부동산 정보포털에서 거래포털로!

[전문가칼럼] 하반기 주택시장 전망 및 투자전략

[박상언 2009/06/23 - 조회:8602]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

박상언 칼럼니스트 최근글
- 내년 부동산 시장 전망 및...
- 지하철 개통 수혜지를 노려라
- 인기급상승중, 주택연금 스타일

‘이번주 주말에 한번 찿아뵐려고 하는데 가능할까요. 현장도 직접 보는 것 가능하죠?’

주말을 이용해 부동산 투자 상담하고 직접 현장브리핑을 받고자 방문하시고자 하는 분들도 넘쳐나 몇 달째 주말에도 직원들이 돌아가면서 사무실에 출근하고 있다.

‘나쁘지는 않은 것 같은데요, 앞으로도 좋을 것 같습니까? 대표님’

부동산 실제 거래현황을 파악하기 위해 서울,수도권에 위치한 수십곳의 부동산중개사무소에 방문해 얘기를 나눠보면  사뭇 예전과  다른 분위기를 느낄 수 있다. 필자가 최근 회사 차원에서 개최하고  있는 재테크 세미나도 매번 좌석이 모자랄정도로  수강생들로 꽉차,  예비 의자까지 전부 동원할 정도로 성황이다.전통적으로 주택거래 비수기인  7월로  접어들 때 쯤,  그 동안 불붙었던  주택투자열기도   거래량 감소와 함께   가라앉고 , 수요자뿐만 아니라 주택시장도  여름휴가준비에 들어가기 마련이다. 하지만 이번달 중순부터   알짜 분양물량이 대거 쏟아지기 때문에  예전과  다른 양상을 보일 것으로 보인다.

실제 현장에서 아파트 시세를 조사해보면 서울과 수도권 지역의 부동산 가격은 대부분 지난해  미국발 금융위기 발발 직전의 가격을 회복한 수준으로 나타나고 있다.  강남권,여의도 재건축 단지를 비롯한 일부 호재 있는 지역은 이미 지난 2006년말 최고점을 넘어섰다.시중은행들도 경기가 바닥을 쳤다는 자체적인  판단과  정부가 중기대출에 대한 의무 목표치를 완화하는 것과   발맞춰  가계대출을 다시  늘리기 시작했다.

매매가격의 선행지표인 전세가격/경매낙찰가율도 동반 상승중

강남권을 비롯한 역세권에 위치한  주택들의 전세가격의 상승세가 멈추치 않고 있 다. 전세값 상승세가 집값 상승기나 회복기에 나타나는 일반적인 현상으로 한여름 비수기에 접어들더라도 전세값 상승세는 쉽게 꺽일것 같지  않다.매매시장에 선행해서  움직이는 부동산 경매시장만도 살펴보라도 한동안 주택시장 상승기조가 쉽게 꺽일 것 같지 않다.

디지털태인자료를 보면  지난 5월  전국 아파트 낙찰가율은 83.72%로 금융위기 직전인 지난해 8월(83.88%) 수준을 회복했다. 서울 아파트 낙찰가율은 82.5%로 나타났는데  지난해 12월 69.23%까지 하락했으나 올해 1월 70.87%, 2월 76.63%, 3월 78.49%로 회복세를 보이고 있다. 서울지역의 경매 낙찰가율이 80%를 넘은 것은 지난해 9월 이후 처음이다.경기도 아파트 낙찰가율도 85.3%로 4월(76.86%)에 비해 8.44%P 상승했다. 지난해 8월(85.1%) 수준을 회복한 모습이다.  특히 인천 아파트의 낙찰가율은 지난달 86.13%로 지난해 8월(101.59%) 수준에는 못 미치지만 올 들어 가장 높은 수치를 보였다.

유동성 장세에 의한 인플레이션 헤지(hedge)수단으로 주택보유가 유리할 듯 

전세계적인 인플레이션(물가상승)이 하반기  국내외적인  이슈가 될수 있다.이미 유가 등 원자재 가격도 지난해 말에 비해  50% 이상 급등했다. 금융시장이 급속도로 안정세를 찿고 있는가운데 811조가 넘는 시중의 유동자금이   증시와 부동산에 본격적으로 유입되고 있다. 늘어난 유동성이  부동산과 주식 등 자산시장으로 쏠리고 있는데  주가지수만 보더라도  올 들어 40% 정도 올랐다.

