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[전문가칼럼] 일반분양물량 많은 도심재개발 사업지 주목하라

[박상언 2009/04/30 - 조회:5454]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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=쏟아지는 재개발아파트, 도심권을  선택해야  하는 이유

상반기 서울권역 분양 트렌드는 재개발, 재건축이다. 업계에 따르면 상반기 서울에만 1만5백여 세대(일반분양 1천2백여세대)의 재개발, 재건축아파트가 쏟아질 전망이다. 특히 도심권역 재개발 뉴타운아파트를 눈여겨볼 필요가 있다.  직주근접이 가능한 도심 역세권, 업무집적지에 위치한  주택은 비교적 경기침체 속에서 가격의 하방경직성이 크고, 공급도 희소해 소비자에게 선호되기 때문이다. 택지공급이 희소한 서울 도심은 미분양 적체현상이 거의 없고, 민간택지의 분양가 상한제 폐지까지 앞두고 있어 분양가가 지금보다 더 떨어지기도 힘든 구조다. 무작정 저렴한 아파트를 기다리기 보다는 더블•트리플 역세권과 업무집적지 주변 등, 회복기 가격반등을 극대화 할 수 있는 도심지역이 불황기 투자 안전판 역할을 할 수 있다.

=일반분양분 비율이 높은 아파트가 유리
재개발, 뉴타운 아파트는 총 분양세대 중 일반아파트의 비율이 높은 곳이 청약시 경쟁력이 높을 뿐 아니라 일반분양가의 거품이 덜 끼었을 가능성이 높다.
용적율, 조합원수, 일반분양물량 등 다양한 요소들이 재개발, 뉴타운의 수익성을 결정하지만 일반적으로 일반분양물량이 많을수록 재개발, 뉴타운지역 조합원의 분담금 비율이 줄어들어 사업속도도 빠를 뿐 아니라 무리한 분양가 책정도 피할 수 있다. 총 분양세대가 동일한 경우 일반분양물량이 적은 경우 조합원들의 추가분담금을 줄이기 위해 일반분양물량의 분양가를 높이 책정하는 경우가 많기 때문이다. 이러한 고분양가는 저조한 분양결과를 낳으면서 조합원과 일반수요자 모두에게 필요악으로 작용한다.

더욱이 조합원이 좋은 향과 층을 먼저 선점하는 게 일반적이므로 일반분양비율이 적을수록 저층과 비인기 향이 남을 가능성이 높아지기 마련이다.

=상반기 분양하는 구역을 선점하라.
분양시장은 시간이 곧 돈으로 연결된다. 동일 재개발지역에서 여러 구역 중 먼저 분양을 시작한 곳일수록 일반수요자가 부담해야 되는 비용을 덜 부담할 수 있다. 재개발, 뉴타운의 경우 시간이 경과할수록 조합에서 사용하는 경비가 모두 일반분양가에 얹어지기 때문이다.
특히 요즘과 같이 시장이 바닥을 확인하지 못하는 과정에 있기 때문에  과다하게 높은 분양가를 들고 나올 수 없다. 따라서  서울에서 내집마련에 나서는 수요자라면 상반기 분양물량에 관심을 가져 볼 필요가 있다. 

=역세권은 기본
서울 도심권재개발은 대부분 역세권이지만 더블 또는 트리플 역세권인 경우나 신설노선 역세권은 불황기에 더욱더  수요자들의  관심을 받을 수밖에 없다.

=어디에 있나?
4월~5월초 삼성물산은 중구 신당동 6구역을 재개발해 79~149㎡, 총 945가구 중 287가구를 공급한다. 지하철 2•6호선 신당역과 5•6호선 청구역을 도보로 이용할 수 있는 트리플역세권이며, 도보5분내에 2만여평의 호당공원을 비롯, 무학봉 근린공원과 대현산 근린공원이 인접하고 북한산과 남산을 조망할 수 있다. 신당동은 현재 구역별로 재개발이 활발하게 진행되고 있어 개발이 끝나면 서울 도심의 대표적인 대규모 주거 단지로 탈바꿈될 전망이다.
 동작구 본동 250번지 일대에서도 삼성물산이  본동5구역을 재개발해  468가구 중 79~138㎡ 247가구를 오는  6월  분양할 계획이다. 지하철 교통호재(9호선)로 수요자들의 관심이 높다. 서울지하철 9호선 노들역(도보로 3분)을 이용해 강남권 진입이 5~15분이면 가능하다. 올림픽대로, 한강대교 진입도 수월한 편. 한강과 인접해 일부 고층에서는 한강 조망권이 확보된다.
동부건설은 동작구 흑석동 흑석5구역 재개발 단지를 6월에 분양한다. 총 655가구 중 168가구가 일반에 공급될 계획이다. 오는 5월 개통되는 9호선 흑석역이 걸어서 5~10분 거리에 위치한다. 인근 용산권, 강남권 등의 생활편의시설 공유가 가능하다.
GS건설도 성동구 금호동2가 금호17구역을 재개발해 총 497가구 중 83~140㎡(25~42평)형 31가구를 6월 중 일반분양할 예정이다
흑석4구역 시공사로 선정된 대우건설이 오는 5~6월 사이   811를 내놓을 예정으로 이중에 일반분양분은 185세대다.   한강과 주변 녹지경관을 최대한 조망할 수 있는 장점이 있다.

마지막으로,현대건설은 은평구 응암동 7,9구역을 재개발해 총 2,073가구가 공급될 예정이다. 이 중 일반분양 물량은 156가구로, 5월 분양을 앞두고 있다. 단지 인근에 백련산이 있어 일부 동에서는 조망이 가능하며, 지하철 3호선 녹번역과 6호선 응암역 새절역을 도보로 이용 가능하다.

박상언 유엔알컨설팅 대표