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[전문가칼럼]양도세특례,1층 미분양주택 구입도 고려해볼만

[박상언 2009/02/26 - 조회:6651]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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1층의 재발견

올해 말까지 적용되는 양도세 특례조치를  이용해  1층 미분양 주택을 구입하는 것도 좋을성 싶다.  대부분단지에서 마지막까지 미분양으로 남아있는 1층을 포함한 저층의 경우도 투자차원뿐만 아니라 감성적인 면에서 접근할  필요가 있다.

건설사들의 1층 마케팅 전략

지난 2008년 벽산건설과 한라건설은 컨소시엄으로 내놓았던  파주신도시 A2블록의 일부 잔여세대에 대해  금융조건은 계약금 5%, 중도금 40%인데 1층은  무이자로 혜택을 주고 있다.
이와 같이 건설사들 입장에서 인기없는 1층을 효과적으로 분양하기 위한  마케팅 전략에 큰 비중을 실게 마련이다. 실제로 지난 2003년도에 분양한 파주교하지구 동문 아파트 일부 1층의 경우 전용출입구와  전용정원    제공해  인기리에 분양이 되었다. 지난 2007년 우미건설이   경기도 양주 고읍지구에서 공급했던 '우미린'아파트 1층 가구에 한해 펜트하우스와 똑 같은 2.6m 층고를 적용해 소비자들에게 큰 호응을 얻었다. 대림산업은  지난 2007년  특허 취득한 '오렌지 로비'는 엘리베이터와 주출입구를 건물 전면에 배치하고 별도의 로비를 꾸며 1층 가구의 프라이버시를 확보할 수 있게 했다. 특히 오렌지 로비는 천정고가 5m에 달해 필로티와 같은 효과를 가져오게끔 설계됐다.

 GS건설도  그동안 1층 가구의 주요 취약점으로 지적되던 방범 문제를 해결하기위해 저층부 특화 방범 시스템을 선보였다. 1층 및 2층 발코니 외부에 적외선 감지기를 설치하고, 가스배관에는 방범보호커버를 설치해 '스파이더맨식'으로 건물 외벽을 타고 침투하는 도둑을 원천 차단할 수 있다.

하지만 상황이 안 좋으면 준공때까지  미분양으로 남기 일쑤인게 1층이다. 그러다보니 분양가도 다른 층보다 저렴하다. 물론 사람들이 자주 왕래하는  엘리베이터가 집문앞에 있고 집 내부가 지나가는 행인에게 보이는 등 1층이 외면받는데는 충분한 이유가 있다.
 1층 거주자에게는  인내심은 필수인데 1층 아파트는 프라이버시 침해ㆍ소음ㆍ방범ㆍ낮은 프리미엄 등의 이유로 천덕꾸러기 취급을 받아왔다.

일반적으로 1층을 고를때에는 보온이나 프라이버시 문제 등으로 복도식 아파트보다는 계단식 아파트를 선호하는 게 일반적이다.  하지만  생각을 달리히면 1층 주택의 주거환경은 계단식보다는 복도식이 더 뛰어난데  엘리베이터와 맞닿아 있는 계단식과는 달리 복도식은 공용 엘리베이터가 별도의 공간에 마련돼 있어 소음으로부터 비교적 자유롭기 때문이다.

최근에는 , 1층의 단점을 극복하고자    1층을 필로티 구조로 바꾸고 ,필로티 사이 빈공간을  통로나 화단 • 휴게실 주민체육시설이나 유아놀이터등으로 짓기도 해, 실제 필로티 윗부분인  2층부터  1층이 되는 구조다.

실용적으로 바라본 1층이 좋은 이유

아파트 1층의 경우 나이드신 부모님을 모시는 경우, 놀이방.피아노 교습소,공부방등을 운영하는 경우에는 오히려  인기다.실제로 파주에 거주하는 강영희(42세)의 경우 , 내년이면 중학교에 올라가는 자녀들을 위해   교육환경이 좋은 서울에  있는  아파트 1층을  알아보고 있다.늘어나는  교육비에 도움이 되고자 오래전 취득한  보육사 자격증을 십분 활용해   아파트 1층에서 놀이방을 차리기  위해서다.대상지를  노원,강북,중랑구등으로 좁혀  젊은 세대가 많이 거주하는   500세대 정도의 중소형 아파트가 몰려있는 지역을  찿아 달라고 전문 컨설팅업체에 미리 의뢰한 상태다.

