                                                    (자료:부동산富테크연구소)  
또한 서울시가 지난 2006년 공개한 ‘U턴 프로젝트’의 중심에 용산이 자리하고 있는데 이 ‘U턴 프로젝트’는 강북지역을 강남 수준의 주거지로 발전시키는 계획으로 이들 유턴프로젝트권역에 해당하는 지역들 예컨대 은평뉴타운과 아현뉴타운, 파주교하나 일산신도시등도 결국 강북권 돈줄맥에 포함된다고 보면 된다.
             

                                                                                                  (유턴프로젝트 기본개념도/자료:서울시)

또한 한강변 르네상스의 중심 ‘뚝섬(서울숲)’일대 역시 용산만큼은 아니더라도 향후 시세흐름면에서 볼때 상당한 파워를 자랑할것으로 전망된다. 최근 한강변 초고층허용같은 초대형 호재의 직접 수혜지로서 강북권에서 용산과 함께 돈줄맥의 쌍두마차격이 될것이다. 따라서 이들 지역에 내집마련과 갈아타기를 하는것이 중장기적으로 가장 좋은 결과를 낼수 있는 처방전이나 마찬가지다. (하)에서 계속(서해안 및 지방 돈줄).....

‘U-Turn Project’란?

 “U-Turn Project”의 기본개념은 청계천, 서울숲 등의 파급효과를 서울시 전역으로 확산하고 주택지로서 좋은 환경을 갖게 된 용산민족공원, 뚝섬 서울숲, 한강주변지역 등을 쾌적하고 살기 좋은 고급주택지역으로 개발하여 강남 주택수요를 강북지역으로 유턴시키고 이를 은평, 미아․도봉 지역까지 확대하여 U 자 형태로 발전시켜 나가는 강북 up-grade 개발전략을 의미한다.

부동산富테크연구소 김부성 소장
-글: 2010 부동산 대폭등을 잡아라 저자