5만원권 발행으로 인한 심리적 인플레이션 효과

5만원권 발행으로 인한 심리적인 화폐가치 하락으로 인한   통화량 증가 효과로 인해 인플레션 심리가 만연해질수  있다. 국외로 눈을 돌려 보면  도미니크 스트로스-칸 국제통화기금(IMF) 총재가 얼마전  캐나다 몬트리올에서 열린 한 포럼에서 인플레이션 가능성을 언급했고 블랙스완이란 헤지펀드가 초인플레이션에 베팅했고 대표적 비관론자인 닥터 둠 마크파버도 같은 입장을 보이고 있다.  1920년대 하이퍼인플레이션이 한창일 때  독일에서 우표 한장 가격이 1 마르크 였는데 1923년에는 무려 500억 마르크였다.   리어카에 돈이 가득 쌓여 있었는데 도둑님께서 돈다발을 거리에 팽개치고 리어카만 가지고 줄행랑 했다는 우스개소리도 회자되고 있다.

일부 국가의미국 국채 매각이  현실화된다면 미국 국채가격이 급락하게 되면서 각국 중앙은행의 국체 투매현상이 가속화될 수 있다. 이로인해 달러가치가 급락하게 되면서 금이나 원유, 부동산 같은 실물부분이 급등하게 되어 인플레이션 현상이 발생할수 있다.  결론적으로 하반기에는 국내외적인 악재만 없다면  인플레이션에 대한 기대심리가 높기 때문에  화폐자산보다 주택을  보유하는 게  유리해 보인다. 즉 갈아타기 같은 대체주택수요가 아닌 이상 주택매도를 당분간  늦추기를 바란다. 최근 발표된 한국은행과 통계청에 자료를 보니 올해  소비자물가 상승률이 생산자물가 상승률의 9배에 달하는 것으로 나타났다고 합니다. 필자 개인적으로도 아내에게  수년째  똑같은 생활비를 주고 있었는데 올 여름이후부터는 생활비를 좀 올려 줘야 될 것 같습니다. 

박상언 유엔알 컨설팅 대표

부동산투자 高手에 듣는다

불확실성이 지배하는 부동산 시장에  투자 길라잡이로 나선다. 이번 부동산 제테크세미나에서는 현재 부동산 시장에 대한 진단과 전망에서부터 재테크 및 틈새 부동산투자 전략 등을 상세하게 다룰 예정이다. 주택, 상가, 토지, 경매, 해외부동산에 이르기까지 옥석을 가려내고 자신의 처지와 상황에 딱 맞는 부동산을 고를 수 있는 비법을 전수한다.
　
관련 법규, 세제 개편으로 달라진 부동산 세무상식과 절세 테크닉을 알려주고 궁금증을 풀어주는 세무전문가의 상담 시간도 마련돼 있다.

제테크세미나는 오는 6월25일부터 올 하반기 동안 매주 다른 주제로 목요일 오후 2시 진행된다. 사전 접수한 참가자에 한해 세미나 참가비는 무료다. (02) 525-0597.

<1차 세미나>

◆ 일시 : 6월25일(목) 오후 2시∼4시
◆ 장소 : 지하철 3호선 안국역 앞 강북 래미안갤러리
◆ 내용 : 저성장시대 부동산 투자전략, 2009년 재테크전략
◆ 강사 : 박상언 유엔알컨설팅 대표, 전성규 신화세법연구소장
　
<2차 세미나>

◆ 일시 : 7월2일(목) 오후 2시∼4시
◆ 장소 : 지하철 3호선 일원역 앞 강남 래미안갤러리(선착순 200명)
◆ 내용 : 2009년 하반기 유망부동산, 돈 되는 틈새 부동산 투자, 삼성건설 미래주택 체험
◆ 강사 : 곽창석 나비에셋 대표, 박상언 유엔알컨설팅 대표[02-525-0597]