[박상언 2009/01/20 - 조회:7309]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
분당과 판교, 중동, 평촌등 신도시 인근 아파트 단지들이 올해는 미분양을 해소해야 한다는 부담으로 고심하고 있다. 봄 성수기를 앞두고 새로운 광고를 준비하는가 하면 일부 단지는 더욱 파격적인 계약 조건을 내거는 방안도 검토하고 있는 알려졌다. 하지만 집값 하락이 멈추지 않고 있고 투기지역 해제와 전매제한 완화 등 각종 대책에도 수요자들이 움직이지 않고 있어 분양가를 주변 시세 이하로 낮추는 등 특단의 조치를 취하지 않으면 해결책을 찾기 힘들 것으로 전문가들은 보고 있다.
최근 가격 하락폭이 컸던 강남과 분당신도시 급매물들이 규제완화 기대감 속에 반짝 거래가 이뤄졌다. 강남3개구 투기지역 해제 등, 정부의 규제완화 조치가 일부 유보되긴 했지만, 수도권 시세 하락폭이 다소 둔화되면서, 경기 저점에 촉각을 곤두세우고 있는 실수요자들도 늘고 있는 것으로 보인다.물론 정책금리 인하에, 가격 조정 폭이 큰 매물에 대한 일시적 반등일 확률도 크지만, 민간부문의 분양가상한제 폐지, 미분양에 대한 양도소득세 한시 면제 등, 남은 규제폐지가 초읽기에 접어든 만큼, 수도권 주택시장도 서서히 바닥을 다지고 있다고 여겨진다.
- 경기회복시 신도시 후광 효과,분양권전매는 덤으로~
실물경기 침체의 우려가 상존해 있기 때문에, 전반적인 거시경제의 회복속도, 정부의 추가대책여부를 보고 보수적으로 움직여야겠지만, 실수요자 입장에서 무작정 바닥을 기다리는 것보다 자산의 내재가치만큼 하락한 급매물 또는 장기적으로 가격상승이 기대되는 분양사업장은 충분히 주목할 만하기 때문이다.
특히, 신도시 인근, 비상한제 민간택지 분양사업지들은, 1~2기 신도시의 편익시설과 생활인프라는 그대로 누리면서, 공공택지 분양권과 달리 환금성 제약은 전무한 상태라 수요자 입장에서는 청약매력도가 높을 수밖에 없다. 11·3종합대책으로 수도권 분양시장을 옥죄고 있던 전매규제가 (11월 7일 관보게재일을 기점으로) 전면 해제된 반면, 수도권 공공택지 상한제 분양물량은 최대 5년간의 전매규제가 상존해 있어 유동성 제약이 상대적으로 강하기도 하다. 게다가 이미 노후화가 상당히 진행된 1기 신도시 인근 분양사업지들은 새아파트를 찾아 이사를 꿈꾸는 이들의 주택 교체 수요를 충족할만해 이래저래 눈길을 끄는 상황이다.
현재 상한제에 틀에 갖춰 유동성이 크게 떨어지는 1~2기 신도시와 비교해, 전매거래가 묶이는 부담도 작고, 현금화할 수 있는 여건이 개선된 민간 분양사업지들은 수도권 요지에 분산돼 있는데, 교통환경·지역개발호재로 인한 후광효과와 경기불황이란 제약에도 덜 민감한 중소형사업장 위주로 살펴보는 것이 좋겠다.
◆ 성남 판교·분당/안양 평촌신도시 인근 분양단지
상한제에 비해 상대적으로 분양권전매가 유연해진 대표 지역은 판교신도시 인근이다. 판교신도시 분양권은 전용면적 85㎡이하는 5년, 85㎡초과는 3년정도 전매규제에 묶인 반면, 지난 4~6월 공급된 용인시 수지구 신봉‧성복동의 6,359가구는 정부의 11.3 대책으로 인해 11.7일부터 분양권 전매가 즉시 가능하다. 분양가에서 가격조정이 가능한 분양권 전매물량도 있어 투자자의 입장에서는 주택시장 회복기에 시세차익을 거둘만한 물량이 많은데 신봉동일하이빌의 경우 주택형에 따라 최저 4%에서 최고 10%까지 분양가를 할인할 경우 2000여만∼9800여만원까지 할인이 가능하다. 신규 계약자뿐만 아니라 기존 계약자도 변경된 조건을 적용하고 할인된 분양가를
초과해 이미 납부한 중도금 일부 금액은 잔금에서 공제한다.