맞벌이 부부가 많이 모여 사는 노원ㆍ강북ㆍ중랑구.강서구.구로구 등으로 대상 지역을 좁혀 500가구 규모의 중소형 아파트의 1층의 경우 분양가도 저렴하고 , 놀이방 시설로 직접운영이나 임대를 놓았을 경우  부수입도 챙길 수 있다. 보육시설(통상 ‘놀이방’)에 대한 수요는 갈수록 증가하고 있다. 특히 노원구의 경우 당해년도 1월 기준으로 지난 2006년 315개소에서 2007년 359개소, 2008년 397개소로 매년 증가세를 기록하고 있다. 가정보육시설의 경우 관련법규에 따라 1층에만 허가가 가능토록 제한되고 있기 때문에 1층과 놀이방은 필요충분조건이다.세테크도 가능한데  가정보육시설로 해당 구청에 등록돼 5년 이상 운영될 경우 해당 주택은 종합부동산세 합산 과세 대상에서 제외되기 때문에 다주택자에게 유리하다.1층의 경우 공부방으로도 인기인데  전문 공부방 프랜차이즈 업체를 통해 별도의 가맹비 없이 공부방 물품을 지원 받아 손쉽게 가정에서 공부방 창업을 할 수 있다. 공부방은 가정보육시설처럼 층수의 제한은 없지만 전면부 홍보효과 때문에  1층에 대한 선호도가 높다.
유주택자가 임대사업용으로 소형아파트를 추가 매입할 경우 1층 아파트도  좋은데  1층과 로얄층의 매매가격은 차이가 많이 나는 반면 전세가격은 크게 차이가 나지 않는 게 보통이어서 투자수익율이  더 뛰어나다. 특히 1층에 위치한 일명 ‘보여주는 집’(샘플하우스)으로 선정되면 시공비의 50% 비용으로  최신 인테리어를 무료로 제공받을수 있다..

감성적인 바라본 1층이 좋은 이유

1층 가구의 경우 정원을 잘만 가꾸면 개인주택 못지않은 효과를 얻을 수 있다. 둘째는 고층에 비해 자연의 변화를 가장 가깝게 느낄 수 있다는 점이다. 나뭇가지의 새싹을 가장 먼저 볼 수 있으며 여름에는 벌레 소리도 들을 수 있다 . 둘째는 왕성한 땅의 기운을 직접 받을 수 있다. 세번째는 마케팅 차원에서 제공되는 전용 정원이나 다락방을 이용할 수 있다. 네번째로는 엘리베이터를 이용하지 않아도 된다는 점이다. 단독주택 같은 경우도 오븟한 분위기가  묻어나는  사무실용이나 카페로 1층을  변경해서 사용하는 경우가 많다.  잔디밭 돌담길을 따라  나무로 된 계단을 올라   2층 테라스에 올라서서  잘 정돈된 1층을 바라보며 은은한 목카 향이 나는 커피를 마시면 누구라도 행복감을 느끼게 된다.

알게 모르게 1층을 선호하는 마니어들도 적지 않다. 감성적인 측면에서 생각을 조금만 바꿔보면 1층에 대한 시각도 많이 달라질 것이다.

'환금성’ 고려한 1층 선택법

1층 아파트에 거주하는 사람글의 공통점은  제때  팔리지 않는다는 ‘환금성의 결여’다.
그렇다면 ,부동산 불황기에는 더욱더    '환금성'까지 고려해    1층 아파트를 고르는 게 무엇보다 중요하다고 하겠다.

그렇다면   단지 내 중앙공원 및 조경시설과 인접한 동, 발코니를 통해 탁트인 녹지조망이 가능한 지역의 1층아파트  수요자들에게 인기가 많다. 또한 같은 단지 내에서도 지대차가 존재하는 경우 즉 ,2층 같은 1층을 찿으면 된다.   지대가 높은 곳에 위치한 동의 1층은 여느 2층과 같은 조망권과 독립성을 누릴 수 있기 때문이다.

당연히 발코니를 통해 '쓰레기 분리수거장', 주차장등의  기피시설등을  정면으로 조망하게 된다면 당연히 환금성이 떨어질 수 밖에 없다.

 [박상언 유엔알 컨설팅 대표]