다소 미분양이 적체된 용인권이 부담스럽다면, 신규 공급이 뜸해 충성도 있는 지역실수요자가 풍부한 의왕시쪽을 살펴봐도 좋다. 2009년 초 신규분양에 들어가는 의왕시 내손동 래미안 의왕은 지척에 있는 평촌신도시 외에도 외곽순환도로 평촌IC를 통해 판교·분당신도시를 10분이면 접근할 수 있는 위치다. 79~144㎡ 154세대의 일반분양분 모두 계약즉시 전매가 가능해 판교보다 환금성면에서 우위에 있다.
◆ 부천 중동신도시 인근 분양단지
94년 조성된 중동신도시와 연접한 곳에서 신도시의 생활권을 코앞에서 즐길 수 있는 신규 분양물량이 많다. 부천시 원미구 중동 ‘래미안 중동’지역조합에서는 조합원 239명을 모집중이다. 지하2층, 지상 20층 총 521가구이며, 조합원 분양가격은 4억6천만 원이다. 사업장 인근 1km 이내에 현대백화점, GS백화점, 이마트, 홈에버, 홈플러스 등의 편의시설과 심원초, 중흥중, 삼원고, 부천대학 등의 교육시설이 있다. 또 중앙공원과 부천실내체육관, 종합운동장, 장미공원 등도 가깝다. 교통여건은 경인고속도로 부천나들목과 서울외곽순환도로 중동나들목, 송내나들목이 가깝고, 지하철 7호선 연장선(2011년 개통 예정)을 도보로 이용할 수 있는 역세권이다.
금호건설이 분양하는 중동 리첸시아 주상복합도 일부 미분양세대가 남아있다.최근 투기과열지구 해제 이후 중도금50% 이자후불제로 계약조건이 완화되었다. 66층, 238m 높이로 2개동 총 572가구가 지어진다. 160∼344㎡로 대형 아파트로만 구성돼 있다. 등기 후 전매가 가능하며 중동신도시 최대 규모의 중심상업지에서도 멀지 않은 위치다.
◆ 수원 영통·광교신도시 인근 분양단지
최고 224 대 1의 청약광풍을 몰고 왔던 광교신도시 `광교 참누리‘는 11월 4일까지 이뤄진 계약기간내 전체 당첨자 중 24.8%가 계약을 포기했다 청약률에 비해 계약률이 상대적으로 저조했던 요인은 총분양대금의 20%란 과중한 초기계약금과 5~7년에 달하는 전매규제 때문인 것으로 분석된다. 광교신도시에 비해 173가구로 단지규모는 작지만, 2009년 상반기 수원시 인계동 일대에서 공급되는 한양사업지(112~148㎡)는 광교신도시의 수혜를 누리면서 전매규제가 전무하다는 장점이 있다.
◆ 고양 일산신도시 인근 분양단지
경기 서북부 고양 일산신도시 인근 구도심 주변지역에선 도시개발사업이 한창이다. 신동아건설은 고양시 일산서구 덕이도시개발구역 A2~4블록에서 하이파크시티 ‘신동아파밀리에’를 분양 중이다.계약금10%, 중도금60%이자후불제, 나머지잔금→중도금30% 무이자혜택으로 계약조건이 완화되었다.
지하3층~지상29층 34개동, 주택형112~348㎡ 총3,316가구의 대단지로 구성되며, 2010년 12월 입주할 예정이다. 경의선 복선전철 탄현역이 인근에 위치하고, 서울지하철 3호선 대화역이 일산신도시와 연결된다. 또한 제2자유로를 통해 서울 진입이 더욱 쉬워질 전망이다. 고양시 일산동 955번지 일대에서 ‘유진스웰’도 분양중이다. 지하2층~지상27층 5개동, 주택형110~224㎡ 총316가구로 일산신도시의 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있을뿐더러, 경의선 복선전철 일산역이 단지 앞에 들어설 예정이다.
계약금 정액제로 30평형대 - 계약금 1천만원,40평형대 - 계약금 2천만원,50~60평대 계약금 3천만원 중도금 60% 무이자로 계약조건이 대폭완화 되었다.
신도시의 후광효과는 기존 신도시의 잘 닦여진 기반시설을 충분히 공유할 수 있다는 점, 노후한 도심에 비해 신규단지로써의 쾌적한 마감재와 이주수요로 인한 선호도 향상을 꼽을 수 있다. 특히, 신도시나 택지개발지구 인근의 민간 분양물량이나 동일지구 내 비상한제 물량의 경우 신도시 상한제 아파트에 환금성이 탁월하다는 장점도 있다. 하지만, 상한제에 비해 분양가 메리트가 다소 떨어지고 향후 수급 및 공급량에 따라, 프리미엄을 장담할 수 없다는 단점도 있다. 특히 주택시장 약세가 지속된다면, 분양권전매 해제가 오히려 시세차익 측면에서는 약점이 될 수도 있다는 면은 주의할 필요가 있다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표
